Thị trường bất động sản TP.HCM phát triển thiếu bền vững vì 5 “điểm nghẽn”

Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét.

Cụ thể, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm đến 44,5%. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9% (nhưng vẫn chiếm 41,8% tổng nguồn cung), phân khúc trung cấp giảm 32,6% (chiếm 37,7% tổng nguồn cung), phân khúc bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7% (chỉ còn chiếm 20,5% tổng nguồn cung). Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.

Hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) sụt giảm, chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án đủ điều kiện được chấp thuận. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được 2,2 tỷ USD, đứng thứ nhất.

Tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn trong xã hội. Đó là còn chưa kể đến việc có một phần không nhỏ nguồn vốn tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Những “điểm nghẽn” dẫn đến sự phát triển thiếu bền vững

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay thị trường bất động sản TP.HCM hiện đang tồn tại 5 điểm nghẽn khiến thị trường phát triển thiếu bền vững, đó là:

Điểm nghẽn giải phóng mặt bằng: Công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang "da beo" không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, dẫn đến việc không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án khiến các dự án bất động sản trung cấp và bình dân có xu hướng giảm.

Điểm nghẽn tiền sử dụng đất: Theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin-cho", làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba". Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp.

Điểm nghẽn chuyển nhượng dự án bất động sản: Nhu cầu chuyển nhượng dự án hiện nay rất lớn, trong đó, có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng. Chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các doanh nghiệp, nhưng theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án, nên trên thực tế việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án" tồn kho, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Điểm nghẽn tín dụng:

Đối với đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội: Sau khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đến nay gần như vẫn chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách làm vốn mồi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014.

Đối với người mua căn nhà đầu tiên: Hiện nay, Nhà nước chưa có chính sách tín dụng đối với người mua căn nhà đầu tiên (Trước hết, có thể áp dụng đối với người mua nhà có giá vừa túi tiền). Nếu có chính sách này thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư, đặc biệt là giới trẻ mới lập nghiệp, mới lập gia đình có cơ hội có nhà.

Đối với doanh nghiệp bất động sản: Ở nước ta, trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.

Điểm nghẽn thủ tục hành chính: Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị quyết 19/NQ-CP nhằm thúc đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính và kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh. Hiện nay, vẫn còn vướng mắc trong giai đoạn xem xét "đủ điều kiện" trước khi nhận hồ sơ, hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần, kéo dài thời gian trong quá trình thụ lý. Hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng điều chỉnh thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập.

Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, “hiện tại, số lượng nhà đầu tư nhiều hơn những người có nhu cầu ở thực. Thêm vào đó, những căn hộ giá thấp rất ít, chỉ chiếm khoảng 20%-30% tổng số căn hộ trên thị trường, còn căn hộ hạng trung và hạng sang lại chiếm tới 70%-80%. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư, sử dụng căn hộ giá thấp ở TP.HCM hiện nay chiếm 60% - 70%. Điều này dẫn đến việc xảy ra tình trạng nguồn cung – cầu của các căn hộ bị mất cân bằng".

Tín Phong