Nguy cơ chồng thuế

Trong báo cáo gửi Quốc hội mới đây, Bộ Tài chính đề xuất hai phương án cải cách thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Phương án thứ nhất là tính 20% trên phần lãi ròng (giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lệ); phương án thứ hai là giữ nguyên mức thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng đối với trường hợp không xác định được chi phí.

Theo Bộ Tài chính, cách tính thuế 20% trên lãi thực tế sẽ phản ánh đúng bản chất thu nhập, tiệm cận với thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), đồng thời tạo sự công bằng giữa người có lãi cao và người có lãi thấp. Tuy nhiên, để triển khai được phương án này, cần có hệ thống cơ sở dữ liệu minh bạch, đồng bộ và đủ năng lực xác định giá vốn, chi phí phát sinh.

Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, Luật sư Hoàng Văn Hà (Công ty Luật ARC Hà Nội) cảnh báo, đề xuất áp thuế 20% trên phần lãi ròng có thể dẫn đến tình trạng đánh thuế trùng. Đối với doanh nghiệp, khoản lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản đã được tính vào thu nhập chịu thuế TNDN với mức 20%. Nếu tiếp tục áp thêm thuế 20% riêng cho phần lãi từ giao dịch bất động sản mà không có cơ chế miễn trừ hay khấu trừ, thì doanh nghiệp sẽ phải chịu hai lần thuế trên cùng một khoản thu nhập.

Điều này vi phạm nguyên tắc "một loại thu nhập - một nghĩa vụ thuế", đồng thời gây áp lực lớn cho các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, đầu tư hạ tầng - vốn đang phụ thuộc nhiều vào hoạt động chuyển nhượng tài sản.

Về phía người dân, thực tế cho thấy phần lớn các giao dịch mua bán bất động sản không thể chứng minh được đầy đủ chi phí đầu vào do thiếu hóa đơn VAT cho việc xây dựng, sửa chữa, cải tạo. Trong trường hợp đó, người bán buộc phải nộp thuế 2% trên toàn bộ giá trị chuyển nhượng, dù thực tế có thể chỉ lãi rất ít, thậm chí lỗ.

Luật sư Diệp Năng Bình (Trưởng Văn phòng Luật Tinh Thông Luật) phân tích: Theo quy định hiện hành, nếu không chứng minh được chi phí, người nộp thuế vẫn phải chịu mức thuế 2% trên tổng giá chuyển nhượng. Điều này dẫn đến nghịch lý - người bán có thể nộp thuế gấp nhiều lần phần lãi thực tế.

“Nếu một người bán bất động sản với giá 5 tỷ đồng, nhưng chi phí đầu tư, sửa chữa, mua vào trước đó là 4,9 tỷ đồng thì phần lãi thực tế chỉ 100 triệu. Trong trường hợp chứng minh được chi phí, người này chỉ phải nộp thuế 20 - 25% trên 100 triệu, tức khoảng 20 - 25 triệu đồng. Nhưng nếu không chứng minh được, họ sẽ phải nộp 2% của 5 tỷ đồng, tức 100 triệu đồng tiền thuế, gấp 4 - 5 lần so với phương án thuế trên phần lãi thực tế”, luật sư Bình nêu ví dụ.

Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP HCM cho rằng, việc áp thuế 20% trên lãi ròng từ chuyển nhượng bất động sản có thể gây tắc nghẽn giao dịch do khó thống nhất cách tính chi phí và lãi. Người dân sẽ đối mặt với gánh nặng hành chính khi phải lưu trữ, chứng minh hóa đơn đầu tư, cải tạo.

Theo bà Huỳnh, phương án đánh thuế 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản chỉ phù hợp khi hệ thống dữ liệu định giá minh bạch, phản ánh đúng giá thị trường. Tuy nhiên, hiện nay dữ liệu vẫn phân tán, giá giao dịch thực tế và giá trên hợp đồng còn chênh lệch lớn, dễ gây tranh chấp.

"Ngoài ra, việc xác định lãi chịu thuế còn phụ thuộc vào chi phí đầu tư, cải tạo - yếu tố mà mỗi bên có thể tính khác nhau. Vì vậy, trong bối cảnh hiện nay, phương án thu 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng vẫn là giải pháp đơn giản, thực tiễn và khả thi hơn", đại diện Savills cho biết.

Cần cải cách hệ thống pháp luật đồng bộ

Các chuyên gia đều cho rằng, nếu áp dụng cách tính thuế mới, hệ thống pháp luật liên quan, bao gồm Luật Thuế TNCN, TNDN và Luật Quản lý thuế cần được điều chỉnh đồng bộ và có cơ chế linh hoạt hơn trong việc xác định chi phí hợp lý đối với người chuyển nhượng bất động sản, nhất là với trường hợp nhà dân tự xây, cải tạo, sửa chữa không có hóa đơn VAT.

Luật sư Hoàng Văn Hà cảnh báo, nếu không được điều chỉnh đồng bộ trong các luật hiện hành như Luật Thuế TNCN, TNDN và Luật Quản lý thuế, chính sách mới có thể vi phạm nguyên tắc "một loại thu nhập - một nghĩa vụ thuế", gây chồng chéo, gia tăng gánh nặng thuế và ảnh hưởng tới nhóm yếu thế. Ông đề xuất làm rõ thuế suất 20% là thay thế hay song song với thuế hiện hành; đồng thời cần cơ chế xác định chi phí đơn giản, thậm chí sử dụng chi phí giả định hợp lý để người dân dễ kê khai, tránh thiệt thòi. Với doanh nghiệp, cần loại trừ phần lãi này khỏi thu nhập chịu thuế TNDN nếu đã đánh riêng.

Luật sư Diệp Năng Bình cũng đồng tình rằng, để chính sách mới không xâm phạm quyền tài sản và vẫn đảm bảo nghĩa vụ công dân, cần hoàn thiện pháp luật theo các hướng: Minh bạch quy định, rõ ràng về chi phí được trừ và chứng từ hợp lệ, hướng dẫn cụ thể cách xác định giá vốn - giá bán, thiết lập cơ chế chuyển tiếp linh hoạt, đảm bảo quyền khiếu nại và xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch bất động sản. Ông nhấn mạnh: Thuế phải đánh vào phần thu nhập thực tế, không thể để người dân chịu thiệt vì sự bất cập trong quy định.

“Chính sách thuế mới nếu không được nghiên cứu kỹ và triển khai đồng bộ sẽ có nguy cơ làm méo mó thị trường, tăng gánh nặng chi phí, và giảm động lực tái đầu tư cho cả cá nhân lẫn doanh nghiệp. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang hồi phục chậm và ngân sách Nhà nước cần tăng thu, việc cải cách thuế là cần thiết – nhưng phải có lộ trình hợp lý, tuân thủ nguyên tắc pháp lý, và đảm bảo công bằng cho người nộp thuế”, luật sư Bình nêu quan điểm.

Còn đại diện Savills - bà Giang Huỳnh cho rằng, để tránh xáo trộn thị trường, cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá và chi phí giao dịch, tích hợp thông tin giữa cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng, đăng bộ. Đồng thời, chính sách nên được áp dụng thử nghiệm tại những địa phương có dữ liệu đầy đủ, minh bạch, trước khi nhân rộng.

Bà Giang cũng đề xuất thêm một khoản khấu trừ mặc định nếu người bán không có đủ hóa đơn hợp lệ - vừa thực tế, vừa giúp tránh thất thu thuế.

×