Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, quý II/2025, giá mở bán trung bình của chung cư tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 79 triệu đồng/m², tăng 6% theo quý và tăng tới 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng kỷ lục trong 5 năm qua, chỉ đứng sau đợt sốt giá đầu năm 2024.

Đáng chú ý, toàn bộ các dự án mở bán trong quý tại Hà Nội đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên. Những người mua nhà với tầm tài chính từ 2,5 đến 3 tỷ đồng - vốn trước đây được xem là mức trung lưu có thể tiếp cận nhà ở - nay gần như “đứng ngoài cuộc chơi”.

“Vợ chồng tôi làm công ăn lương, vay ngân hàng thêm 1 tỷ thì tổng cộng cũng tầm 3,5 tỷ. Nhưng giờ tìm căn hộ 2 phòng ngủ ở khu Hà Đông hay Hoàng Mai cũng toàn 70 triệu/m². Căn nhỏ nhất 80m² là hết 5,6 tỷ, chưa tính nội thất, thuế phí, mà nhà thì cũng bình thường, không phải cao cấp gì”, anh Trần Hùng Quý (quận Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ sau nhiều tháng tìm mua nhà cho gia đình nhỏ.

Nhiều người trẻ chấp nhận chọn mua nhà ở xa trung tâm, nhưng vẫn không dễ. Một số dự án nhà ở xã hội có giá “mềm” hơn, khoảng 18 - 27 triệu đồng/m², nhưng quy trình xét duyệt khó khăn, nguồn cung ít ỏi, tỷ lệ bốc thăm trúng cũng rất thấp.

Báo cáo của CBRE cho biết, tổng nguồn cung mở bán mới trong quý II/2025 đạt 6.850 căn, gần gấp đôi quý trước. Dự kiến cả năm sẽ có khoảng 31.000 căn hộ được tung ra thị trường - con số đáng kể so với những năm trầm lắng trước đó.

Thế nhưng, giá nhà vẫn tăng mạnh, đặc biệt tại các quận Hà Đông, Hoàng Mai (Hà Nội), thậm chí cả Long Biên, những nơi từng có giá khá “mềm”. Hiện nay, các dự án mới tại đây đều chào bán ở mức trên 70 triệu/m².

Lý giải vì sao giá nhà không giảm dù nguồn cung đang được cải thiện, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, chi phí phát triển dự án vẫn rất cao, từ giá đất, xây dựng, lãi vay, cho đến các chi phí pháp lý kéo dài, khiến việc hạ giá bán gần như là điều bất khả thi.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận nhà ở của CBRE Việt Nam, nhiều chủ đầu tư đang phải gồng gánh chi phí pháp lý đội vốn hàng năm trời, trong khi chi phí vật liệu xây dựng và nhân công cũng leo thang. Chưa kể, nếu vị trí dự án ở trung tâm hoặc gần các trục giao thông trọng điểm, thì riêng tiền đất đã chiếm đến 40-50% giá trị căn hộ.

Theo tính toán của ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), một dự án nhà ở thương mại hiện nay thường phải gánh: 25-50% chi phí là tiền đất, tuỳ vị trí; 5-10% chi phí là thủ tục pháp lý; 5-10% là chi phí vốn. Còn lại là chi phí xây dựng, vật liệu, nhân công, truyền thông…

Chưa kể, nhiều dự án từng “đắp chiếu” trước đây nay được tái khởi động nhờ tháo gỡ pháp lý, cũng thường là các dự án cao cấp hoặc trung cao cấp. Những sản phẩm vừa túi tiền, phù hợp với người có thu nhập trung bình - gần như vắng bóng trên thị trường.

Dù vậy, một tín hiệu tích cực là tốc độ tăng giá đang chậm lại và tỷ lệ hấp thụ cũng giảm. Chỉ có khoảng 60% sản phẩm mới được bán ra trong quý II, thấp hơn mức 70% của cùng kỳ năm ngoái.

Các chuyên gia dự đoán, trong thời gian tới, áp lực cạnh tranh sẽ buộc chủ đầu tư phải có chiến lược giá linh hoạt hơn, đồng thời tung ra các gói ưu đãi, hỗ trợ tài chính, đặc biệt cho người mua lần đầu hoặc mua ở thực.

Còn người dân như anh Nam hay chị Ngọc Anh - vẫn tiếp tục hành trình “đi tìm một mái nhà” trong bối cảnh thị trường vẫn chưa thể cân bằng cung - cầu, chất lượng - giá cả.

×