Đây không chỉ là thay đổi hành chính đơn thuần mà là bước ngoặt chiến lược, mở ra kỷ nguyên phát triển mới cho vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Việc mở rộng địa giới mang đến nhiều tiềm năng: quỹ đất bất động sản lớn, vị trí liên kết vùng chiến lược, hệ sinh thái công nghiệp – cảng biển – logistics phát triển nhanh. Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng đứng trước loạt thách thức như pháp lý chưa đồng bộ, thiếu hạ tầng kết nối vùng và cạnh tranh giữa các khu đô thị.

Trong bối cảnh đó, các nhà đầu tư, doanh nghiệp và cơ quan quản lý buộc phải điều chỉnh chiến lược, hướng đến quy hoạch dài hạn, phát triển bền vững và tận dụng các lợi thế mới từ mô hình đô thị tích hợp đa trung tâm.

Đòn bẩy chiến lược: Quỹ đất, vị trí và hạ tầng vùng

Quỹ đất tự nhiên được mở rộng đột phá là tiền đề quan trọng nhất. Với tổng diện tích gấp 3 lần khi chưa sáp nhập, TP HCM có thêm hàng nghìn hecta đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng tại Củ Chi, Nhà Bè, Phú Mỹ, Tân Uyên… tạo điều kiện phát triển đa phân khúc: nhà ở xã hội, khu đô thị vệ tinh, khu công nghiệp – logistics và nghỉ dưỡng.

Vị trí trung tâm, vùng kinh tế trọng điểm của Đông Nam Bộ mang lại lợi thế “siêu liên kết vùng”. TP HCM liền kề với Đồng Nai, Long An, Tây Ninh, dễ dàng kết nối bằng các trục hạ tầng huyết mạch như cao tốc TP HCM – Dầu Giây, Quốc lộ 51, Vành đai 3, 4 và đường thủy Sài Gòn – Đồng Nai. Đây chính là động lực để phát triển BĐS công nghiệp, thương mại, dịch vụ hậu cần và đô thị hỗn hợp quy mô lớn.

Hệ sinh thái logistics – cảng biển tiếp tục là “xương sống” nâng tầm bất động sản vùng: Cảng Cát Lái, Cái Mép – Thị Vải, Hiệp Phước, ICD Sóng Thần, ICD Long Bình, các tuyến đường sắt chuyên dụng… giúp tăng hiệu suất giao thương và giảm chi phí hậu cần. Kết hợp với chuyển đổi số trong quản lý hạ tầng (IoT, nền tảng GIS), TP HCM có cơ hội trở thành trung tâm logistics thông minh của ASEAN.

Sau sáp nhập, các đô thị vệ tinh như Dĩ An, Thuận An, Thủ Đức, Củ Chi, Long Thành hay Phú Mỹ có thể sẽ trở thành điểm đến của làn sóng giãn dân và đầu tư mới. Những khu vực này có thể phát triển nhanh chóng nhờ:

- Giá đất và nhà ở còn thấp (từ 15–25 triệu/m² đối với đất nền, 1,5–2 tỷ đồng cho căn hộ trung cấp).

- Quy hoạch hiện đại, áp dụng mô hình TOD (giao thông công cộng) quanh ga metro và bến ICD (cảng nội địa).

- Dịch vụ đầy đủ với bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại được quy hoạch đi trước một bước.

Với việc dự kiến có thêm hơn 2,5 triệu người sẽ chuyển đến các khu đô thị vệ tinh từ nay đến 2035, nhu cầu nhà ở giá hợp lý, căn hộ vừa túi tiền và khu phức hợp tiện ích cao cấp sẽ gia tăng mạnh mẽ.

Thực trạng cần giải quyết: Pháp lý, tài chính và điều phối vùng thiếu liên kết

Pháp lý không đồng bộ có thể là trở ngại lớn nhất. Sự khác biệt giữa quy định đất đai, quy hoạch và cấp phép của ba địa phương cũ khiến nhiều dự án bị đình trệ. Bên cạnh đó, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và cấp phép xây dựng còn mất nhiều thời gian, đẩy chi phí đầu tư lên cao.

Tài chính bất động sản vẫn đang bị siết chặt. Với lãi vay 10–12%/năm và quy định hạn chế tín dụng vào BĐS, nhiều nhà đầu tư không đủ nguồn vốn dài hạn, đặc biệt ở các phân khúc đất nền vùng ven và căn hộ giá rẻ.

Cạnh tranh không đều giữa các khu vực có thể dẫn đến phân hóa thị trường. Trong khi Thủ Đức, Dĩ An có hạ tầng tốt, Củ Chi, Nhà Bè hoặc BR-VT vẫn cần thời gian để hoàn thiện dịch vụ đô thị, tiện ích công cộng và nguồn nhân lực.

Tâm lý đầu cơ cũng là rủi ro tiềm ẩn. Việc giá đất tăng ảo sau tin sáp nhập có thể dẫn đến bong bóng cục bộ, ảnh hưởng tới người mua ở thực và kéo dài thời gian hoàn vốn.

Giải pháp phát triển thực tiễn và bền vững

Có thể, thí điểm cơ chế đặc thù về cấp phép, đầu tư và chuyển đổi đất đai theo vùng ưu tiên phát triển. Hỗ trợ các gói tín dụng cho doanh nghiệp trong việc phát triển hạ tầng đặc biệt là với các dự án PPP với lãi suất ưu đãi và dài hạn.

Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cho những lĩnh vực ưu tiên như logistics xanh, công nghệ cao và đô thị thông minh cùng với đó là đầu tư hạ tầng, đẩy nhanh các trục giao thông chiến lược như: Metro, Vành đai 3-4… Tạo cụm trung tâm logistics kết hợp ICD, tích hợp với cảng và khu công nghiệp tại Long An, Dĩ An, Phú Mỹ.

Tạo niềm tin cho người dân và tính minh bạch của thị trường, Phát triển nền tảng Cổng thông tin bất động sản vùng, minh bạch giá, pháp lý dự án, quy hoạch chi tiết và thông tin chủ đầu tư. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai buộc chủ đầu tư áp dụng bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo quyền lợi tối đa cho người mua nhà. Để từ đó xây dựng hệ thống chấm điểm tín nhiệm chủ đầu tư dựa trên lịch sử pháp lý, tiến độ và tỷ lệ hoàn thành bàn giao.

Việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP HCM không chỉ là một thay đổi hành chính, mà còn là một bước ngoặt chiến lược có ảnh hưởng lâu dài tới cơ cấu đô thị và thị trường bất động sản toàn vùng Đông Nam Bộ. Với quy mô mở rộng, vị trí liên kết vùng và hệ sinh thái cảng – công nghiệp – đô thị vệ tinh đang phát triển nhanh chóng, thị trường bất động sản sẽ có thêm nhiều dư địa để tăng trưởng, đa dạng hóa sản phẩm và tiếp cận các nhà đầu tư dài hạn.

Tuy nhiên, cơ hội chỉ thực sự trở thành hiện thực nếu TP HCM và các địa phương liên quan cùng phối hợp để giải quyết các điểm nghẽn về pháp lý, hạ tầng, tài chính và năng lực quản trị. Thị trường cần một hệ thống quy hoạch linh hoạt, minh bạch thông tin, hạ tầng kết nối mạnh mẽ và cơ chế đầu tư ưu đãi rõ ràng. Đồng thời, việc nâng cao niềm tin người dân và bảo vệ người mua nhà cần được đặt ở vị trí trung tâm của chiến lược phát triển.

Trong bối cảnh biến động kinh tế toàn cầu và chuyển đổi số mạnh mẽ, một TP HCM mở rộng – được quy hoạch bài bản và điều hành hiệu quả – hoàn toàn có thể trở thành đầu tàu không chỉ về bất động sản, mà còn là hình mẫu cho phát triển đô thị vùng tích hợp ở Việt Nam trong thập kỷ tới.

Sáp nhập TP HCM – Bình Dương – Bà Rịa – Vũng Tàu là cơ hội lịch sử để tạo ra siêu đô thị năng động, đa trung tâm và bền vững. Để biến tiềm năng thành hiện thực, giải pháp đồng bộ về quy hoạch, tài chính, hạ tầng, minh bạch thông tin và đào tạo nhân sự là chìa khóa, đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững và hiện đại.

Tương lai BĐS TP HCM sau sáp nhập chính là thước đo năng lực tổ chức đô thị hiện đại, minh bạch và phát triển bền vững trong kỷ nguyên mới của Việt Nam.

×