Giải bài toán mất cân đối cung – cầu để kéo giảm giá nhà

Giá nhà liên tục tăng cao

Tại TP.HCM, trong quý cuối năm 2024 tiếp tục ghi nhận thêm nguồn cung mới, nhưng phần lớn rổ hàng mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp và có giá bán tăng vọt. Giá bán trên thị trường thứ cấp cũng tiếp đà tăng nhẹ, trung bình 3% theo quý, đạt bình quân 48 triệu đồng/m2. Hầu hết các phân khúc căn hộ đều ghi nhận tăng giá bán thứ cấp trong quý III vừa qua, trong đó phân khúc căn hộ hạng sang có tốc độ tăng giá nổi bật nhất, với mức tăng gần 10% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, giá nhà liên tục tăng nóng, nhất là ở phân khúc chung cư. Theo dữ liệu từ một đơn vị nghiên cứu, giá bán trung bình căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội đã tăng đáng kể, từ 40 triệu đồng/m2 đầu năm 2022 lên khoảng 72 triệu đồng/m2 vào quý III năm nay. 

Trong đó, giá trung bình các dự án mở bán mới trong quý này đạt mốc khoảng 70 triệu đồng/m2 (chưa VAT và phí bảo trì), do nguồn cung căn hộ mở mới trong quý được ghi nhận chủ yếu là phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm 100% thị phần.

Tiến sĩ Bùi Đức Hưng, giảng viên Trường Đại học Mở Hà Nội nhận định, nguyên nhân là mâu thuẫn cung - cầu giữa các phân khúc nhà ở. Phân khúc nhà thương mại dư hàng nhưng ít người đủ tiền mua thật. Phân khúc nhà ở xã hội thiếu nhưng giá vẫn cao, rất ít người có đủ tiền để mua. Doanh nghiệp vì mục tiêu lợi nhuận, không mặn mà đầu tư loại hình này, do cần có vốn lớn, thời gian thu hồi lâu.

Trước đó, phát biểu tại Hội trường Quốc hội, đại biểu Nguyễn Thị Thủy (Đoàn Bắc Kạn) cho biết, giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng rất cao thời gian qua, nhất là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã khiến cho thị trường bất động sản vừa mới phục hồi thì lại xuất hiện những dấu hiệu bất ổn. Không chỉ các khu vực trung tâm mà sức nóng còn lan sang các quận, huyện vùng ven đô, nhất là sự tăng giá đột biến ở các chung cư, cả chung cư mới và cũ tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với thời gian trước đây.

Cũng theo đại biểu Thủy cho rằng, tình trạng đầu cơ thổi giá, đẩy giá là nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà đất tăng cao như thời gian qua. Một số nhà đầu tư thổi giá, gây nhiễu loạn thông tin thị trường nhằm thao túng tâm lý của người dân để trục lợi. Cùng với đó, do tồn tại tâm lý của một bộ phận người dân mua nhà đất để chờ tăng giá, và thực tiễn này có xu hướng ngày càng tăng cao. Thực tế đang thiếu trầm trọng nguồn cung cho người thu nhập thấp…

Giải pháp nào kéo gần khoảng cách cung – cầu?

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) - cho rằng, tăng cung là giải pháp cấp bách để kéo giảm giá nhà. Theo Chủ tịch HoREA, tình trạng thị trường vừa bị mất cân bằng cung - cầu vừa bị mất cân đối lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp và nhà ở bình dân, khi phân khúc bình dân gần như đã hoàn toàn biến mất trên thị trường. Vì vậy, để kéo giảm giá nhà ở cần có giải pháp tăng nguồn cung, trước hết bằng cách tháo gỡ một số bất cập trong quy định pháp luật.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia cho rằng, để giúp kéo giảm giá nhà ở, cần chú trọng và đẩy mạnh hơn nữa trong việc phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập trung bình, thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 và góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, thực tế trên thị trường hiện nay việc phát triển nhà ở xã hội chưa được như kỳ vọng. Các chuyên gia cho rằng, quỹ đất là một trong những nguyên nhân khiến ngiồn cung nhà ở nhà xã hội khó đạt mức tăng trưởng khả quan. Trước bối cảnh thiếu hụt nhiều dự án nhà ở xã hội cho người có nhu cầu thực tại các thành phố lớn, vẫn tồn tại tình trạng nhiều dự án bất động sản bỏ hoang gây lãng phí.

Đưa ra giải pháp nhằm giảm bớt áp lực tài chính, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh kiến nghị Chính phủ có thể cân nhắc tìm kiếm thêm nguồn vốn từ nước ngoài và các quỹ đầu tư quốc tế. "Yếu tố quan trọng để hạ giá nhà là phải tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội, qua đó cân bằng thị trường và hỗ trợ người dân mua nhà với giá hợp lý hơn", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Dưới góc độ quản lý, Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa cho biết, Chính phủ đã đề xuất thí điểm cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp làm nhà ở thương mại trong 5 năm. Nếu được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, nghị quyết thí điểm này sẽ góp phần khơi thông nguồn cung cho thị trường, góp phần hạ nhiệt giá nhà.

Đồng tình với các ý kiến của chuyên gia về chính sách thuế, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, các loại thuế điều tiết giá trị tăng của đất và nhà ở cần được áp dụng sớm. Tuy nhiên, cần chọn thời điểm phù hợp để không làm tăng thêm khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường, trong khi nền kinh tế vẫn còn đang đối mặt với nhiều thách thức.