Theo đó, Bộ Tài chính mới đây đề xuất đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế sẽ tính theo thời gian nắm giữ với mức giảm dần: dưới 2 năm chịu thuế 10%, từ 2–5 năm là 6%, từ 5–10 năm là 4%, và từ 10 năm trở lên là 2%.

Siết đầu cơ, thúc đẩy thị trường minh bạch

Theo nhiều chuyên gia, nếu được thông qua, đề xuất này có thể chấm dứt “sân chơi dễ dãi” cho giới đầu cơ, giảm động cơ lướt sóng, từ đó góp phần xây dựng thị trường bất động sản ổn định và minh bạch hơn.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi nhận định, đây là một cải cách tài khóa quan trọng, vừa tăng thu ngân sách, vừa điều tiết hành vi đầu tư. Ông Huy cho rằng, thị trường hiện tồn tại tình trạng sốt đất ảo, đầu cơ lan rộng, giá nhà bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả của người dân. Ngoài ra, tình trạng khai “hai giá” và lách luật khi giao dịch vẫn phổ biến, làm xói mòn niềm tin vào thị trường.

Ông chỉ rõ quy định hiện hành thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cố định 2% trên giá chuyển nhượng, không phân biệt lời – lỗ, là thiếu công bằng. Trái lại, phương án tính thuế 20% trên lợi nhuận ròng như đề xuất mới thể hiện đúng bản chất thuế TNCN, tức đánh vào thu nhập thực tế.

“Cách tính này mang tinh thần công bằng: ai lãi nhiều đóng thuế nhiều, ai lỗ có thể miễn thuế. Đồng thời khuyến khích người dân lưu giữ hóa đơn, chứng từ đầy đủ – một bước thúc đẩy văn hóa tài chính minh bạch”, ông Huy phân tích.

Ông cũng nhấn mạnh, chính sách nếu được triển khai đúng có thể trở thành bước ngoặt trong quản lý thị trường bất động sản, không chỉ tạo nguồn thu ổn định mà còn góp phần đưa giá nhà về mức hợp lý, hỗ trợ người mua ở thực.

Tuy nhiên, để thực thi hiệu quả, ông Huy lưu ý cần hạ tầng dữ liệu liên thông giữa các cơ quan như thuế, đất đai, công chứng và ngân hàng. Ông đề xuất nên thí điểm tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng trước khi áp dụng toàn quốc.

Lo ngại ảnh hưởng thị trường thứ cấp

Ở góc độ khác, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Chuyên trang Bất động sản (Batdongsan.com.vn) bày tỏ lo ngại rằng, chính sách mới có thể gây “tác dụng ngược” trong bối cảnh thị trường còn yếu.

Dẫn khảo sát nội bộ, ông Tuấn cho biết có đến 59% người tìm mua bất động sản hiện nay là để đầu tư, phần lớn có xu hướng nắm giữ trong thời gian ngắn. Do đó, việc áp thuế cao với người bán trong vòng 1–2 năm có thể làm giảm động lực đầu tư, nhất là ở phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp, nơi giới đầu tư lướt sóng hoạt động mạnh.

Ông cho rằng cách đánh thuế theo thời gian nắm giữ là hướng đi đúng, tuy nhiên cần tính đến mức độ ảnh hưởng. Mức thuế đề xuất 10% đối với người giữ dưới 2 năm cao gấp 5 lần hiện tại, có thể khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ rút lui, dẫn đến thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh.

“Thị trường bất động sản vẫn đang phục hồi chậm, tăng thuế ở thời điểm này chẳng khác nào cú phanh gấp. Thị trường thứ cấp có thể ‘đóng băng’, kéo theo sự suy giảm của nhiều ngành liên quan như xây dựng, nội thất, tài chính – ngân hàng…”, ông cảnh báo.

Theo ông Tuấn, thay vì kiểm soát bằng thuế nặng, nên thúc đẩy một thị trường bất động sản lành mạnh bằng cách tạo điều kiện cho giao dịch minh bạch, công bằng, và có thanh khoản tốt.

Cần có lộ trình và hạ tầng pháp lý
Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn cho biết, việc áp thuế TNCN theo phương thức 20% cần được triển khai theo lộ trình, đồng bộ với các chính sách về đất đai, nhà ở và hệ thống công nghệ thông tin. Bộ Tài chính đang nghiên cứu, tham khảo kinh nghiệm quốc tế để xây dựng đề xuất phù hợp với điều kiện Việt Nam, đảm bảo thu đúng và đủ thuế từ giao dịch bất động sản, đồng thời hạn chế đầu cơ.

×