Đây không phải là chuyện mới. Nhưng lần này, tiếng nói mạnh mẽ đến từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong công văn gửi thẳng tới ba bộ: Tài chính, Tài nguyên & Môi trường, và Tư pháp - những đơn vị đang trực tiếp tham gia hoàn thiện dự thảo Nghị định sửa đổi 103/2024/NĐ-CP.

Theo dự thảo hiện tại, với các dự án đã được giao hoặc cho thuê đất trước ngày 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai mới có hiệu lực, chủ đầu tư vẫn sẽ bị yêu cầu nộp thêm một khoản tiền sử dụng đất bổ sung. Hai mức được đề xuất: Giữ nguyên 5,4%/năm như cũ hoặc giảm xuống 3,6%/năm, tính trên khoản tiền sử dụng đất phải nộp.

Thời gian tính tiền bổ sung được đề nghị từ lúc có quyết định giao đất đến thời điểm chậm nhất mà cơ quan Nhà nước phải thông báo thu tiền, trừ đi 180 ngày. Như vậy, không quan trọng doanh nghiệp có bán sản phẩm hay chưa, khoản truy thu vẫn hiện diện.

Từ thực tế vướng mắc của hàng loạt hội viên, VNREA đề xuất một phương án mềm hơn, thực tế hơn: Chỉ nên thu tiền bổ sung với những dự án đã đưa vào kinh doanh, tức đã bán sản phẩm và thu tiền.

Với những trường hợp dù được giao đất nhưng chưa thể triển khai bán hàng - thường do chậm phê duyệt giá đất, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính thì không nên áp dụng truy thu. Lý do rất rõ ràng: Doanh nghiệp không được hưởng lợi gì, thậm chí còn bị thiệt hại vì sự chậm trễ từ phía cơ quan quản lý.

"Trường hợp này nếu yêu cầu người sử dụng đất phải nộp tiền bổ sung là không hợp lý do doanh nghiệp không được hưởng lợi từ việc được giao đất. Ngược lại, doanh nghiệp còn bị thiệt hại do việc chậm xác định giá đất dẫn đến không đưa đất vào kinh doanh được", văn bản của VNREA nêu rõ.

Một điểm đáng chú ý nữa trong đề xuất là việc tính lại thời điểm bắt đầu thu khoản bổ sung. Thay vì quay ngược về mốc giao đất nhiều năm trước - khi luật còn chưa quy định, VNREA cho rằng nên tính từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (1/8/2024). Như vậy mới đúng tinh thần pháp luật không hồi tố, không áp chế hành vi xảy ra trước khi có quy định.

Trên thực tế, theo Luật Đất đai 2013, không hề có điều khoản nào nói về việc phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất vì chậm định giá. Do đó, nếu vẫn áp dụng mức truy thu 5,4%/năm từ ngày giao đất trước năm 2024, đó sẽ là một chế tài nặng hơn so với luật cũ - điều mà pháp lý không cho phép.

Trước đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, cũng từng thẳng thắn chỉ ra sự bất cập: “Truy thu tiền sử dụng đất là đúng về nguyên tắc, nhưng cách tính hiện nay là không hợp lý”. Ông đề xuất hạ mức từ 5,4% xuống 0,5%/năm, và tiến tới bỏ hoàn toàn nếu doanh nghiệp chưa đưa đất vào khai thác.

Theo ông Châu, tiền sử dụng đất vốn là chi phí đầu vào, được tính vào giá bán. Việc truy thu khiến doanh nghiệp buộc phải đẩy gánh nặng này lên người mua nhà - vô tình làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở, đặc biệt với người thu nhập trung bình và thấp.

Quan điểm của các hiệp hội là rõ ràng: Doanh nghiệp vẫn sẵn sàng đóng thuế và tuân thủ nghĩa vụ tài chính. Nhưng việc này phải công bằng, có lý - có tình.

Nếu đất chưa được đưa vào kinh doanh, chưa phát sinh dòng tiền, việc truy thu sẽ như “thuế trên khoản lỗ”, chỉ làm khó thêm trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang ngổn ngang thanh khoản và tín dụng.

Giới chuyên gia kỳ vọng rằng, trong phiên thẩm định sắp tới của Bộ Tư pháp, kiến nghị từ VNREA và các hiệp hội sẽ được lắng nghe. Bởi lẽ, mục tiêu của nghị định không chỉ là tăng thu ngân sách, mà còn phải tạo hành lang ổn định để thị trường phục hồi bền vững.

×