Siết tín dụng bất động sản cao cấp lợi hay hại?

Thị trường ảm đạm

Mới đây Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo lấy ý kiến với Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và Ngân hàng Nhà nước chi nhánh các tỉnh, thành phố nhằm thay đổi quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản. Theo đó, hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%. Việc sửa quy định này được cho là nhằm hạn chế tín dụng cho phân khúc bất động sản cao cấp.

Các chuyên gia cho rằng, việc siết chặt tín dụng khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào cảnh khó khăn nhất là thời điểm hiện nay, khiến tồn đọng vốn kéo dài, doanh nghiệp phải chịu lãi vay tăng cao, dễ bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản... Vì vậy, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã cắt giảm nhân sự, thay đổi chiến lược kinh doanh và “dạt” về các vùng giáp ranh TP.HCM và các tỉnh đầu tư.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện tổng giá trị tồn kho của 65 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Trong đó đáng chú ý là lượng hàng đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, đã tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại.

Người đứng đầu HoREA cũng chỉ ra một loạt những thách thức đối với thị trường như doanh nghiệp bất động sản đối diện với nhiều rủi ro, thách thức, thậm chí có nguy cơ phá sản, do tính thiếu ổn định, khó đoán định về chính sách. Hơn nữa, thị trường bất động sản hiện bị giảm quy mô, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung căn hộ, nhà ở, giá cả có xu thế tăng do quy luật cung, cầu.

Cụ thể, từ tháng 3/2017 đến nay, thị trường bất động sản TP.HCM liên tục bị sụt giảm. Năm 2018, quy mô thị trường giảm 34% so với năm 2017; quý 1/2019, số lượng dự án được Sở Xây dựng TP.HCM phê duyệt giảm đến 67%, số lượng căn hộ giảm 57% so với cùng kỳ năm ngoái. Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất giảm khoảng 70%.

Với những lý do đó, đại diện hiệp hội cho rằng quyết định siết tín dụng với bất động sản có thể khiến thị trường chao đảo, đồng thời tác động đến nguồn thu ngân sách.

Có nên siết tín dụng trong thời điểm này?

Theo tiến sĩ, luật sư Bùi Quang Tín, dự thảo lấy ý kiến từ phía Ngân hàng Nhà nước sẽ tăng hệ số rủi ro vay mua nhà ở cao cấp, hạn chế dòng vốn cho vay tiêu dùng đổ vào kinh doanh bất động sản. Hệ số rủi ro 150% áp dụng cho khoản phải đòi đối với khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên cao gấp ba lần so với quy định trước đây. Điều này cũng đồng nghĩa vốn vay ngân hàng đổ vào mua nhà đất, căn hộ từ 3 tỷ đồng trở lên bị áp hệ số rủi ro cao hơn trước.

Cũng theo ông Tín, chính sách siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước sẽ làm cho người mua nhà khó tiếp cận nguồn vốn vay. Theo số liệu thống kê trên 85% nguồn vốn vay mua nhà là từ hệ thống ngân hàng. Hiện hệ thống ngân hàng đang siết chặt nguồn vốn, điều này đồng nghĩa với việc người mua nhà sẽ khó tiếp cận vốn ngân hàng hơn.

Tuy nhiên, ông Tín cũng cho rằng, siết chặt giải ngân từ hệ thống ngân hàng là việc làm cần thiết vì nó giúp cho hệ thống ngân hàng thận trọng trong vấn đề cho vay những dự án phi sản xuất. Hơn nữa hệ thống ngân hàng phải thận trọng lựa chọn những dự án cho vay tốt, những dự án cho vay mà vừa kiếm lợi nhuận, vừa bảo đảm tính an toàn, ít rủi ro. Đặc biệt những dự án xấu, những chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết với khách hàng thì chắc chắn sẽ rất khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.

Việc siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và nâng hệ số rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tác động đến nguồn vốn tín dụng vào thị trường này trong năm 2019. Chính vì thế, nguồn vốn cho vay kinh doanh bất động sản, cho vay mua nhà đều gặp khó khăn bởi các ngân hàng phải điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn.

Theo các chuyên gia, khi thị trường bất động sản bị chậm lại cũng đồng nghĩa các ngành liên quan như vật liệu, sắt thép, xi măng, nội thất... bị ảnh hưởng và tác động đến tăng trưởng GDP. Các ngân hàng siết tín dụng bất động sản sẽ tiềm ẩn nguy cơ giảm nguồn cung, giá đất tăng và thị trường càng khó khăn hơn.

Tấn Lợi