“Chủ các dự án condotel đẩy rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp!”

Chủ đầu tư dự án condotel được lợi rất lớn…

Thông tin từ hội thảo cho hay, từ năm 2014 đến nay, trên cả nước xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển loại hình sản phẩm bất động sản (BĐS) du lịch mới là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (sau đây gọi là condotel), tập trung tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc, và tại Lâm Đồng, Đồng Nai... Trong đó Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng.

Đang có nghịch lý tỉ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỉ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44%. Như vậy là không bình thường, vì ở các nước khác tỉ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018 - 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ trên dưới 45 m2.

Ông Lê Hoàng Châu cho hay, qua nghiên cứu cơn sốt phát triển các dự án condotel tại Việt Nam hiện nay, Hiệp hội BĐS TP.HCM nhận thấy, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư chủ yếu vay vốn tín dụng ngân hàng và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu cùng công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp;

Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Với phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh; có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng; lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng; và được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Nhiều rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp năm 2018

Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt. Cụ thể, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến từ 25 - 55 triệu đồng/m2, tức trên 1 tỉ đến 3 tỉ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ, và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. Giá bán này cao, vì tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP.HCM.

Trong đó, đối với các dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.

Với các dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong 8 - 12 năm thì giá bán có thể đã nâng lên 30 – 50% đủ để chi trả cam kết lợi nhuận này. Như vậy là nhà đầu tư thứ cấp tự trả lợi nhuận cho chính mình nhưng lại không có quy định pháp luật nào đảm bảo quyền lợi của họ trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận. Đó là rủi ro rất lớn!

“Chúng tôi thấy hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận không đề cập nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp; cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm.

Đồng thời không có quy định nào sau 8 – 12 năm sẽ xử lý căn hộ condotel ra sao? Sau thời gian khai thác đó thì thang máy hư, trang thiết bị xuống cấp… Ai sẽ bỏ tiền ra sửa chữa? Đây cũng là một rủi ro trong việc đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư thứ cấp khi mua căn hộ condotel!” – ông Lê Hoàng Châu nói.

Bên cạnh đó, ông cho hay, nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng chỉ rõ, một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel (nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ căn hộ condotel).

“Cam kết này không phù hợp với khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại các vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được gia hạn!” – ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Năm 2018 sẽ chứng kiến rất nhiều vấn đề của condotel

Đồng thời Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nêu rõ, trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel có dấu hiệu tiếp tục phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng dẫn đến một số chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng.

Ngoài loại hình căn hộ condotel, hiện còn xuất hiện dạng "hometel", cũng là căn hộ du lịch trong các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được chủ đầu tư cam kết có sổ đỏ quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (?!), nhưng điểm khác biệt mà chủ đầu tư công bố là người sở hữu căn hộ hometel được quyền sử dụng căn hộ để nghỉ dưỡng (như là căn nhà thứ 2), hoặc tự cho thuê, và chỉ nộp phí quản lý theo thỏa thuận với chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng (nếu có).

Bên cạnh đó còn có những dự án hỗn hợp tại các khu vực đã được quy hoạch là khu du lịch, nghỉ dưỡng, nhưng chủ đầu tư lại công bố nhiều loại sản phẩm BĐS như khách sạn, căn hộ condotel, căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự mà người mua được cư trú lâu dài, có sổ đỏ ổn định lâu dài... dẫn đến gây nhầm lẫn cho nhà đầu tư thứ cấp là quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất cũng tương tự căn hộ chung cư nhà ở;

Ông Lê Hoàng Châu lưu ý, gần đây có ý kiến đề xuất Bộ TN-MT phối hợp với các Bộ liên quan ban hành Thông tư quy định về điều kiện, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở) cho condotel. Tuy nhiên Hiệp hội BĐS TP.HCM đánh giá đề xuất này không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành, trước hết là không phù hợp với Luật Đất đai và Luật ban hành các văn bản quy phạm pháp luật...

“Với các dự án condotel hiện nay thì chủ đầu tư thu hồi vốn rất nhanh trong giai đoạn bán hàng và đẩy các rủi ro nêu trên cho nhà đầu tư thứ cấp. Năm 2018 sẽ có nhiều dự án condotel đưa vào vận hành. Và đây cũng sẽ là năm bắt đầu chứng kiến rất nhiều vấn đề của condotel!” – ông Lê Hoàng Châu cảnh báo.

Lưu ý vấn đề an ninh quốc phòng

Theo thống kê của 16 tỉnh, thành trực thuộc TƯ, chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (50 ha trở lên) đã có 77 dự án với tổng diện tích 18.019 ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng. Ngoài ra còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, diện tích dưới 50 ha/khu.

Từ năm 2015 đến tháng 09/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội 4.114 căn; TP.HCM 208 căn; Đà Nẵng 4.565 căn và các tỉnh khác 5.823 căn); và 10.629 căn officetel (Hà Nội 3.726 căn; TP.HCM 6.424 căn; và các tỉnh khác 479 căn).

“Đặc biệt các dự án condotel phần lớn tập trung ở khu vực ven biển, hải đảo, biên giới nên trong các quy định đối với loại hình này cũng phải hết sức lưu ý vấn đề an ninh quốc phòng!” – ông Lê Hoàng Châu cảnh báo.

Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà – thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay đã có đề xuất, báo cáo áp dụng quy định về người nước ngoài mua căn hộ condotel như với quy định về người nước ngoài được mua nhà ở.

“Để bảo đảm an ninh quốc phòng, chúng tôi đề xuất lãnh đạo Bộ Xây dựng áp dụng các quy định cởi mở nhưng phải quản lý. Tạo điều kiện cho cá nhân người nước ngoài được mua loại bất động sản condotel, nhưng trong khuôn khổ về số lượng và phạm vi, như quy định áp dụng đối với người nước ngoài mua nhà ở!” – Ông Vũ Văn Phấn nói.

HẢI CHÂU