Thị trường bất động sản có thật sự “nguội lạnh”?

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự giảm tốc một cách bất thường trên phân khúc căn hộ lẫn dự án đất nền. Không giống như thời kỳ nóng sốt từ đầu năm 2015, kéo dài tới cuối năm 2017 và sang đầu 2018, hiện nay tình trạng rao bán cắt lỗ căn hộ cao cấp đang rầm rộ chứ không còn âm thầm như trước đây. Một số dự án có mức chiết khấu từ 100-150 triệu đồng/căn hộ, các chủ đầu tư còn cam kết cho trả lại hoặc hoàn vốn bằng với lãi suất ngân hàng. Chính điều này đã khiến cho nhà đầu tư thứ cấp “mất ăn mất ngủ”.

Có thể nói, từ sau vụ cháy chung cư Carina tại Q.8, TP.HCM, thị trường căn hộ đang có sự điều chỉnh và giảm tốc một cách rõ rệt. Không riêng gì ở phân khúc căn hộ mà phân khúc đất nền vùng ven cũng hạ nhiệt. Tình trạng nóng sốt tại các khu vực ngoại thành TP.HCM và các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương đã hạ nhiệt.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ cuối quý 2/2018, khi những con số về dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản được công bố công khai, cùng với cơn sốt đất tại các đặc khu kinh tế dự kiến như Vân Đồn, Văn Phong, Phú Quốc bị chặn đứng thì nhiều nhà đầu tư đã nhận thấy thị trường không còn hấp dẫn như trước, ít có khả năng đi lên, thay vào đó thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh. Giai đoạn điều chỉnh này có thể kéo dài trong nhiều năm.

Bên cạnh đó là Chỉ thị 04 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về một số nhiệm vụ trọng tâm của ngành ngân hàng trong 6 tháng cuối năm 2018 tiếp tục đặt ra nhiệm vụ hàng đầu là kiểm soát dòng vốn tín dụng đổ vào các nhóm ngành phát triển nóng trong thời gian qua, mà đặc biệt là bất động sản. Một khi dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng không “tiếp lửa” cho thị trường bất động sản thì dòng vốn tự có trong xã hội không đủ sức để tạo nên và duy trì độ “hot” cho thị trường và thị trường sẽ tự điều chỉnh và không còn nóng sốt như trước nữa.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho rằng, nhiều năm qua, giá bất động sản đã bị thổi căng từ đầu năm 2015 và kéo dài đến cuối năm 2017. Đặc biệt là quý 1/2018, hoạt động đầu cơ lướt sóng của các nhà đầu tư thứ cấp đã đẩy giá bất động sản tăng rất mạnh. Hiện nguồn cung trên thị trường bất động sản tăng lên từng ngày nhưng sức mua vẫn còn ỳ ạch và điều này khiến cho áp lực đè nặng lên các chủ đầu tư. Thị trường đang có sự điều chỉnh, điều này không phải là môi trường thuận lợi cho những nhà đầu tư mua vào, phải sau năm 2020 những người có nguồn vốn nhàn rỗi lớn có thể đón mua những bất động sản cắt lỗ.

Nhận định về thị trường cuối năm 2018 và đầu năm 2019, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng vay bất động sản là điều hợp lý, các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính sẽ chiếm thế thượng phong dẫn dắt thị trường, còn các doanh nghiệp ít vốn, làm ăn trục lợi sẽ bị đào thải. Vì vậy thị trường hiện được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình hiện nay, tuy nhiên căn hộ ở thực có giá hợp túi tiền với nhiều người vẫn là sự chọn lựa của người tiêu dùng có nhu cầu mua ở.

Còn ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng TP.HCM chia sẻ, Việt Nam có tỷ lệ dân số trẻ cao và đây là yếu tố then chốt giúp thị trường bất động sản phát triển. Một cặp vợ chồng cùng đi làm có thu nhập 300 triệu đồng/năm, thì mua căn hộ giá khoảng 1,5 tỷ đồng là hợp lý. Đây cũng chính là phân khúc thị trường thực mà các doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM đang đua nhau phát triển.

Theo ông Lê Hoàng Châu, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang thận trọng trong việc phát triển dự án. Trước khi đưa một dự án ra thị trường, họ thường nghiên cứu rất kỹ, nhu cầu nhà ở và thu nhập của khách hàng ở khu vực dự án… Sau vụ cháy chung cư Carina, nhiều doanh nghiệp đã phải dừng mở bán dự án chung cư dù đã ấn định ngày. Họ xác định chạy truyền thông cho dự án để ổn định thị trường rồi mới bắt đầu mở bán lại.

Trái ngược với quan điểm lạc quan trên, theo TS. Đinh Thế Hiển, những khu vực dự định lên đặc khu kinh tế như Phú Quốc, Vân Đồn, Văn Phong hay các khu vực vùng ven, ngoại thành, giáp ranh TP.HCM như Long An, Đồng Nai… đã thực sự đóng băng không có giao dịch, giao dịch mua - bán không gặp nhau. Người muốn bán giá cao không bán được, người muốn mua giá thấp không mua được.

“Việc các nhà đầu tư lỡ “ôm hàng” vào từ đầu năm 2018 với giá cao ngất ngưởng thì tùy từng trường hợp, nguồn vốn sử dụng đầu tư là vốn vay hay là vốn tự có. Đối với những người vốn ít, sử dụng đòn bẩy tài chính dài, tôi nghĩ càng “chữa cháy” càng chết vì lãi suất ngân hàng chỉ vài năm đã nuốt hết vốn. Thị trường hiện nay không phải là môi trường thuận lợi để các nhà đầu tư mới tham gia” - ông Hiển chia sẻ thêm.

Tấn Lợi