Hạn chế “giao dịch nhà 2 giá”

Theo bảng giá đất sửa đổi của TP Hà Nội áp dụng từ nay đến hết năm 2025, phần lớn vị trí đất đều được điều chỉnh tăng giá gấp 2-6 lần so với bảng giá cũ, mức tăng trung bình vào khoảng 3,5 lần. Không ít tuyến phố trung tâm quận Hoàn Kiếm có giá gần 700 triệu đồng/m2.

Theo quy định, bảng giá đất mới của TP Hà Nội sẽ được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tính tiền thuê đất; tính các loại thuế liên quan như thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; tính tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất; tính giá khởi điểm để đấu giá đất...

Theo bà Nguyễn Hoài An, điểm tích cực dễ thấy nhất là hạn chế tình trạng giao dịch 2 giá trên thị trường (người mua, bán kê khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn mức giá thực tế nhằm giảm thuế, phí). Đồng thời, bảng giá đất tăng cũng làm tăng hiệu quả trong công tác giải phóng mặt bằng của các dự án còn đang chậm tiến độ do vấn đề giải phóng mặt bằng.

Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ giúp Nhà nước thu đúng và đủ các loại thuế phát sinh trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Ngoài ra, thị trường hiện có nhiều dự án chậm tiến độ do vướng mắc ở khâu xác định tiền sử dụng đất, việc ban hành bảng giá đất mới giúp các dự án có căn cứ pháp lý để tiếp tục triển khai và cung cấp nguồn cung mới cho thị trường.

Mới đây, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cũng đánh giá mức điều chỉnh trong bảng giá mới phản ánh đúng nguyên tắc tiệm cận thị trường.

Ông Chính cho rằng người dân phải làm quen với vấn đề này, không thể để tình trạng bán nhà 2 giá tái diễn.

Trước lo ngại của người dân về việc bảng giá đất điều chỉnh cao gấp nhiều lần giá cũ kéo theo tiền sử dụng đất tăng cao, ông Chính khẳng định Chính phủ đã lường trước và tính toán đến vấn đề này. Ông cho biết mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải lấy nguyên bảng giá mới để thu.

“Trước đây, quy định trong hạn mức thì thu 50%, ngoài hạn mức thu 100%. Còn bây giờ theo Nghị định 103 đã giảm xuống rất nhiều, có trường hợp chỉ nộp 20% trong hạn mức. Bên cạnh đó, còn chính sách hỗ trợ như cho nợ tiền sử dụng đất trong vòng 5 năm, để giảm gánh nặng tài chính cho người dân”, ông Chính nói.

Làm sao để hạn chế “đầu cơ, thổi giá”?

Bên cạnh những tích cực mà bảng giá đất mới tại Hà Nội mang lại, có nhiều lo ngại rằng nhóm đầu cơ sẽ lợi dụng việc này để thao túng giá bất động sản, gây lũng loạn thị trường nhà đất Thủ đô.

Bà Phạm Thị Miền nhận định, thời gian qua giá nhà đất Hà Nội đã tăng rất cao, có tính ảo và vượt xa rất nhiều khả năng chi trả của người dân.

Việc tăng giá này có dấu hiệu tác động của nhóm đầu tư, đầu cơ khi nguồn cung ra thị trường ít và chỉ tập trung trong tay một nhóm chủ đầu tư.

Bà Miền cho rằng, bảng giá đất được đưa ra dựa trên giá thị trường cao như hiện nay, vô hình trung đang hợp thức hóa cho mức giá cao đó.

Theo bà, việc bảng giá đất quy định giá cao như hiện nay sẽ khiến chi phí thực hiện dự án tăng, từ đó các chủ đầu tư sẽ tiếp tục nâng giá bán cao hơn nữa. Trong khi đó, mức giá hiện nay những người có nhu cầu thực đều khó mua.

Ông Trần Khánh Quang - Chuyên gia bất động sản cho rằng, bên cạnh những mặt tích cực của bảng giá đất mới như minh bạch thuế chuyển nhượng bất động sản, công bằng đối với người bị thu hồi đất... thì sẽ còn những điểm hạn chế khác.

Cụ thể, doanh nghiệp sẽ khó khăn hơn trong việc giải phóng mặt bằng, bởi người dân sẽ mong muốn một mức giá cao hơn khi bị thu hồi đất. Bên cạnh đó, những nhóm đầu cơ đã đi trước một bước để thu gom bất động sản đó, sẽ lợi dụng bảng giá đất mới để đẩy giá rất cao.

Thời gian qua, giá bất động sản tại Hà Nội liên tục tăng sốc, đặc biệt là phân khúc chung cư. Bộ Xây dựng đã phân tích cơ cấu giá thành, giá bán và nguyên nhân tăng giá bất động sản.

Theo Bộ Xây dựng, ngoài các nguyên nhân về thiếu nguồn cung, biến động chi phí liên quan đến đất đai. Một nguyên nhân khác là do, một số hội nhóm đầu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản gây nhiễu loạn thông tin thị trường để "thổi giá", "tạo giá ảo" cao hơn giá thực tế, đồng thời lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi.

Theo giới chuyên môn, để ngăn chặn nhóm đầu cơ thổi giá đất, các cơ quan chức năng cần cập nhật thông tin về giá đất thường xuyên và minh bạch, giúp người tiêu dùng có cái nhìn rõ ràng về thị trường.