Mới đây, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường vừa có văn bản gửi Thủ tướng và các bộ ngành, kiến nghị đẩy mạnh số hóa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và tích hợp dữ liệu với căn cước công dân (CCCD).

Theo TS. Phạm Viết Thuận - Viện trưởng, việc định danh thửa đất theo số CCCD của chủ sở hữu sẽ giúp quản lý đất đai hiệu quả hơn, đồng thời tạo thuận lợi cho người dân trong giao dịch, phù hợp với xu thế chuyển đổi số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo và dữ liệu lớn.

Liên quan đề xuất này, chúng tôi đã ghi nhận ý kiến từ chuyên gia bất động sản, ông Nguyễn Đức Thuận - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn ELMA và luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội).

- Ông đánh giá như thế nào về đề xuất tích hợp sổ đỏ, sổ hồng vào căn cước công dân VneID. Đây có phải là bước tiến phù hợp trong tiến trình chuyển đổi số bất động sản không?

Ông Nguyễn Đức Thuận: Việt Nam cùng một số quốc gia như Sri Lanka, một số nước châu Âu… đang đẩy mạnh số hóa lĩnh vực bất động sản, trong đó có việc tích hợp sổ hồng, sổ đỏ vào hệ thống đăng ký quốc gia thông qua căn cước công dân số (VNeID). Đây là xu thế tất yếu, giúp tiết kiệm chi phí, minh bạch hóa và tra cứu thông tin nhanh chóng hơn.

Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả, cần có hành lang pháp lý đồng bộ, hệ thống quản trị chặt chẽ và ứng dụng công nghệ an toàn, đặc biệt là blockchain - nhằm mã hóa dữ liệu, chống giả mạo và chỉnh sửa trái phép.

Hiện nay, Chính phủ Việt Nam đang tiên phong xây dựng, phát triển Chính phủ số thì rõ ràng rằng hàng loạt các giải pháp công nghệ tương tự sẽ được Chính phủ tiếp tục ưu tiên thực hiện trong thời gian tới.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Theo tôi, việc bỏ hoàn toàn sổ đỏ, sổ hồng giấy và tích hợp vào VneID là một bước tiến trong chuyển đổi số, nhưng hiện chưa đủ cơ sở pháp lý để triển khai nếu không có sự điều chỉnh đồng bộ các luật chuyên ngành.

Cụ thể, Luật Đất đai 2013 xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý dưới dạng giấy tờ có chữ ký, dấu xác nhận của cơ quan quản lý. Luật chưa quy định giá trị pháp lý cho “sổ đỏ điện tử”. Tương tự, Bộ luật Dân sự 2015 yêu cầu quyền sở hữu tài sản phải được ghi nhận bằng hình thức do pháp luật quy định, tức là sổ giấy.

Dù Luật Giao dịch điện tử 2023 công nhận văn bản và chữ ký điện tử, nhưng việc áp dụng vẫn phải tuân thủ luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng... Nếu các luật này chưa sửa đổi, việc tích hợp chỉ có giá trị hỗ trợ, không thể thay thế pháp lý.

Ngoài ra, tích hợp thông tin sở hữu vào VNeID phải đáp ứng các yêu cầu rất cao về bảo mật và xác thực, vì liên quan đến tài sản lớn và dữ liệu cá nhân. Hệ thống công chứng hiện vẫn yêu cầu xuất trình bản chính Giấy chứng nhận khi giao dịch.

Tóm lại, đây là chủ trương đột phá, nhưng chưa thể triển khai hợp pháp nếu chưa sửa đổi toàn diện hệ thống pháp luật liên quan.

- Việc bỏ hoàn toàn sổ đỏ, sổ hồng giấy liệu có tiềm ẩn rủi ro gì về pháp lý, an toàn dữ liệu, đặc biệt trong các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp tài sản hay giải quyết tranh chấp, thưa ông?

Ông Nguyễn Đức Thuận: Việc chuyển sổ đỏ, sổ hồng từ bản giấy sang điện tử mang lại nhiều lợi ích, song cũng tiềm ẩn hai rủi ro.

Thứ nhất, nếu quản trị hệ thống không chặt chẽ, nguy cơ bị giả mạo, chiếm đoạt tài sản qua các giao dịch điện tử là rất lớn. Người dân có thể vô tình xác nhận chuyển nhượng, thế chấp tài sản mà không hay biết.

Thứ hai, nhiều người chưa am hiểu công nghệ dễ bị kẻ gian lợi dụng, từ đó dẫn đến tranh chấp, kiện tụng về tài sản.

Theo tôi, trong giai đoạn đầu, cần có cơ chế kiểm tra chéo giữa hệ thống số và các cơ quan quản lý nhà nước nhằm xác minh và bảo vệ người dân. Ngoài ra, nguy cơ lộ lọt dữ liệu cũng cần được kiểm soát chặt do bất động sản là tài sản có giá trị lớn, dễ trở thành mục tiêu của các hành vi lừa đảo hoặc khai thác trái phép.

- Nếu xảy ra tranh chấp hoặc giả mạo danh tính, việc bảo vệ quyền tài sản và xử lý vi phạm sẽ được thực hiện thế nào, thưa luật sư?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Về pháp lý, VNeID không thể thay thế giá trị pháp lý của sổ đỏ, sổ hồng. Nếu xảy ra hành vi chiếm đoạt, làm giả tài khoản VNeID nhằm lừa đảo tài sản, có thể bị xử lý hình sự theo Điều 126 và 228 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017), và người bị hại có quyền khởi kiện dân sự theo Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015.

Lo ngại về việc thông tin sổ đỏ tích hợp vào CCCD dễ bị lợi dụng là có cơ sở. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 vẫn quy định mọi giao dịch về quyền sử dụng đất phải qua công chứng hoặc chứng thực, và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Việc “có tên trong VNeID” không có giá trị pháp lý để chuyển nhượng hoặc thực hiện giao dịch độc lập.

Về lâu dài, việc gắn mã định danh thửa đất với số CCCD là định hướng tích cực. Tuy nhiên, để triển khai hợp pháp, cần sửa đổi đồng bộ nhiều luật liên quan.

Tóm lại, VNeID chỉ nên là công cụ hỗ trợ xác minh thông tin, không thể thay thế sổ đỏ về mặt pháp lý. Khi xảy ra tranh chấp, cơ quan nhà nước vẫn phải căn cứ vào hồ sơ gốc và tuân thủ luật định. Công nghệ là công cụ, không phải luật.

- Theo ông, nếu triển khai đề xuất tích hợp sổ hồng, sổ đỏ vào VNeID, Nhà nước cần có lộ trình và cơ chế gì để vừa đảm bảo hiệu quả quản lý, vừa bảo vệ quyền tài sản của người dân và doanh nghiệp?

Ông Nguyễn Đức Thuận: Trước hết, cần đào tạo, phổ biến kiến thức công nghệ cho người dân để họ đủ năng lực tự bảo vệ mình khi chuyển đổi từ sổ giấy sang sổ điện tử.

Giai đoạn đầu nên thực hiện song song hai hệ thống - bản giấy và bản số - đồng thời xây dựng cổng thông tin có tính bảo mật cao, phản hồi nhanh, hỗ trợ đối chiếu dữ liệu.

Bên cạnh đó, cần ứng dụng công nghệ blockchain để đảm bảo tính an toàn, không thể sửa đổi và gần như không thể bị bẻ khóa. Tuy nhiên, việc triển khai cần theo từng giai đoạn, có sự góp ý từ các doanh nghiệp bất động sản và chuyên gia công nghệ, đảm bảo đồng bộ và khả thi.

Về mặt quản lý, Nhà nước cần xác định rõ cơ quan chủ trì, cơ chế phân quyền, và hệ thống xác minh chéo. Với tài sản có giá trị lớn như bất động sản, mỗi người dân nên được cấp mã định danh riêng cho các giao dịch, chỉ sử dụng khi thực hiện chuyển nhượng nhằm tăng tính bảo mật và kiểm soát.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Để triển khai hiệu quả, cần sửa đổi đồng bộ nhiều đạo luật. Cụ thể, theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, từ ngày 1/8/2024, sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý tương đương bản giấy. Luật Giao dịch điện tử 2023 (có hiệu lực từ 1/7/2024) cũng cho phép công chứng và đăng ký đất đai thực hiện hoàn toàn trực tuyến. Nhưng để áp dụng thực tiễn, cần quy định chi tiết hơn trong các luật chuyên ngành như Luật Công chứng, Luật Nhà ở và Luật Đất đai.

Về quyền riêng tư, Hiến pháp 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 bảo vệ tuyệt đối dữ liệu cá nhân. Việc tích hợp tài sản lớn như đất đai vào CCCD cần kèm theo cơ chế bảo mật nghiêm ngặt. Do đó, cần bổ sung quy định trong Luật Căn cước công dân, Luật Cư trú và ban hành nghị định riêng về bảo vệ dữ liệu số tài sản.

Ngoài ra, cần xây dựng Thông tư liên tịch giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Công an, Bộ Thông tin và Truyền thông để hướng dẫn kỹ thuật, xử lý tranh chấp, xác định trách nhiệm nếu có xung đột giữa bản giấy và bản số.

Cuối cùng, pháp luật cần quy định rõ: trong trường hợp tranh chấp, dữ liệu nào được ưu tiên - bản giấy hay bản điện tử? Cơ quan nào có thẩm quyền xác định tính hợp pháp?

Tóm lại, số hóa quyền sử dụng đất là xu hướng tất yếu, nhưng phải được triển khai trên nền tảng pháp lý đầy đủ, minh bạch và đồng bộ để bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của người dân.

×