Vẫn bế tắc cách quản lý chung cư

Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức hội nghị chuyên đề công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn TP vào chiều qua, 14/3. Dù đưa ra những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp tại các chung cư nhưng làm cách nào để ngăn chặn thì vẫn chưa có lời giải.

Biết nguyên nhân nhưng vẫn... thua!

Phát biểu tại hội nghị, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP, cho hay trong quá trình phát triển chung cư có nhiều mâu thuẫn phát sinh rồi trở thành tranh chấp. Các tranh chấp cũng đa dạng, gồm giữa ban quản trị (BQT) với chủ đầu tư, cư dân với chủ đầu tư và cư dân với BQT. Thời điểm xảy ra mâu thuẫn rồi dẫn đến tranh chấp có thể bắt đầu từ xây dựng, quá trình vận hành hoặc ngay từ khi dự án hình thành… Ông Tuấn cho rằng các tranh chấp xuất phát từ hành vi vi phạm về trật tự xây dựng, quản lý nhà chung cư của chủ đầu tư là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các tranh chấp kể trên. Đa số do chủ đầu tư nhận thức pháp luật không đúng, áp dụng sai quy định pháp luật, thậm chí cố ý vi phạm pháp luật.

Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng Phòng Quản lý nhà và công sản Sở Xây dựng TP, cho biết tranh chấp về quỹ bảo trì chiếm số lượng lớn nhất trong các tranh chấp ở chung cư tại TP. Trong 44 chung cư tranh chấp mà sở này đang thụ lý, giải quyết có đến 34 vụ việc liên quan về phí bảo trì, số còn lại là tranh chấp về diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng. Những chung cư hiện có tranh chấp về quỹ bảo trì có thể kể đến: chung cư Bình Minh (quận 2), Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú), Khánh Hội 2 (quận 4), cao ốc B đường Ngô Gia tự (quận 10)…

Ông Hải phân tích: Theo quy định hiện hành, nếu chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì cho BQT thì UBND TP tổ chức cưỡng chế. Thế nhưng, việc cưỡng chế cũng khó thực hiện nếu tài khoản ngân hàng của chủ đầu tư không còn tiền, lúc đó phải xử lý bằng tài sản theo một quy trình rất dài nên tranh chấp cứ vậy leo thang, khiến cư dân bức xúc. Đoạn trường khổ ải này được BQT chung cư Khang Gia Tân Hương cảm nhận rõ nhất bởi dù nhiều lần gửi đơn đến UBND TP đề nghị cưỡng chế quỹ bảo trì nhưng đến nay vẫn chưa đòi được. Thậm chí, BQT còn đề nghị UBND TP chuyển hồ sơ đến Cơ quan CSĐT Công an TP để xử lý hành vi chiếm đoạt quỹ bảo trì đối với chủ đầu tư.

Mô hình ban quản trị có còn phù hợp?

Thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy toàn TP có 212 chung cư chưa có BQT vì nhiều lý do khác nhau. Nhiều nhất là chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư do muốn quản lý chung cư, quỹ bảo trì và sử dụng phần diện tích chung. Một số chung cư khác chưa được nghiệm thu nên cũng không đủ điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu BQT.

Ngoài ra, nhiều chung cư đã tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng không đủ người tham dự, không có người ứng cử vào BQT. Thực tế cho thấy cư dân phải mất công bầu ra BQT chung cư nhưng đến khi có rồi thì lại nảy sinh nhiều mâu thuẫn khi quyền lợi của cư dân và cách làm việc của BQT không "gặp nhau". Bằng chứng là đã có không ít vụ việc cư dân chung cư tố BQT làm sai, mập mờ, thu - chi bất minh… Không ít vụ việc sau khi cơ quan chức năng vào cuộc thì xác định tố cáo của cư dân là đúng.

Nhiều thành phố trên thế giới đã áp dụng mô hình thành lập những công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp để tiếp nhận từ chủ đầu tư hoặc giao việc quản lý vận hành cho chủ đầu tư trực tiếp triển khai dưới sự giám sát và kiểm tra chặt chẽ của chính quyền. Vậy mô hình BQT ở các chung cư tại Việt Nam nói chung, TP HCM nói riêng có còn phù hợp hay không?

Trả lời câu hỏi này, nhiều luật sư cho rằng ở thời điểm hiện tại vẫn cần đến BQT nhưng phải xây dựng một khung pháp lý cụ thể hơn cho mô hình này. Bởi các quy định pháp luật hiện nay chưa có định nghĩa rõ ràng về BQT. Luật sư Lê Trọng Thêm, Công ty Luật LTT & Lawyers, cho rằng vẫn cần thiết mô hình BQT nhưng phải thay đổi cách hoạt động. Nếu không có BQT thì sau khi chủ đầu tư bàn giao chung cư, ai sẽ là người nhận khoản tiền 2% quỹ bảo trì và vận hành chung cư về sau này? Tài sản này không thể giao cho một người mua nhà mà nếu tiếp tục để chủ đầu tư nắm giữ thì quá mạo hiểm bởi khi bán hết chung cư, họ không còn lợi ích sát sườn, chẳng may làm ăn thua lỗ, họ chiếm dụng luôn khoản tiền đó thì cư dân sẽ chịu thiệt. Do vậy, cư dân cần nhận thức về vai trò của mình để bầu ra BQT có đủ năng lực vận hành chung cư.

Góp ý thêm, ông Nguyễn Đình Tuấn, Trưởng BQT chung cư Carillon (phường 13, quận Tân Bình), nói để BQT hoạt động hiệu quả, mỗi thành viên BQT cần có sự am hiểu về pháp luật và một số kỹ năng "mềm". BQT cũng nên đưa ra tiêu chí là phải có thành viên trẻ và có sức khỏe để tổ chức các hoạt động, phong trào trong chung cư tạo sự gắn kết cư dân. 

Nhiều chung cư trong tình trạng báo động

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, toàn TP hiện có 1.440 chung cư với tổng cộng 141.062 căn hộ, chiếm 8,4% số nhà ở của TP. Đặc biệt, trong số 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 thì có 15 chung cư cấp D, không đáp ứng khả năng chịu lực để sử dụng bình thường. Cụ thể, có 5 chung cư cần phải di dời, phá dỡ khẩn cấp như: 128 Hai Bà Trưng (quận 1), 11 Võ Văn Tần (quận 3), Vĩnh Hội, Trúc Giang (quận 4), 440 Trần Hưng Đạo (quận 5); có đến 10 chung cư bị hư hỏng nặng cần phải di dời trong thời gian tới, như 155-157 Bùi Viện (quận 1), 47 Hưng Long, 137 Lý Thường Kiệt (quận Tân Bình)...

Ngoài ra, TP cũng đang tồn tại 115 chung cư cấp C có một bộ phận kết cấu chịu lực không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ.

SỸ ĐÔNG