Làm gì khi chủ đầu tư chậm giao nhà ?

Theo quy định của pháp luật thì hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu. Tuy nhiên, hiện nay nhiều chung cư mặc dù chưa đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật đã đưa dân vào ở dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện tràn lan.

Khi nào được nhận nhà chung cư?

Luật hiện hành quy định công trình xây dựng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu trong quá trình thi công và khi hoàn thành thi công xây dựng công trình.

Một công trình chỉ được nghiệm thu khi đáp ứng các điều kiện: không còn tồn tại lớn về chất lượng thi công xây dựng làm ảnh hưởng đến an toàn khai thác, sử dụng; được cơ quan cảnh sát PCCC ra văn bản nghiệm thu về PCCC theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, công trình phải được cơ quan phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường cấp giấy xác nhận hoàn thành công trình bảo vệ môi trường của dự án và văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền khác theo quy định của pháp luật có liên quan, nếu có.

Khoản 3 điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. Trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó. Do đó, có thể thấy rằng công trình xây dựng chỉ có thể bàn giao cho khách hàng khi đã được nghiệm thu theo đúng quy định, chủ đầu tư có thể bàn giao từng phần của dự án, nhưng phần được bàn giao phải được nghiệm thu.

Trường hợp chủ đầu tư bàn giao hoặc ép bên mua nhận bàn giao căn hộ khi chưa được hoàn thiện nhằm yêu cầu đợt thanh toán tiếp theo hoặc để tránh vi phạm hợp đồng đã giao kết là vi phạm pháp luật. Việc bàn giao này tiềm ẩn nhiều rủi ro về an toàn kết cấu công trình, vấn đề PCCC theo quy định pháp luật. Nếu khách hàng cho rằng chung cư không bảo đảm an toàn thì được quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ tài liệu về việc nghiệm thu, đây là quyền lợi chính đáng của khách hàng.

Thực tế, gần đây đã xảy ra hàng loạt các vụ cháy chung cư, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích, tính mạng của người sử dụng. Điển hình như vụ cháy chung cư Carina vào rạng sáng 23-3 gây thiệt hại nghiêm trọng mà nguyên nhân xuất phát từ hệ thống PCCC không bảo đảm. Khi xảy ra thiệt hại do dự án không bảo đảm các nội dung nghiệm thu thì người mua nhà được quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng. Bên bán nhà có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Do đó, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bên mua nếu chủ đầu tư có lỗi khi để xảy ra thiệt hại về tài sản và tính mạng, sức khỏe của chủ sở hữu nhà. Ngoài ra, tùy theo tính chất vụ việc mà có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự tội "Vi phạm quy định về PCCC".

Cần xử nghiêm vi phạm

Để giải quyết vấn đề bàn giao nhà đúng hạn và bảo đảm quy định cho người dân thì trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước là không thể thiếu. Các cơ quan quản lý về xây dựng cần phải nghiêm túc thực hiện nghiệm thu, thanh tra, giám sát quá trình thi công xây dựng, hoàn thành công trình. Nếu chủ đầu tư chậm tiến độ hoặc việc xây dựng không bảo đảm chất lượng thì phải có biện pháp xử lý khẩn cấp, tránh tình trạng sai phạm, thiệt hại không thể khắc phục, gây tốn kém chi phí và mất thời gian.

Cơ quan cảnh sát điều tra về PCCC cũng cần nghiêm túc kiểm tra hệ thống PCCC, việc nghiệm thu phải đi kèm với việc kiểm tra thường xuyên. Phải bảo đảm hệ thống PCCC hoạt động đúng và chính xác, nghiêm cấm trường hợp nghiệm thu xong và không có biện pháp kiểm tra thường xuyên gây thiệt hại không thể khắc phục.

 Nếu người dân có nhu cầu dọn nhà ở vào ở sớm thì cơ quan có thẩm quyền cũng cần nghiêm cấm việc này nhằm bảo vệ cho chính người dân bởi các tai nạn, tình huống có thể xảy ra. Bên cạnh đó, nếu để người dân vào ở khi chưa nghiệm thu thì sẽ không bảo đảm thực hiện đúng quy định pháp luật, không bảo đảm được xây dựng nhà nước pháp quyền, thượng tôn pháp luật.

Luật Xây dựng năm 2014 không quy định ngừng cung cấp điện, nước cho công trình vi phạm. Nghị định số 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng cũng không quy định việc cắt điện, nước là một biện pháp xử lý. Do đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không được áp dụng biện pháp cắt điện, nước như là biện pháp ngăn chặn người dân tiếp tục vi phạm xây dựng. 

Chủ căn hộ cần sáng suốt

Tình trạng chủ đầu tư bàn giao nhà trễ không phải là chuyện hiếm và việc này ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng. Khi có vi phạm về việc chậm bàn giao hoặc xảy ra các thiệt hại trong quá trình sử dụng căn hộ mà lỗi thuộc về chủ đầu tư thì khách hàng có thể kiện ra tòa án để yêu cầu bàn giao căn hộ đúng thời hạn, phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại.

Để tránh tình trạng chậm bàn giao căn căn hộ thì khách hàng cần chủ động bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thông qua việc khiếu nại, kiến nghị cơ quan nhà nước. Người mua nhà không vì quá bức xúc mà tự dọn vào ở hay có những hành động quá khích khác sẽ dẫn đến hậu quả khó lường mà người gánh chịu không ai khác chính là mình.

Tiến sĩ - luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch