Bất động sản Trung Quốc cạn tiền, 'bom nợ' 534 tỷ NDT sắp nổ
Thứ tư, 08/10/2025 11:58 (GMT+7)
Ngành bất động sản Trung Quốc đang đối mặt với cuộc khủng hoảng kép, nguồn vốn mới cạn kiệt trong khi áp lực trả nợ cũ lên đến đỉnh điểm lịch sử, báo hiệu một giai đoạn cực kỳ khó khăn.
Thị trường bất động sản Trung Quốc từng là cỗ máy tăng trưởng thần kỳ và là biểu tượng cho sự trỗi dậy kinh tế của đất nước tỷ dân, nhưng giờ đây đang phát đi những tín hiệu cầu cứu khẩn cấp nhất.
Báo cáo mới đây từ Viện Nghiên cứu Bất động sản Trung Quốc (CRIC) đã vẽ nên một bức tranh vô cùng ảm đạm, các ông lớn địa ốc đang mắc kẹt trong một cơn bão nơi dòng tiền thì cạn kiệt còn núi nợ thì ngày một phình to.
Ngành bất động sản Trung Quốc đang ở trong giai đoạn cực kỳ khó khăn. Ảnh: CFP
Bất động sản Trung Quốc giữa cơn khủng hoảng kép
Báo cáo của CRIC cho thấy, trong 3 quý đầu năm, tổng số vốn mà các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc huy động được chỉ vỏn vẹn 307,2 tỷ NDT. Con số này đã giảm tới 30% so với cùng kỳ năm ngoái và đang ở mức thấp nhất trong lịch sử. Có thể thấy, dòng tiền chảy vào ngành đã bị thắt chặt đến nghẹt thở.
Điều này cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư và các định chế tài chính vào ngành địa ốc nước này đã chạm đáy. Không ai còn dám "bơm tiền" cho một thị trường đầy rẫy bất ổn.
Trong khi dòng tiền mới không có thì áp lực trả nợ cũ lại đang đè nặng lên các doanh nghiệp. Từ trước đến nay, các công ty bất động sản Trung Quốc vốn quen với một chiêu bài kinh điển, vay nợ mới để trả nợ cũ hay còn gọi là đáo hạn nợ, giống như việc bạn dùng thẻ tín dụng này để trả cho thẻ tín dụng kia. Nhưng bây giờ, cuộc chơi đó đã đến hồi kết.
Áp lực trả nợ của ngành bất động sản Trung Quốc đã đạt đỉnh vào quý 3 năm nay. Ảnh: Caixin
Báo cáo CRIC chỉ ra, trong năm 2024, tổng số nợ trái phiếu đến hạn của các công ty là 482,9 tỷ NDT. Cũng trong năm này, họ chỉ có thể phát hành được 220,9 tỷ NDT trái phiếu, chưa bằng một nửa số nợ phải trả.
Tình hình còn trở nên tồi tệ hơn vào năm 2025. Do nhiều công ty đã phải gia hạn hoặc hoán đổi các khoản nợ từ trước, tổng số nợ đáo hạn trong năm đã phình to lên mức kỷ lục, 534,2 tỷ NDT. Giai đoạn nửa cuối năm sẽ là thời khắc sinh tử của các công ty địa ốc Trung Quốc, khi hơn 160 tỷ NDT trái phiếu cùng lúc đến hạn.
Tia hy vọng cuối cùng
Theo giới quan sát, bất động sản Trung Quốc có một sự phân hóa vô cùng rõ rệt, phơi bày cuộc chơi không công bằng. Các doanh nghiệp nhà nước (SOEs) và doanh nghiệp trung ương vẫn được ưu ái. Nhóm này chiếm tới 85% tổng lượng vốn huy động được. Nhờ có sự bảo trợ của chính phủ, các doanh nghiệp này vẫn có thể vay tiền với mức lãi suất cực thấp, chỉ 2,58%.
Trong khi đó, các doanh nghiệp tư nhân, từng là những doanh nghiệp năng động nhất thị trường giờ đây lại bị bỏ rơi. Họ chỉ huy động được một phần tiền rất nhỏ với mức lãi suất cao ngất ngưởng lên tới 5,40%, cao gần gấp đôi so với các doanh nghiệp nhà nước. Đặc biệt, đối với các công ty tư nhân đang gặp khó khăn, cánh cửa huy động vốn gần như đã đóng sập hoàn toàn. Họ đang phải đơn độc vật lộn với những khoản nợ rất lớn mà không có bất kỳ sự trợ giúp nào.
Trong cơn bĩ cực của ngành bất động sản Trung Quốc, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản REITs trở thành chìa khóa để các doanh nghiệp hồi sinh. REITs cho phép các công ty chứng khoán hóa các tài sản đang có như các trung tâm thương mại hay tòa nhà văn phòng. Thay vì ôm một khối tài sản khổng lồ nhưng không tạo ra tiền mặt, họ có thể bán cổ phần của tòa nhà đó.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản REITs được xem là giải pháp cứu tinh cho nhiều doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp tư nhân. Ảnh: TP
Bằng cách này, các công ty BĐS sẽ ngay lập tức có được tiền trả nợ hoặc duy trì hoạt động. Họ sẽ chuyển từ vai trò của một "ông chủ đất" sang vai trò của một "nhà quản lý, vận hành", linh hoạt và nhẹ gánh hơn.
Đây được xem là phao cứu sinh tiềm năng, giúp giải phóng nguồn vốn đang bị đóng băng trong các dự án. Nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn của Trung Quốc đã và đang rục rịch thử nghiệm con đường này.
Tuy nhiên, liệu chiếc phao cứu sinh này có đủ lớn và đủ vững chắc để cứu cả một con tàu đang chìm hay không vẫn là một câu hỏi. Trước mắt, ngành bất động sản Trung Quốc vẫn còn chặng đường dài đầy chông gai để vượt qua cơn bão nợ lịch sử.
Thị trường bất động sản gặp khó, Trung Quốc đang chuyển hướng trọng tâm từ các khoản vay ngân hàng sang phát huy vai trò của "quỹ nhà ở dự phòng" nhằm kích thích lại nhu cầu mua nhà.
Nữ tỷ phú trẻ từng giàu nhất Trung Quốc - Dương Huệ Nghiên, thừa nhận đang bán gần hết tất cả để cứu công ty bất động sản Country Garden chìm trong nợ nần.
Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn lo ngại về tỷ lệ nợ cao của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc dù cuộc khủng hoảng nợ của Evergrande đang lắng xuống.
Hiện có 692 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với hơn 600.000 căn hộ. Như nhận định của một ngân hàng lớn, sẽ có sự bùng nổ về nhà ở xã hội trong những năm tới.
Các chủ sở hữu 62 lô đất nằm ở “vị trí vàng” P. Hòa Cường (TP. Đà Nẵng) với view trực diện sông Hàn chỉ được Nhà nước bồi thường chưa tới 40 triệu đồng/m2, khiến họ thiệt hại nặng khi đầu tư vào đây hơn 17 năm, từ đầu năm 2008.
Một khu đất rộng khoảng 3,2 ha tại khu vực Đông Nam Đài Tưởng niệm (P. Hòa Cường Bắc, TP Đà Nẵng) đang trở thành “điểm nóng” kéo dài suốt hơn một thập kỷ.
Trong quý 2/2025, DIC Corp ghi nhận hiệu quả hoạt động suy giảm khi tăng cường chi tiêu nhưng doanh thu, lợi nhuận “cài số lùi”. Dù vậy, công ty vẫn mang hàng trăm tỷ đồng cho vay.