Thực hư việc "cháy hàng" bất động sản

Vài năm qua, thị trường bất động sản đã bắt đầu chu kỳ tăng trưởng sau những đợt đóng băng kéo dài.

Chết lâm sàng cũng "hết hàng"

Gần đây, hàng loạt dự án ra đời khiến thị trường bất động sản có phần sôi động. Những dự án có vị trí đẹp, giá tốt, tiện ích đầy đủ luôn thu hút được sự quan tâm của khách hàng. Ngược lại, nhiều dự án lại rơi vào cảnh ế ẩm do không đáp ứng được nhu cầu của người mua. Để nâng cao "vị thế" dự án, nhiều chủ đầu tư, đơn vị môi giới đã không ngại dùng những chiêu độc nhằm thu hút khách hàng. Một trong những "chiêu" hay được các doanh nghiệp (DN) đưa ra là công bố cháy hàng.

Đầu tháng 4-2018, một công ty địa ốc tổ chức lễ giới thiệu và mở bán khu đô thị thương mại tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Với mức giá từ 650 triệu đồng/nền, theo thông tin từ công ty này, chỉ sau lễ mở bán, hơn 3.000 sản phẩm đã được khách hàng đặt mua hết. Thế nhưng, mới đây, trong vai khách hàng muốn mua sản phẩm tại dự án này, chúng tôi ghi nhận một thực tế hoàn toàn khác.

Cụ thể, ban đầu, một người môi giới tên T. cho biết dự án hiện chỉ còn một số nền diện tích từ 100 - 120 m2, giá từ 1,2 - 1,3 tỉ đồng, tùy vị trí. Nhưng khi chúng tôi cho rằng giá này quá cao, nếu đầu tư thì không có khả năng sinh lời, người môi giới này liền chiêu dụ: "Hiện em còn một số nền do khách mua ban đầu gửi lại để đầu tư. Nếu anh muốn mua, em sẽ giới thiệu, giá chỉ chênh 20 - 50 triệu đồng/nền so với giá chủ đầu tư đưa ra ban đầu".

Thấy khách muốn mua số lượng lớn, T. thổ lộ chỉ có khoảng 10 sản phẩm. Nếu khách muốn mua nhiều hơn, cô sẽ liên hệ với sếp và báo giá lại sau.

Một dự án đất nền khác ở huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai cũng đã được đơn vị môi giới thông báo hết hàng sau một thời gian mở bán. Với vị trí sát TP HCM, chỉ cách một con sông, đơn vị môi giới dự án này khẳng định chỉ hơn 6 tháng, 1.500 sản phẩm của dự án đã được khách hàng đặt mua hết. Mới đây, chủ đầu tư đã công bố mở bán thêm giai đoạn mới với mức giá được tăng lên đáng kể nhưng vẫn không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.

Tuy nhiên qua tìm hiểu, số lượng sản phẩm được công ty môi giới nói trên bán ra ít hơn rất nhiều so với lời quảng cáo. Đặc biệt, thời gian gần đây, do những lùm xùm xung quanh tính pháp lý, dự án này rơi vào cảnh "chết lâm sàng", hiếm người mua do lo ngại tranh chấp xảy ra.

Không chỉ ở thị trường đất nền, phân khúc căn hộ cũng đang xảy ra tình trạng "cháy hàng ảo" ở nhiều dự án.

Cuối năm 2016, một DN địa ốc lớn công bố mở bán dự án gồm hơn 1.000 căn hộ tại quận 9, TP HCM. Từ đó đến nay, sau vài lần mở bán tiếp theo, dự án vẫn được chủ đầu tư công bố hết hàng.

Tuy nhiên, một nguồn tin nội bộ từ chủ đầu tư này xác nhận hiện dự án vẫn tồn tới mấy trăm căn hộ do lượng mua bán thời gian qua khá ít. Nguyên nhân ế ẩm thì nhiều nhưng phần lớn xuất phát từ việc khách hàng lo ngại về một bãi rác lớn đang "án ngữ" ngay lối vào dự án.

Đa phần là ảo

Chia sẻ với chúng tôi, lãnh đạo một sàn môi giới bất động sản thừa nhận hiện nay, ngoại trừ vài dự án có số lượng sản phẩm ít, vị trí đẹp, tiện ích thuận lợi và giá cả phải chăng, hầu hết những dự án công bố "cháy hàng" ngay sau lễ mở bán đều là thông tin ảo.

Vị lãnh đạo này lý giải việc "cháy hàng ảo" xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Đầu tiên là tại các dự án đất nền cũng như căn hộ, trong buổi lễ mở bán ban đầu, đa phần đều là giới đầu tư mua đi bán lại kiếm lời. Với những khách hàng đầu tư này, họ sẵn sàng bỏ ra vài trăm triệu cho đến vài tỉ đồng để đặt cọc giữ chỗ cùng lúc nhiều sản phẩm của một dự án. Sau đó, sẽ tìm kiếm khách hàng có nhu cầu hoặc nhờ sàn môi giới bán lại để hưởng tiền chênh lệch. Tuy nhiên, kiểu đầu tư này yêu cầu khách hàng phải có dòng vốn ổn định, có kiến thức về thị trường, đồng thời cũng cần có mối quan hệ với chủ đầu tư nên nhóm khách này không nhiều.

Bên cạnh đó, việc chính các sàn môi giới cũng thường bung tiền ra để nhận giữ chỗ các sản phẩm nhằm tạo sốt ảo, làm giá sản phẩm sau này.

"Thông thường, một dự án sẽ có một hoặc vài sàn F1 môi giới. Phía dưới các sàn này còn có hệ thống sàn F2, F3… Để cạnh tranh nhau, các sàn sẽ tự bỏ tiền ra đặt cọc sản phẩm dưới danh nghĩa khách hàng. Chính vì những cách thức nói trên nên thông thường, trong các lễ mở bán sẽ xảy ra tình trạng sốt ảo ở những dự án có vị trí đẹp, tiện ích tốt. Tuy nhiên, chỉ sau lễ mở bán vài ngày, khách có nhu cầu mua thì bao nhiêu cũng có" - vị này nói.

Bên cạnh việc đặt mua sản phẩm, các chủ đầu tư, sàn môi giới cũng thường sử dụng chiêu tạo cơn sốt giả để khiến khách hàng dễ dàng rút hầu bao hơn trong quyết định mua sản phẩm.

Với chiêu này, các chủ đầu tư cho nhân viên của mình đóng giả hoặc thuê người đóng giả khách hàng đến tham gia buổi mở bán. Sau đó, giả vờ đăng ký mua sản phẩm để kích cầu.

"Một dự án chỉ có 300 sản phẩm nhưng lại có đến 500 người tranh nhau mua. Hết ưu tiên 1 rồi ưu tiên 2, khi sản phẩm có người đặt mua được xướng tên liên tục sẽ làm cho những người có nhu cầu mua thực nảy sinh tâm lý nôn nóng, sợ hết hàng nên sẽ tìm cách đặt mua, bất chấp tính pháp lý, tiện ích dự án… có thể chưa đầy đủ và phù hợp. Đây là chiêu được nhiều chủ đầu tư áp dụng và thường thu được kết quả khả quan" - một chủ sàn bất động sản phân tích.

Vị chủ sàn này đưa ra lời khuyên với những khách hàng có nhu cầu mua ở thực, hãy thực sự bình tĩnh, tỉnh táo khi tham dự bất cứ đợt mở bán dự án nào. 

Sơn Nhung - Minh Nghĩa