Có 1 tỷ đồng khó mua căn hộ ở TP.HCM

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, từng đặt câu hỏi: Nếu có một tỷ đồng, bạn mua được bất động sản ở đâu trong TP.HCM?

Rồi chính ông tự trả lời: "Rất khó mua. Một tỷ đồng mua căn hộ là mệt, mua đất có sổ đỏ thì căng. Còn làm được 1 tỷ thì vô cùng mệt".

Thiếu nhà giá 1 tỷ đồng

Nhận định của ông Lâm được cho là không thiếu cơ sở. Bởi theo nhiều báo cáo thị trường của các công ty môi giới ở Việt Nam như CBRE, DKRA, Savills, nguồn cung căn hộ bình dân (dưới 20 triệu đồng/m2) đã thiếu hụt trong nhiều quý trở lại đây ở TP.HCM.

Báo cáo của DKRA Việt Nam cũng cho thấy nguồn cung căn hộ bình dân tiếp tục khan hiếm, không có dự án mới trong khi quý liền trước vẫn còn giữ được 6% thị trường.

Trong quý đầu năm, TP.HCM chỉ có 8 dự án được đưa ra thị trường nhưng đều nằm trong phân khúc trung, cao cấp và hạng sang. Phân khúc hạng sang tại trung tâm TP HCM xác lập kỷ lục giá mới so với năm trước, lên tới 334 triệu đồng/m² đã khiến mặt bằng giá căn hộ lên cao.

CBRE Việt Nam ước tính giá bán căn hộ trung bình tại thị trường sơ cấp đã tăng 15% cùng kỳ năm trước lên gần 41 triệu đồng/m². Còn ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu thị trường DKRA Việt Nam thì băn khoăn về câu chuyện nên hay không tăng chỉ số định giá căn hộ giá rẻ thêm một vài triệu đồng/m² khi mà mặt bằng giá mới ngày càng tăng.

Không có dự án mới, giá bán căn hộ trung bình tăng khiến khan hiếm căn hộ giá thấp được dự báo còn kéo dài tới quý II, khi chưa có nhiều dự án mới sẵn sàng ra thị trường.

Trên thị trường hiện tại, doanh nghiệp vẫn tìm lời giải cho nhà ở xã hội, nhà giá rẻ là Hoàng Quân. Nhiều dự án của công ty cũng gặp phải tình trạng chậm tiến độ, thiếu vốn, chậm bàn giao nhà. Tuy nhiên trong năm 2018, Hoàng Quân cho biết cũng đã bàn giao được gần 3.000 căn nhà ở xã hội, hướng đến bàn giao 4.000 căn vào năm 2019 - 2020 ở các dự án HQC-HOF Hồ Học Lãm (TP HCM), HQC Nha Trang, Lotus Plaza (Tiền Giang)...

Giảm tỷ trọng đầu tư nhà ở xã hội là cách "trùm nhà giá rẻ" này lựa chọn sau vài năm theo đuổi. Công ty cho biết sẽ nâng tỷ trọng BĐS thương mại, trong đó tập trung phân khúc nhà ở trung bình và trung cấp.

Đại diện Hoàng Quân đưa ra nguyên nhân Ngân hàng Nhà nước đang có các chính sách kiểm soát tín dụng chảy vào bất động sản. Vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 45% còn 40% trong năm nay, hệ số rủi ro tăng lên 200%. Như vậy, nguồn vốn hạn chế, khó khăn trong việc triển khai gói vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội... tiếp tục là thách thức với công ty.

Vì sao nhà giá thấp bị lãng quên?

Đánh giá nguyên nhân hiếm nhà giá rẻ, ông Phạm Lâm, DKRA Việt Nam từng cho rằng vị trí các căn hộ ngày càng cách xa trung tâm, giao thông kém thuận tiện. Các dự án chưa có quy mô lớn, thường là nhỏ; giá bán căn hộ vẫn cao so với thu nhập bình quân chung; chính sách vay vốn ngân hàng cho người mua nhà khó khăn.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành từng được biết đến với thương hiệu nhà bình dân Thái An cũng chỉ ra hiện tượng nhiều nhà đầu tư đã "bỏ chạy" khỏi nhà giá thấp.

Nhiều năm trước, TP.HCM có các tên tuổi gắn liền phân khúc này như Lê Thành, Đất Lành, Khang Gia, Nam Long, Hoàng Quân... Cách đây 3 - 4 năm, nhiều công ty sàn môi giới cũng mua dự án làm nhà giá rẻ rồi từ chối xây dựng. Từ một số ít người làm đến nay, thị trường hiếm có chủ đầu tư mặn mà với phân khúc này.

Phân tích nguyên nhân, đại diện công ty Đất Lành nói có nhiều lý do. Theo đó, lợi nhuận đầu tư nhà ở giá rẻ rất thấp, chỉ khoảng 1 - 2 triệu đồng/m². Nếu chủ đầu tư gặp biến cố về vật giá, tài chính ngân hàng thì coi như không còn gì.

Một nguyên nhân khác ông Đực chỉ ra chính là thủ tục pháp lý. Theo ông, việc xin giấy phép khi làm nhà giá rẻ hay nhà hạng sang xin cũng "khổ như nhau". Nhà giá rẻ cũng cần tuân thủ tất cả yêu cầu về phóng cháy chữa cháy, kết cấu, xây dựng... y hệt nhà giá cao. Ông cho rằng nhà giá thấp đang bị lãng quên và đề nghị TP.HCM có phương pháp xây dựng chiến lược nhà giá thấp, kể cả đi tham quan học tập Becamex Bình Dương.

  Khổng Chiêm