Gỡ khó cho thị trường bất động sản: Chưa tìm thấy lối ra

Đề xuất, kiến nghị gỡ khó rồi chờ đợi

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, từ ngày 1/7/2015 đến tháng 8/2018, đã có 170 dự án được chính quyền TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư. Trong số này, chỉ có 44 dự án (tỷ lệ 25,9%) là dự án đã có sổ đỏ (đất ở); đối với 126 dự án còn lại (tỷ lệ 74,1%) có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng nên chưa được chuyển đổi thành đất ở.

Con số cho thấy rất nhiều dự án tại TP.HCM đang bị vướng quỹ đất hỗn hợp. Vì vậy, không chỉ định chủ đầu tư và cũng chưa có cơ chế giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư. Vấn đề này khiến doanh nghiệp ca thán, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) liên tục kiến nghị, nhiều hội thảo cũng được tổ chức để tìm ra giải pháp nhưng thực tế vẫn chưa thể gỡ khó.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng sự mâu thuẫn và thiếu đồng bộ giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Quy hoạch đô thị dẫn tới ách tắc trong việc phê duyệt quy hoạch 1/500 đối với các dự án bất động sản tại TP.HCM.

“Luật quy định tất cả dự án có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 32 Luật Đầu tư và Điều 170 Luật Nhà ở. Thế nhưng sau khi đã có quyết định chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” - ông Lê Hoàng Châu đánh giá.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản còn gặp nhiều vướng mắc vì khâu thẩm định, tính tiền sử dụng đất. Hàng loạt các dự án đang bị ngưng trệ, không cấp được sổ cho người dân vì vướng thủ tục này. Thậm chí, có những dự án đất nền, sổ đã ra từng lô cho chủ đầu tư, nhưng thủ tục sang tên cho khách hàng vẫn kéo dài hàng năm. Đến nay, dù đã được kiến nghị, đề xuất các cơ chế để khơi thông cho thị trường nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải chờ.

Thị trường bất ổn

Hiện nay, thị trường bất động sản TP.HCM không xuất hiện dự án. Thị trường chỉ ghi nhận một số các dự án chung cư và biệt thự, nhà phố cao cấp với mức giá trên 40 triệu đồng/m2.

TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng, thị trường bất động sản tại TP.HCM hiện nay đang có quá nhiều bất ổn. Đặc biệt là các dự án chủ đầu tư đang huy động vốn trái phép. Có rất nhiều chủ đầu tư tự tin sẽ chạy xong pháp lý dự án trong vòng 3-6 tháng, vì vậy họ đưa ra kế hoạch kinh doanh mở bán và huy động vốn sớm dưới hình thức nhận đặt cọc giữ chỗ. Một số dự án hiện nay đã thu tiền cọc dưới 30% giá trị căn hộ. Tuy vậy, khi thủ tục pháp lý bị tắc, thời gian cam kết với khách hàng trong hợp đồng cọc thì đã quá hạn, khách hàng hỏi thì giải thích vòng vo không cụ thể dẫn tới kiện cáo, tranh chấp gây bất ổn cho thị trường.

Bên cạnh đó, thị trường đang có sự lệch pha cung cầu nhất định, nhu cầu mua nhà của người dân là rất lớn, nhưng nhu cầu chủ yếu là các dự án tầm trung với giá bán dưới 2 tỷ đồng/căn hộ chung cư, tương đương khoảng 20-25 triệu đồng/m2. Nhưng hiện nay, giá bán đang được đẩy lên rất cao, từ 40-70 triệu đồng/m2. Như vậy, sẽ mất kiểm soát nguồn cung và cầu thị trường trong thời gian tới.

Đại diện một chủ đầu tư cho biết từ năm 2016 tới nay, doanh nghiệp này không thể triển khai thêm dự án nào dù quỹ đất còn rất nhiều. Trong đó có dự án nằm trên đường Võ Văn Kiệt đã thử tải móng xong nhưng rồi không thể triển khai tiếp từ năm 2017 tới nay. Lý do vì chưa được TP.HCM “cởi trói” dù nằm trong danh sách 124 dự án mà TP.HCM thông báo “cởi trói” tháng 4 vừa rồi.

CTCP Bất động sản Khải Thịnh được giao 77.300m2 đất để làm khu dân cư và thương mại hỗn hợp ở quận 7 nhưng trong dự án lại có 1.758m2 đất công, chiếm 2,2% diện tích nằm rải rác tại 5 thửa đất khác nhau. Phần đất công này gồm một ít diện tích thuộc đất rạch, một phần đất chờ thu hồi để mở đường giao thông và một phần diện tích đất lưu không. Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý và sử dụng tài sản công, đất công bắt buộc phải đưa ra đấu giá. Nhưng muốn đấu giá lại không được, vì diện tích không nằm chung để thành lập dự án.

Việc dự án nằm bất động quá lâu, dẫn tới việc nhiều chủ đầu tư bị chôn vốn và nguy cơ phá sản. Còn từ hệ lụy ách tắc dự án làm cho thị trường bất động sản bị sụt giảm nguồn cung, người tiêu dùng khó tiếp cận sản phẩm nhà ở, giá nhà có xu hướng tăng.

Nguyên Vũ