- Thưa ông, Bộ Tài chính vừa đề xuất áp dụng thuế suất 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản thay vì mức cố định 2% như hiện nay. Nhiều người cho rằng điều này sẽ công bằng hơn. Ông nhận định thế nào?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Về bản chất, đây không phải là một sắc thuế mới mà chỉ là thay đổi phương pháp tính thuế. Tuy nhiên, đằng sau câu chuyện "công bằng" ấy là vô số khoảng trống thực tế. Bởi để đánh thuế trên phần lãi ròng, Nhà nước cần xác minh được chính xác giá mua và giá bán, điều này hiện nay gần như bất khả thi.

Trong thực tế, giá chuyển nhượng được ghi trên hợp đồng thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế. Người dân có xu hướng kê khai thấp để giảm thuế và lệ phí. Ngược lại, các chi phí như sửa chữa, môi giới… lại ít khi có hóa đơn chứng từ hợp lệ để chứng minh. Khi hai đầu vào của bài toán là "ảo", thì việc tính thuế trên phần lãi rất dễ trở thành một phép tính cảm tính, đầy rủi ro cho người dân.

- Dự thảo lập luận rằng việc đánh thuế theo lãi thực sẽ ngăn chặn tình trạng khai giá thấp để trốn thuế. Theo ông, lập luận này có khả thi trong thực tế?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Đó là một giả định lý tưởng, nhưng lại quá xa thực tế Việt Nam hiện nay. Như tôi đã nói, việc xác định giá mua thật, nhất là với những giao dịch xảy ra từ nhiều năm trước là rất khó. Hóa đơn không có, hợp đồng không phản ánh giá thật, người mua, người bán có thể đã đổi chỗ ở, không còn liên hệ được.

Thêm vào đó, khái niệm "chi phí hợp lý" cũng rất mơ hồ. Một người sửa nhà, xây hàng rào, thuê thiết kế… mà không có hóa đơn tài chính thì có được tính chi phí không? Nếu không có hướng dẫn rõ ràng và cơ sở dữ liệu hỗ trợ, việc đánh thuế trên phần lãi chỉ khiến người dân lo sợ, khiếu kiện tăng, và cán bộ thuế rơi vào thế khó xử.

- Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khó khăn, liệu chính sách này có gây ra tác động tâm lý tiêu cực và khiến giao dịch chững lại không?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Tôi cho rằng điều đó là chắc chắn. Mức thuế 20% nghe qua đã gây "choáng" với phần lớn người dân, nhất là khi chưa hiểu rõ đây là thuế trên phần lãi chứ không phải tổng giá trị chuyển nhượng.

Khi chưa có cơ sở dữ liệu minh bạch, giá mua không rõ ràng, và chi phí không được hướng dẫn cụ thể, người bán sẽ sợ kê khai sai. Họ sẽ chọn cách “án binh bất động”, chờ chính sách rõ hơn. Bên cạnh đó, người mua cũng sẽ bị ảnh hưởng nếu bên bán đẩy giá lên để “gánh thuế”. Cuối cùng, thị trường vốn đã trầm lắng nay lại thêm ngại ngần, thanh khoản càng tụt.

- Dự thảo cũng đưa ra hướng đánh thuế cao hơn với các trường hợp đầu cơ, lướt sóng. Đây có phải là giải pháp đủ mạnh để dẹp đầu cơ, làm trong sạch thị trường?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Đây là một bước đi đúng về mặt định hướng, nhưng nếu hỏi có "đủ mạnh" hay không thì tôi e là chưa. Trước tiên, chúng ta cần định nghĩa rõ đầu cơ là gì. Một người mua nhà rồi bán lại sau vài tháng vì cần tiền chữa bệnh, có được xem là đầu cơ không? Một người đứng tên thay cho người thân, liệu có bị đánh thuế cao?

Thiếu tiêu chí rõ ràng sẽ dẫn đến đánh nhầm đối tượng. Chưa kể, hiện nay chúng ta chưa có một hệ thống dữ liệu đất đai minh bạch, liên thông. Nếu không nắm được thời điểm mua bán, số lượng tài sản một người sở hữu, thì rất dễ để "lách" nhờ người khác đứng tên, ủy quyền, hoặc chia nhỏ giao dịch.

- Vậy theo ông, để chính sách thuế mới đạt hiệu quả, đâu là điều kiện tiên quyết cần bổ sung?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Trước hết, cần xây dựng một cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản thống nhất, liên thông từ trung ương đến địa phương, công khai và dễ tra cứu. Hệ thống này cần tích hợp giá mua, giá bán, thời điểm chuyển nhượng, mục đích sử dụng, lịch sử sở hữu…

Thứ hai, bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt cho các giao dịch mua bán bất động sản. Khi dòng tiền được truy vết, thì giá trị thật mới lộ diện. Đồng thời, ngành thuế phải kết nối dữ liệu với ngân hàng, công chứng, địa chính, công an để giám sát đa ngành, đồng bộ.

Thứ ba, nên áp dụng khung giá thị trường linh hoạt, cập nhật liên tục theo biến động, chứ không thể dùng bảng giá đất cố định, lỗi thời như hiện nay, vốn đang tạo ra độ vênh rất lớn so với thực tế.

Cuối cùng, truyền thông pháp lý phải đi trước một bước. Người dân cần được giải thích rõ: Thế nào là chi phí hợp lý, kê khai ra sao là đúng, cần chuẩn bị hồ sơ gì. Nếu không, họ sẽ chọn cách im lặng, tránh giao dịch hoặc tìm cách né luật.

- Tức là, nếu chỉ thay đổi công thức thu thuế mà không điều chỉnh hệ thống quản lý thì cải cách sẽ không đi đến đâu?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Chính xác. Chính sách thuế chỉ là phần nổi của tảng băng. Nếu nền móng quản lý từ dữ liệu, công nghệ, pháp lý, đến truyền thông không được gia cố, thì chính sách dù đúng hướng cũng sẽ không đi vào đời sống.

Nguy hiểm hơn, nó còn có thể gây mất lòng tin, khiến người dân lương thiện phải gánh hậu quả trong khi người gian lận vẫn thoát được. Khi đó, mục tiêu công bằng sẽ bị đánh đổi bằng sự hỗn loạn và bất bình đẳng.

- Xin cảm ơn ông!

×