Phân khúc bất động sản tồn kho nhiều nhất

Nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, phục vụ nhu cầu đầu tư, cộng thêm dòng tiền gặp khó, lãi suất cao, vướng mắc pháp lý đã tác động dây chuyền, gây ảnh hưởng đến thanh khoản các sản phẩm, dự án bất động sản (BĐS), dẫn đến lượng hàng tồn kho lớn.

Không có khách mua, DN điêu đứng

Theo báo cáo thị trường nhà ở và BĐS quý I-2023 của Bộ Xây dựng, số liệu của các địa phương có báo cáo tổng lượng tồn kho BĐS vào khoảng 18.808 căn, nền bao gồm chung cư, nhà riêng lẻ và đất nền.

Trong đó, tồn kho chung cư có hơn 2.500 căn hộ, nhà ở riêng lẻ có trên 9.000 căn và đất nền tồn kho có hơn 7.100 nền. Tỉ trọng tồn kho chủ yếu ở loại BĐS nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Theo báo cáo tài chính quý IV-2022 được công bố tại mùa đại hội cổ đông trong tháng 4, tháng 5 cũng lộ ra bức tranh kinh doanh khó khăn của các doanh nghiệp (DN) BĐS. Hầu hết công ty địa ốc trong mảng dân cư, thương mại đều ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sụt giảm. Bên cạnh đó là áp lực chôn vốn hàng ngàn tỉ đồng bởi hàng tồn kho và gánh nặng nợ vay.

Các DN BĐS hiện vẫn gặp rất nhiều khó khăn, số lượng DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS thành lập mới trong quý I giảm hơn 63% so với cùng kỳ năm 2022. Bên cạnh đó, số lượng DN giải thể là 341 DN, tăng 30% và 1.816 DN ngừng kinh doanh có thời hạn, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT DKRA Group, dẫn chứng số liệu thống kê về nguồn cung và giao dịch BĐS tại TP.HCM và vùng phụ cận sụt giảm thê thảm. Theo đó, nguồn cung quý I-2023 giảm mạnh khi đất nền chỉ có khoảng 400 sản phẩm mà lượng tiêu thụ chỉ 78 sản phẩm. Mức giảm gần 80% so với cùng kỳ năm 2022 và tập trung chủ yếu vào sản phẩm pháp lý hoàn chỉnh, an toàn.

Nguồn cung và số lượng giao dịch hạn chế dù các DN đưa ra nhiều chương trình chiết khấu, giảm giá, thanh toán chậm. Thậm chí có dự án chiết khấu đến 40%-50% nhưng cũng khó bán hàng.

Liên quan đến lĩnh vực môi giới BĐS, nếu lúc thị trường nhộn nhịp nhất, nhà nhà làm môi giới thì số lượng môi giới lên đến 300.000 người, trong đó TP.HCM chiếm 1/3. Thế nhưng đến nay còn khoảng 1/5 còn hoạt động môi giới và hoạt động không ổn định. Điều này khiến người mua và người bán khó gặp nhau. Theo ông Lâm, bản thân DKRA Group dù đã rất cố gắng giữ chân nhân viên nhưng từ 1.000 nhân sự nay cũng chỉ còn 600 môi giới.

Khơi thông dòng vốn, tạo thanh khoản

TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, cho biết thời gian trước, dòng tín dụng chạy vào BĐS quá nhiều dẫn đến giao dịch mạnh. Người có ít tiền vay ngân hàng, chờ giá lên sẽ bán ra, đẩy giá lên cao. Từ đó, càng có nhiều người tham gia đầu cơ vào BĐS. Nhà phát triển dự án cũng vay ngân hàng, phát hành trái phiếu ồ ạt để đẩy mạnh dự án, góp phần đẩy giá lên cao.

Tuy nhiên, hiện nay các DN BĐS đều có dòng tiền âm vì không bán được hàng, tồn kho, đầu tư không thu hồi được, huy động vốn không có...

TS Điền cho rằng để kích cầu thị trường tiêu dùng hiện nay phải bắt đầu từ khơi thông dòng vốn cho lĩnh vực BĐS, xây dựng. Ngành này phục hồi sẽ kéo theo nhu cầu của nhiều ngành liên quan. Khi các DN BĐS bị phá sản thì cả người dân, ngành ngân hàng cũng sẽ lao đao theo và tất nhiên kinh tế bị tác động mạnh. Khơi thông dòng vốn để DN tiếp cận dễ hơn, giảm lãi suất để giảm bớt khó khăn.

Ở khía cạnh khác, ông Phạm Lâm cho hay hiện nay vấn đề quan trọng nhất là củng cố niềm tin cho bên mua. Trước đây, gói 30.000 tỉ đồng đã ngay lập tức rõ ràng, rất đơn giản và lãi suất thấp nên đã kích hoạt phân khúc nhà ở xã hội và lan tỏa ra cả thị trường BĐS hồi phục nhanh chóng.

“Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang đưa ra gói 120.000 tỉ đồng nhưng không ăn thua vì lãi suất còn cao so với thu nhập của người dân đang giảm sút thê thảm. Chính vì vậy, cần giảm lãi suất về mức 5%-6%. Nếu làm được điều này sẽ thúc đẩy người mua tham gia thị trường nhiều hơn” - ông Lâm chia sẻ.

Hàng tồn kho hiện rất nhiều, nhiều dự án đủ điều kiện bán hàng nhưng không bán được bởi người mua mất niềm tin. Do vậy, cần làm sao để khách hàng tiếp cận được vốn vay với lãi suất thấp, cần gói tín dụng tiếp cận cụ thể đến khách hàng. Ngoài ra, cần có chính sách để các DN hiện tồn tại phát triển bền vững bởi đây là những DN có năng lực.

Nhiều DN địa ốc buộc phải bán dự án

Các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) giá trị lớn trên thị trường BĐS đang diễn ra một cách âm thầm. Dự báo giao dịch sẽ hoàn tất vào cuối năm 2023 hoặc đầu năm 2024.

Thông tin mới đây từ Colliers Việt Nam cho biết phân khúc căn hộ và nhà liền thổ trên cả nước trong thời gian vừa qua trông có vẻ yên ắng ở bề nổi do giao dịch chững lại. Tuy nhiên, thực chất thị trường đang chuyển mình mạnh mẽ với các thương vụ M&A giá trị lớn, kỳ vọng hoàn tất trong thời gian tới. Trong các thương vụ bán tài sản thời gian gần đây, các DN địa ốc cũng đều cho biết mục đích nhằm thu xếp nguồn tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và đảm bảo dòng tiền hoạt động.

Theo đánh giá của ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, với DN BĐS Việt Nam, M&A được xem là chiếc “phao cứu sinh” giữa lúc nguồn vốn trong nước chưa thể khơi thông một sớm một chiều, đảm bảo tiếp cận dòng tiền ổn định để duy trì phát triển dự án.

QUANG HUY