Thống kê đến năm 2020 của Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố có hơn 1.500 chung cư cũ, phần lớn xây dựng từ 1960-1994. Sau khi rà soát, phân loại, có 200 nhà cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D cần phải cải tạo và xây dựng lại để bảo đảm cuộc sống của người dân.

Giai đoạn 2021-2025, thành phố đặt mục tiêu cải tạo 10 khu chung cư cũ nhưng đến nay chưa khu nào được khởi công. Mới đây, Hà Nội đồng ý cho quận Ba Đình nghiên cứu nâng chiều cao khu tập thể Thành Công lên tối đa 40 tầng khi tái thiết. Các khu tập thể cũ khác như Nghĩa Tân, Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng cũng nằm trong danh sách quy hoạch.

Hét giá tập thể cũ ngang chung cư cao cấp

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, từ quý I/2024, giá căn hộ chung cư cũ (10 năm trở lên) và nhà tập thể cũ tăng mạnh, trung bình cao hơn 38% so với năm 2019. Bước sang quý I/2025, khi giá chung cư mới chững lại, giá nhà tập thể cũ tiếp tục tăng vọt, thậm chí gần bằng chung cư cao cấp vị thế đắc địa như Vinhomes Metropolis (150 triệu đồng/m2).

Theo tìm hiểu của PV, những căn hộ tập thể cũ đều tăng giá mạnh, dù hiện trạng đã xuống cấp, không gian bí bách và được cơi nới thêm để tăng diện tích sử dụng.

Đơn cử, khảo sát giá tại các căn hộ tại Khu tập thể cũ Thành Công đang được rao bán từ 100-120 triệu đồng/m2, ngang với chung cư cao cấp.

Sống trong khu tập thể Thành Công được gần 50 năm, bà Mai Hoa (70 tuổi) cho biết, bản thân mình cũng bất ngờ khi giá các căn hộ tập thể cũ ở đây ngày một tăng cao đến khó tin.

Anh Nguyễn Văn Hùng, một môi giới lâu năm chuyên khu vực quận Ba Đình, chia sẻ: "Trước đây, những căn tập thể cũ ở Thành Công, Giảng Võ chỉ dao động quanh mức 60-80 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Nhưng từ khi có thông tin quy hoạch, giá bị đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m2, có nơi thậm chí còn cao hơn".

Khảo sát tại các hội nhóm rao bán bất động sản trên mạng xã hội Facebook, một chủ tài khoản rao bán căn hộ tập thể cũ có diện tích sử dụng 70m2 nhưng diện tích trên sổ đỏ là 37m2 là 4,6 tỷ đồng, tương đương hơn 124 triệu đồng/m2, tính theo diện tích trên sổ đỏ.

Tương tự, một căn nhà khác cũng tại khu tập thể Thành Công có diện tích sử dụng 100m2 nhưng diện tích trên sổ đỏ là 34m2 cùng tình trạng xuống cấp trầm trọng được rao bán là hơn 3 tỷ đồng, tương đương gần 100 triệu đồng/m2, tính theo diện tích trên sổ đỏ.

Chị Thu Hằng, môi giới bất động sản tại Hà Nội, cho biết nhiều căn hộ tập thể bị hét giá quá cao, giao dịch khó khăn. Một căn hộ tại khu tập thể Kim Liên dù đã cải tạo, thêm nội thất nhưng vẫn ế khách suốt nhiều tháng do bất tiện khi chỉ có thang bộ.

Chủ nhà quay xe chờ bán giá cao hơn

Mặc dù giá các khu tập thể cũ tăng cao nhưng nhiều chủ nhà vẫn bất ngờ “quay xe” chờ thời bán giá cao hơn.

Chị Lê Thị Mai, một khách hàng đang tìm mua nhà tại khu tập thể Thành Công, cho biết: "Tôi đã thương lượng xong một căn rộng 50m2 với giá khoảng 3,5 tỷ đồng. Nhưng khi vừa đặt cọc xong thì chủ nhà gọi báo không bán nữa vì nghe tin khu vực này sắp được cải tạo. Thậm chí họ còn sẵn sàng hoàn lại gấp đôi tiền cọc để giữ nhà. Giờ muốn mua lại, họ hét giá lên 5 tỷ đồng, tôi đành bỏ cuộc".

Anh Trần Văn Nam (47 tuổi), chủ một căn hộ tập thể 40m2 tại khu Thành Công, thừa nhận trước đây gia đình anh có ý định bán đi để mua một căn chung cư mới. "Nhưng giờ thấy giá tăng, lại có khả năng được đền bù tốt hơn nếu cải tạo, tôi quyết định không bán nữa. Lúc trước chỉ mong bán được khoảng 3 tỷ, giờ có người trả 4 tỷ nhưng tôi vẫn chưa muốn bán", anh Nam nói.

Tương tự, bà Hoàng Thu Hà (62 tuổi), chủ một căn hộ 45m2 tại Giảng Võ, cũng từ chối giao dịch ngay phút chót cho biết: "Hàng xóm ai cũng bảo nên chờ xem chính sách thế nào, có thể được bố trí tái định cư hoặc đền bù cao hơn. Tôi nghĩ cứ giữ lại đã, vội vàng bán đi có khi lại thiệt".

Ông Lê Hưng, một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, giá nhà tập thể cũ tăng mạnh do vị trí trung tâm và ảnh hưởng từ đà tăng giá của chung cư, nhà trong ngõ thời gian qua. Tuy nhiên, người mua cần lưu ý diện tích thực tế và phần cơi nới. Nhiều căn hộ đã được mở rộng thêm “chuồng cọp”, “lồng chim” hàng chục m2, tiềm ẩn rủi ro cao. Đặc biệt, diện tích cơi nới này không được ghi trong sổ đỏ, không được tính khi chuyển nhượng hoặc bồi thường nếu nhà tập thể bị phá dỡ để xây mới.

Ngoài ra, các khu tập thể cũ đều thiếu hệ thống phòng cháy chữa cháy, gây nguy hiểm cho cư dân.

Ông Phan Đông, chuyên gia bất động sản tại Hà Nội cũng cho biết, căn hộ tập thể cũ vẫn giữ giá trị cao nhờ hai yếu tố chính đó là vị trí đắc địa và quyền sở hữu rõ ràng. Phần lớn các khu tập thể đều nằm tại những vị trí trung tâm, gần trường học, bệnh viện, thuận tiện cho sinh hoạt. Tuy nhiên, việc giá tăng chóng mặt chỉ dựa trên kỳ vọng là rất rủi ro. Hiện chưa có kế hoạch cụ thể về mức đền bù hay chính sách tái định cư, nên việc giữ nhà chờ giá có thể là con dao hai lưỡi. Nếu dự án cải tạo không diễn ra theo mong muốn, giá nhà có thể lao dốc trở lại.

Chuyên gia bất động sản này cũng khuyến cáo người mua cần tỉnh táo, không nên chạy theo cơn sốt ảo: "Nhiều trường hợp, chủ nhà tăng giá dựa trên tin đồn, nhưng khi quy hoạch được công bố cụ thể, có thể không có lợi như họ nghĩ. Những người ôm nhà với giá cao có thể sẽ gặp rủi ro nếu thị trường điều chỉnh".

×