Căn hộ trung bình, thấp tại TP.HCM: Cung chỉ 20% - cầu tới 80%

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: “Năm 2018 tỷ trọng căn hộ vừa túi tiền chỉ chiếm 24,7% trong tổng số sản phẩm đưa ra thị trường. Trong lúc đó tỷ lệ người có thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM lại chiếm hơn 80%”.

Thống kê của UBND TP.HCM, mỗi năm thành phố có khoảng 50.000 cặp vợ chồng trẻ kết hôn và có nhu cầu về nhà ở, chưa kể người nhập cư, sinh viên ra trường ở lại thành phố lập nghiệp. Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong cho biết: “Con số thống kê về số lượng dân thành phố chỉ 8,4 triệu người, nhưng số người thường xuyên sinh sống và làm việc trên địa bàn TP.HCM lên đến 13 triệu người”.

 Nhu cầu cao như vậy nhưng rất ít dự án có mức giá dưới 2 tỷ đồng/căn được chào bán trong năm 2018 và đầu năm 2019, có chăng là sự xuất hiện của một số dự án khu vực lân cận TP.HCM như Bình Dương, Long An.

Vì sao doanh nghiệp không mặn mà?

Đại diện HoREA dự báo, năm 2019 tiếp tục là năm khan hiếm căn hộ trung bình thấp với nhiều lý do. Một mặt, quỹ đất làm dự án giá trung bình tại TP.HCM không còn, đa số các chủ đầu tư (CĐT) phát triển dòng sản phẩm trung - cao cấp. Mặt khác, nơi có dư địa phát triển dòng sản phẩm này thuộc về các tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai... thì việc tìm kiếm quỹ đất cũng không còn dễ dàng như trước.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, bình dân được xác định tùy vào khu vực của đô thị, như gần trung tâm phải rẻ hơn 25 triệu đồng/m2, xa trung tâm phải thấp hơn 15 triệu đồng/m2. Đáng nói, các khu vực có dự án nhà ở giá rẻ tại TPHCM như: Quận 8, quận 12, Bình Chánh... lại là những khu vực xa trung tâm, thường thiếu điều kiện về kết nối giao thông, hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng dịch vụ yếu, điều này không thu hút CĐT lẫn người dùng.

Khó càng thêm khó khi Ngân hàng Nhà nước cũng đang dần siết các khoản vay tín dụng cho lĩnh vực bất động sản. “Vốn vào doanh nghiệp bất động sản từ 3 nguồn: Vốn doanh nghiệp, vay ngân hàng, tiền khách hàng. Thông thường tiền khách hàng là 70%, vay ngân hàng 15%. Tuy nhiên trong tiền khách hàng có 70% là vay ngân hàng. Vậy vốn vào bất động sản vẫn chủ yếu từ ngân hàng, nhưng hiện nay Ngân hàng Nhà nước đang yêu cầu hạ tỷ lệ vay trung hạn từ nguồn huy động ngắn hạn từ 45% xuống 40%. Điều này sẽ làm vốn vào bất động sản gặp khó” - chia sẻ của chuyên gia bất động sản Đinh Thế Hiển.

Không những vậy, gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp hiện cũng đang bị “nghẽn”. Như Chính phủ từng có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng nhưng nay đã kết thúc. Sau đó, Chính phủ có quyết định mức cho vay ưu đãi nhà ở xã hội nhưng việc triển khai vẫn chỉ dừng lại ở một số văn bản hướng dẫn.

Nhiều dự án căn hộ trung bình thấp trong năm 2020

Dù nhu cầu căn hộ vừa túi tiền đang ở mức cao như vậy nhưng hiện nay, chỉ một số CĐT có quỹ đất để triển khai dự án mức giá dưới 2 tỷ đồng/căn. Đơn cử như Phú Đông Group đã chuẩn bị quỹ đất 1.8ha tại Q.12 và 6.000m² tại Dĩ An (Bình Dương), dự kiến làm khoảng 1.600 căn hộ có mức giá dưới 2 tỷ đồng/căn. Công ty Nhà Mơ tiết lộ đã chuẩn bị được quỹ đất làm nhà giá mềm tại khu Tây TP.HCM cho chu kỳ phát triển dự án trong vòng 1-3 năm tới.

Hay điển hình như dự án Vincity tại quận 9 của Tập đoàn Vingroup. Dù chưa chính thức công bố thời điểm mở bán, nhưng với hơn 4.000 căn hộ, dự án này hứa hẹn sẽ tác động phần nào đến nguồn cung căn hộ cũng như sự chuyển biến thị trường trong năm 2019.

Hay dự án Hausbelo cũng đang được triển khai tại quận 9, cung cấp cho khách hàng những căn hộ đa dạng từ 1-3 phòng ngủ, có diện tích từ 45,3-74,9m2 với mức giá bán dự kiến khoảng 25-28 triệu đồng/m2; tức là khoảng 1,2-2 tỷ đồng/căn.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group chia sẻ, hiện nay nhu cầu tăng hay giảm tùy vào phân khúc giá bán trên thị trường. Những căn hộ có mức giá cao từ 4 tỷ đồng/căn trở lên sẽ khó bán hơn vì kén đối tượng khách mua, trong khi phân khúc giá từ 2-3 tỷ đồng, đặc biệt, dưới 2 tỷ đồng/căn nhu cầu cực kỳ tốt, thậm chí có thời điểm không còn hàng để bán lại cho khách mua. Tuy nhiên việc đầu tư căn hộ phân khúc này còn đang gặp nhiều khó khăn khiến nhà đầu tư lo ngại.

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, đến năm 2020 sẽ có hơn 76.600 căn hộ trung bình thấp được tung ra từ hơn 63 dự án. Điều này sẽ giúp đón đầu được xu hướng, đáp ứng nhu cầu cho người tiêu dùng có thu nhập trung bình thấp.

Kim Ngọc