Thị trường bất động sản: Sức ép lớn từ các dự án "khủng" sắp đổ bộ

Đón sóng cuối năm

Tuần qua, hàng loạt đơn vị nghiên cứu thị trường đã tung ra báo cáo, nhận định thị trường bất động sản quý II và những dự báo cho nửa cuối năm 2018.

Theo đó, những tháng cuối năm được dự báo khả quan về giao dịch cũng như nguồn cung mới. Mặc dù có sự sụt giảm nguồn cung so với các quý đầu năm, nhưng theo tìm hiểu, từ quý III/2018 trở đi, khá nhiều doanh nghiệp địa ốc rục rịch ra hàng, đón sóng thị trường đến cuối năm.

Kế hoạch ông lớn Vingroup sẽ tham gia chuỗi nhà ở giá rẻ đầu tiên mang thương hiệu Happy Town chưa biết ngày lộ diện chính thức. Song thông tin này cũng tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường, khi người dân lao động, công nhân có cơ hội sở hữu căn nhà mơ ước, với mức giá chỉ từ gần 200 triệu đồng/căn hộ có diện tích tối thiểu từ 30 m2.

Giai đoạn đầu, Happy Town sẽ có mặt tại 3 tỉnh có nhiều khu công nghiệp lớn, tập trung đông lao động nhập cư là Bắc Ninh, Bình Dương và Đồng Nai.

Theo tính toán của nhà phát triển bất động sản này, hiện cả nước có 2,8 triệu công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, với 1,7 triệu người cần nhà ở. Tuy nhiên, thị trường mới đáp ứng 8-10% nhu cầu.

Ở chiều ngược lại, một số chủ đầu tư nước ngoài sau khi đã có chỗ đứng ở Việt Nam đã được đà tiến lên phân khúc cao cấp. Đầu tháng 4/2018, sau thành công của 2 dự án căn hộ hạng sang tại Thảo Điền là D Edge và tại quận 1, TP.HCM là D1Mension, nhà đầu tư Capitaland (Singapore) tiếp tục cho ra siêu phẩm thứ 3 tại quận 4 với concept “thanh âm của cuộc sống”. Dự án De La Sol có phong cách trẻ, hiện đại và tính khả dụng khai thác cao với hàng loạt tiện ích. Đây là dự án có giá cao nhất tại quận 4 TP.HCM (70 - 80 triệu đồng/m2).

Trong khi đó, Gamuda Land - chủ đầu tư đến từ Malaysia lại chọn khu Tây Sài Gòn làm cứ điểm thiết lập không gian sống đẳng cấp với hàng loạt ý tưởng táo bạo. Sau thời gian chuẩn bị kỹ lưỡng, ông lớn này đang hoàn tất mọi khâu để tung ra thị trường khu căn hộ cao cấp Diamond Precinct thuộc Dự án Celadon City ở trung tâm quận Tân Phú, với mức giá trung bình 46 triệu đồng/m2. Trong đó, phân khu đầu tiên là Diamond Alnata, sẽ có mức giá khoảng 39-40 triệu đồng/m2 cho căn hộ có diện tích trên 70 m2.

Đại diện chủ đầu tư này cho biết, 30% dự án sẽ nhắm vào khách đầu tư, còn lại 70% nhắm vào phân khúc khách hàng cao cấp trẻ, thành đạt, năng động, muốn mua nhà để ở, tận hưởng cuộc sống sang trọng và đẳng cấp.

Thị trường tìm về mức giá hợp lý

Theo ghi nhận từ Savills, trong tương lai, các dự án của chủ đầu tư và đơn vị quản lý có tiếng sẽ tạo nên sức ép cho thị trường. Dự báo nửa cuối năm 2018, khoảng 600 căn hộ từ 6 dự án sẽ được ra mắt, phần lớn vẫn là phân khúc cao cấp với trình độ quản lý tốt.

Theo ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam, nhu cầu nhà ở mạnh mẽ có khả năng sẽ tiếp tục tăng trưởng đến cuối năm, đặc biệt khi thị trường tìm về mức giá trị hợp lý thỏa mãn nhu cầu chủ sở hữu để ở hợp pháp. Theo đó, nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh sẽ tác động đến tất cả phân khúc và đáp ứng nhu cầu của mọi nhóm khách hàng.

Trong khi đó, đại diện DKRA Việt Nam cho rằng, 6 tháng cuối năm, thị trường vẫn phát triển ổn định, trong đó phân khúc đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ có giảm sút về nguồn cung so với cùng kỳ quý trước, nhưng sức tiêu thụ không chững lại. Trong đó, phân khúc căn hộ tung ra chào bán khoảng 7.000 - 8.000 căn ở thị trường TP.HCM. Khu Đông và căn hộ hạng A vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung những tháng tiếp theo.

Trái ngược với nhận định trên, Công ty JLL Việt Nam cho rằng, thời gian tới, nhu cầu thị trường vẫn tập trung cao ở phân khúc bình dân. Đơn vị này kỳ vọng, trong các quý còn lại của năm, thị trường căn hộ kỳ vọng chào đón thêm 24.000 căn hộ, phần lớn đến từ phân khúc trung cấp và bình dân.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng chỉ ra những rủi ro của thị trường địa ốc có thể diễn ra những tháng cuối năm.

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, thị trường đang phát triển và trưởng thành với tốc độ nhanh hơn trước đây. Các bên tham gia phải tỉnh táo và thận trọng hơn trong mỗi hành động và vai trò của mình. Dự báo sự tăng trưởng về nguồn cung và sức tiêu thụ sẽ không đồng đều giữa các phân khúc, bởi các chính sách siết chặt tài chính, tác động tâm lý phần nào sẽ ảnh hưởng đến thị trường. Trong đó, nhà đầu tư không nên ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá bán và tính pháp lý, dẫn đến rủi ro cao.

Vũ Anh