Việc Mỹ áp thuế nhập khẩu đối ứng, với mức cao nhất 46% cho hàng hóa Việt Nam được công bố trong ngày 02/04/2025, làm dấy lên lo ngại về lạm phát, suy giảm tiêu dùng và gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu, dự kiến tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế Việt Nam. Quỹ Dragon Capital dự báo GDP năm 2025 của Việt Nam có thể giảm từ 1.4-2.0%.

Đối với thị trường bất động sản, Chính sách thuế của Mỹ dự kiến sẽ đẩy giá nguyên vật liệu xây dựng lên cao, làm tăng chi phí phát triển các dự án bất động sản trong tương lai. Điều này có khả năng dẫn đến sự điều chỉnh tăng giá bán trên toàn thị trường, tạo áp lực lên cả người mua nhà và nhà đầu tư.

Bất động sản khu Đông (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên) dẫn dắt nguồn cung

Theo khảo sát Nghiên cứu thị trường BĐS của Trung tâm Nghiên cứu của thị trường và Am hiểu khách hàng (One Mount Group), quý 1/2025 (Q1/2025), thị trường bất động sản sơ cấp tại Hà Nội có sự đối lập rõ rệt giữa loại hình cao tầng và thấp tầng. Thị trường cao tầng chững lại sau giai đoạn tăng trưởng liên tiếp trong khi thị trường thấp tầng liên tiếp ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng trưởng.

Q1/2025 toàn thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 18,300 giao dịch, bao gồm 8,300 giao dịch sơ cấp và 10,100 giao dịch thứ cấp. So với cùng kỳ năm 2024, tổng lượng giao dịch giảm 14%, chủ yếu do sự sụt giảm mạnh của phân khúc thổ cư tại nội thành. 5 quận có lượng giao dịch cao nhất tại Hà Nội gồm Gia Lâm, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai và Long Biên, chiếm 66% tổng giao dịch toàn thị trường.

Hầu hết các khu vực đều ghi nhận giao dịch giảm so với Q4/2024 do trùng kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán. So với cùng kỳ năm ngoái, giao dịch bất động sản Hà Đông và Nam Từ Liêm giảm mạnh nhất do thiếu nguồn cung sơ cấp cao tầng. Gia Lâm chỉ giảm nhẹ 10% nhờ giao dịch cao tầng sơ cấp vẫn ổn định, trong khi Hoàng Mai tăng nhẹ 5% nhờ lượng bán cao tầng sơ và thứ cấp duy trì tích cực.

Đối với loại hình sơ cấp cao tầng, nguồn cung Q1/2025 đạt xấp xỉ 4,000 căn, giảm 66% theo quý và giảm 6% theo năm sau thời gian dài tăng nóng. Cụ thể, 70% nguồn cung đến từ khu vực phía Đông - Hà Nội và Văn Giang - Hưng Yên; riêng dự án Vinhomes Ocean Park 1-2 chiếm tới 63% tổng nguồn cung thị trường.

Lượng tiêu thụ đạt xấp xỉ 3,200 căn, giảm 71% theo quý và giảm 23% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ lũy kế trong quý đạt khoảng 80%. Tính đến Q1/2025, giá bán sơ cấp đạt 76 triệu VNĐ/m2 (chưa bao gồm VAT và KPBT), tương đương với quý trước do các dự án mở mới trong quý có mức giá tương đối hấp dẫn.

Dự báo trong giai đoạn 2025 - 2026, thị trường mở mới khoảng 30,000 căn hộ mỗi năm. Khu Đông - Hà Nội và Văn Giang - Hưng Yên tiếp tục là khu vực trọng điểm dẫn dắt nguồn cung sắp tới.

Đối lập với thị trường cao tầng, nguồn cung loại hình sơ cấp thấp tầng Q1/2025 tăng mạnh khoảng 4,200 căn, và là quý có số lượng căn mở bán nhiều nhất từ đầu năm 2023 trở lại. Nguồn cung mới cao gấp 3 lần so với quý trước và cao hơn 24 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Số bán đạt xấp xỉ5,100 căn với 77% thị phần là sản phẩm liền kề. 3 đại dự án của Vinhomes (Global Gate, Wonder City, Ocean Park 2-3)chiếm tới hơn 90% thị phần trong quý.

Các chính sách bán hàng hấp dẫn với hình thức thanh toán linh hoạt, phù hợp nhiều tệp khách hàng đã đóng góp lớn vào tốc độ bán trong quý. Thị trường thấp tầng sơ cấp cả năm 2025 dự kiến ra hàng khoảng 7,500 căn, cao hơn so với năm 2022 - 2023, hứa hẹn một năm tích cực với loại hình này do các dự án mở mới đều được phát triển từ các chủ đầu tư uy tín, với pháp lý minh bạch, rõ ràng, và nằm tại các vị trí nhiều tiềm năng.

Dự báo nguồn cung sơ cấp cao tầng Hà Nội sẽ phân bổ rải rác dọc trục vành đai 3 và 3.5 với khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Bên cạnh lợi thế vị trí cận trung tâm, khu vực này còn được thúc đẩy bởi loạt dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3.5, Vành đai 4, cầu Hồng Hà và tuyến đường di sản, góp phần nâng cao khả năng kết nối và gia tăng sức hấp dẫn đối với người mua.

Khu Đông (bao gồm phía Đông Hà Nội và Văn Giang – Hưng Yên) đã vươn lên dẫn dắt thị trường, chiếm tổng 70% nguồn cung mới trong Q1/2025. Đáng chú ý, riêng Văn Giang (Hưng Yên) nơi chỉ chiếm 6% nguồn cung năm ngoái – đã vươn lên chiếm 33% nhờ loạt sản phẩm mới từ Vinhomes Ocean Park 2 và Ecopark.

Cơ hội cho thị trường BĐS TP HCM sau sáp nhập tỉnh thành

Nghiên cứu thị trường của cũng chỉ ra, Trong trường hợp sáp nhập TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có thể tạo ra một vùng kinh tế mạnh mẽ hơn nhờ khả năng bổ trợ lẫn nhau giữa các đặc thù kinh tế khác biệt. Đồng thời mở rộng dư địa phát triển, tạo ra nhiều cơ hội cho thị trường BĐS với nhà đầu tư.

Sau khi sáp nhập, nhiều khu vực sẽ trở thành điểm nóng đầu tư mới, nơi các chủ đầu tư có thể phát triển dự án với chi phí phát triển cạnh tranh hơn so với khu vực trung tâm. Việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh mở ra cơ hội phát triển các dự án bất động sản quy mô lớn hơn nhờ quy hoạch tổng thể được mở rộng. Sự tinh gọn trong bộ máy hành chính, loại bỏ các tầng nấc trung gian, hứa hẹn giảm thiểu đáng kể thời gian và chi phí liên quan đến thủ tục pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý đến rủi ro tiềm ẩn từ việc điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập, có khả năng tác động đến tính khả thi và tiến độ của các dự án đã được phê duyệt trước đó.

Hiện tại cho thấy mức giá bán căn hộ tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT) đang ghi nhận sự chênh lệch đáng kể, thấp hơn tương đối so với các dự án tương đương tại TP HCM. Trong bối cảnh đó, việc sáp nhập tỉnh thành trong tương lai có thể mang đến những tác động tích cực tiềm năng cho thị trường căn hộ TP HCM. Một trong những lợi ích đáng chú ý là khả năng giải quyết một phần vấn đề chênh lệch nguồn cung giữa các phân khúc. Việc mở rộng địa giới hành chính sẽ tạo ra dư địa phát triển lớn hơn cho các dự án căn hộ ở khu vực lân cận, từ đó tăng cường nguồn cung cho thị trường TP HCM.

Bên cạnh yếu tố nguồn cung, chi phí phát triển dự án tại Bình Dương và BR-VT hiện tại cạnh tranh hơn so với việc triển khai các dự án ở khu vực trung tâm TP HCM. Điều này có thể tạo điều kiện cho các chủ đầu tư phát triển các dự án với mức giá cạnh tranh hơn, góp phần đa dạng hóa phân khúc giá và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua tại TP HCM trong dài hạn sau sáp nhập.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng tác động thực tế của việc sáp nhập tỉnh thành lên thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, bao gồm chính sách quy hoạch thống nhất, phát triển hạ tầng kết nối liên vùng, và các biện pháp điều tiết thị trường hiệu quả.

Dự báo giai đoạn 2025 -2026, thị trường BĐS TP HCM sẽ có thêm khoảng 24.400 căn hộ mở bán mới, cao hơn so với mức dự báo của Q4/2024 khoảng 4.400 căn. Mức tăng đến từ các dự án khu đô thị quy mô lớn dự kiến triển khai trong giai đoạn này như Vinhomes Green Paradise và The Global City. Ngoài ra, các chủ đầu tư đã được tháo gỡ pháp lý như NovaLand, Đất Xanh Group,... cũng dự kiến sẽ triển khai các dự án của mình trong năm 2025-2026. Giá bán dự báo sẽ tiếp tục đà tăng trưởng trong 2 năm tiếp theo và có thể sẽ vượt mức 100 triệu đồng/m2 trong năm 2025. Tuy nhiên tốc độ tăng giá có thể sẽ chậm lại do ảnh hưởng bởi các biến động vĩ mô.

Giới chuyên gia BĐS cảnh báo, các nhà đầu tư tại TP HCM nên cẩn trọng hơn trong việc lựa chọn sản phẩm đầu tư trước những yếu tố biến động của kinh tế vĩ mô, lãi suất. Xu hướng đầu tư dài hạn dần thay thế việc đầu cơ ngắn hạn.

×