Tồn kho bất động sản: 22.800 tỷ hay 202.000 tỷ?

Vênh số liệu

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nêu số liệu thống kê tồn kho ngành bất động sản năm 2018 từ 65 doanh nghiệp niêm yết là 201.921 tỷ đồng. Con số này không đồng nhất với số liệu Bộ Xây dựng đưa ra là khoảng 22.825 tỷ đồng. Theo Bộ Xây dựng, tồn kho đã giảm 82% so với lúc đỉnh điểm quý I/2013. Như vậy, tồn kho theo số liệu của Hiệp hội gấp hơn 9 lần so với báo cáo từ Bộ Xây dựng.

Nói về tồn kho 22.825 tỷ đồng mà Bộ Xây dựng đưa ra, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nói đây là số liệu được tổng hợp vào đầu năm 2013, chưa được cập nhật, bổ sung lượng hàng tồn kho phát sinh mới trong những năm sau này.

Thậm chí, ông còn nêu con số trên chưa phản ánh đầy đủ diễn biến thị trường khi đó. Bởi cuối năm 2012, Sở Xây dựng TP.HCM và HoREA chỉ khảo sát được tồn kho của 36 trên tổng số 1.207 dự án tại TP.HCM. Ngoài ra, nhờ có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng và các chính sách hỗ trợ khác của Nhà nước, thị trường bất động sản đã phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013, đến nay đã giải quyết được lượng hàng tồn kho cũ như Bộ Xây dựng đề cập.

Đây không phải lần đầu tiên HoREA đưa ra con số tồn kho 201.921 tỷ đồng của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán. Số liệu này lần đầu được Hiệp hội công bố từ ngày 21/12/2018 và hiện nay vẫn được dùng để nói về tồn kho của cả năm 2018. Khi được hỏi về nguồn gốc thống kê, ông Lê Hoàng Châu nói đây là số liệu công khai.

Đâu là số đúng?

Chủ tịch HoREA nói 202.000 tỷ đồng tồn kho là tổng thể sản phẩm bất động sản ở 3 dạng: (1) trong quá trình phân phối, lưu thông; (2) đang xây dựng để đưa ra thị trường và (3) chưa tiêu thụ được. Nếu tồn kho trong phân phối và đang xây dựng là điều bình thường nhưng chưa tiêu thụ được thì cần quan tâm vì có liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Tuy nhiên, ông Châu không bóc tách được cụ thể trong 202.000 tỷ đồng này có bao nhiêu tồn kho chưa bán được.

Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam, hàng tồn kho là những tài sản:

(a) Được giữ để bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh thông thường;

(b) Đang trong quá trình sản xuất, kinh doanh dở dang;

(c) Nguyên liệu, vật liệu, công cụ, dụng cụ để sử dụng trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc cung cấp dịch vụ.

Về phía Bộ Xây dựng, trong một lần trả lời VnEconomy tháng 4, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, cho biết khái niệm "tồn kho bất động sản" xuất phát từ khoảng năm 2013, khi thị trường bất động sản bị suy giảm mạnh, số lượng sản phẩm làm ra của các doanh nghiệp, chủ đầu tư không bán được ngày càng ùn ứ nhiều.

"Về phía cơ quan quản lý, khi thị trường đã dần hồi phục và hoạt động bình thường thì chúng tôi không coi đó là tồn kho bất động sản nữa. Còn nếu so với mốc 2013 thì giá trị các sản phẩm bất động sản hiện chưa bán được của các chủ đầu tư vẫn còn khoảng 20.000 tỷ đồng", ông Ninh nói.

Như vậy có thể thấy sự khác biệt trong cách gọi "tồn kho" giữa HoREA và Bộ Xây dựng. Trong khi HoREA tính tổng thể các dạng sản phẩm trên thị trường thì Bộ Xây dựng chỉ coi tồn kho là hàng chưa bán được, bị ùn ứ.

Một chuyên gia trong ngành xin được giấu tên cho rằng vấn đề hiện tại không phải là tranh cãi tồn kho bao nhiêu, vì chưa có cách gọi đồng nhất và số liệu thống kê đầy đủ trên thị trường. Thậm chí, số liệu tồn kho chỉ mang tính chất tham khảo vì nó có tính thời điểm.

Theo chuyên gia này, mấu chốt hiện nay là các cơ quan quản lý cần khơi thông được câu chuyện của ngành, như sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đất đai, xử lý tồn kho và tạo ra hành lang pháp lý condotel, officetel hoàn thiện cơ chế chính sách để chủ đầu tư có thể triển khai tiếp tục các dự án bị ngưng trệ… Bản thân các doanh nghiệp cũng cần quan tâm, giải quyết và đảm bảo thanh khoản cho sản phẩm của mình hơn là đầu tư tràn lan.

  Khổng Chiêm