Bất động sản Đà Nẵng - Quảng Nam bước vào giai đoạn phát triển đột phá?

Cơ hội trỗi dậy

Từ năm 2017 - 2018 đến đầu 2019, sốt đất nền đến mức bong bóng đã tác động mạnh đến thị trường Đà Nẵng - Quảng Nam. Đến giữa 2019 cơn sốt hạ nhiệt và đi vào giai đoạn trầm lắng. Nếu giai đoạn 2017 - 2018 mức giá mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp tăng 80% - 100%/năm, tùy dự án, khu vực mức tăng khác nhau. 

Từ giữa 2019 đến 2021 cung - cầu suy giảm mạnh, mặt bằng giá bất động sản năm 2021 giảm trung bình khoảng 15% - 20%, cục bộ nhiều khu vực có mức giảm lên đến 30% - 35% so với năm 2019.

Việc suy giảm của thị trường đến từ nhiều nguyên nhân, trong đó có tác động từ dịch bệnh COVID-19 từ năm 2020 được giới phân tích cho rằng là tác động chính. Từ tháng 10/2021 dịch bệnh được kiểm soát, chiến lược chống dịch được thay đổi, hoạt động kinh tế và đời sống xã hội bắt đầu trở lại trong trạng thái bình thường mới.

Bên cạnh đó, giới phân tích thị trường cũng đã chỉ ra những tín hiệu tích cực mới giúp thị trường bất động sản Đà Nẵng, Quảng Nam phát triển trở lại ngay trong quý IV/2021 và các năm tiếp theo. 

Ngày 15/3/2021 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 359/QĐ-TTg phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung TP. Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn 2045 với mục tiêu xây dựng TP. Đà Nẵng trở thành một trong những trung tâm kinh tế - xã hội lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á.

Từ cuối năm 2020 chính quyền TP. Đà Nẵng đã bắt đầu có những định hướng thay đổi cấu trúc phát triển kinh tế mang tính bền vững ổn định và sâu rộng hơn; sự phát triển các khu Công nghiệp, khu công nghệ cao của Đà Nẵng sẽ kéo theo một luồng lao động mới, thúc đẩy gia tăng dân số... Đây chính là những yếu tố nền tảng để cho thị trường bất động sản Đà Nẵng phát triển. 

Tương tự, tại Quảng Nam trong năm 2020 Đại hội Đảng bộ tỉnh đã đưa ra những mục tiêu phát triển trong giai đoạn 2020 - 2025, trong đó tỷ lệ đô thị hóa đến năm 2025 khoảng 37%, năm 2030 khoảng 40%. Đặc biệt, đến 2025 lượt khách du lịch đạt 12 triệu.

Trong Quyết định 241/QĐ-TTg của Thủ tướng CP ngày 24/2/2021 về phân loại đô thị thì một số đô thị tại Quảng Nam sẽ được nâng cấp từ nay đến 2025 và 2030. Cùng với tác động từ triển khai điều chỉnh quy hoạch chung TP. Đà Nẵng, nhất là về kết nối giao thông giữa Đà Nẵng với các tỉnh trong vùng. Việc nâng cấp các đô thị Quảng Nam cũng là động lực thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản bao gồm cả bất động sản du lịch và nhà ở tại địa phương này.

Sau gần 2 năm khá trầm lắng, đã đến lúc thị trường bất động sản Đà Nẵng - Quảng Nam đứng trước cơ hội mới để trỗi dậy, trở lại tương xứng với tiềm năng và lợi thế của mình và để điều đó trở thành hiện thực, cần có sự vào cuộc của các cơ quan quản lý nhà nước từ Trung ương đến địa phương và sự chung tay của cộng đồng doanh nghiệp, các nhà đầu tư.

Phá tan sự trầm lắng trong giai đoạn mới

Chia sẻ tại hội thảo “Sự trỗi dậy của thị trường bất động sản Đà Nẵng - Quảng Nam trong trạng thái bình thường mới” vừa qua, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận R&D công ty DKRA Vietnam cho biết, trong suốt 5 năm qua, thị trường BĐS miền Trung với các phân khúc đất nền phân lô và BĐS nghỉ dưỡng với condotel là chủ đạo. Những phân khúc khác như căn hộ, nhà phố/biệt thự tại thị trường Đà Nẵng nguồn cung khá khiêm tốn, số lượng dự án đưa ra thị trường không nhiều, sức cầu chung toàn thị trường ở mức trung bình.

“Trong 9 tháng năm 2021, dù chịu ảnh hưởng kép từ đà suy giảm cuối năm 2020 và dịch bệnh Covid-19, diễn biến thị trường bất động sản Đà Nẵng và Quảng Nam tuy có khởi sắc nhẹ ở một số phân khúc nhưng nhìn chung vẫn ở trong giai đoạn trầm lắng. Thậm chí, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng gần như chững lại”, ông Hoàng nói.

Cụ thể, thị trường Condotel, từ đầu 2021 đến tháng 9, Đà Nẵng không ghi nhận nguồn cung mới mở bán. Thị trường condotel tại Đà Nẵng có thể nói là hiện vẫn như ngủ đông kể từ khi dịch Covid-19 bùng phát. Trước đó, vào năm 2019, thị trường condotel tại Đà Nẵng chịu một cú sốc do một số dự án tên tuổi vỡ cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư.

Về phân khúc căn hộ, trong 9 tháng 2021 toàn thị trường Đà Nẵng có 5 dự án mở bán trong đó có 2 dự án mới và 3 dự án giai đoạn tiếp, cung cấp cho thị trường khoảng 404 căn, gấp 2,3 lần cùng kỳ năm 2020. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 70% (282 căn), gấp 4,3 lần cùng kỳ năm trước. Ở Quảng Nam phân khúc này không ghi nhận phát sinh nguồn cung – tiêu thụ mới trong 9 tháng đầu năm 2021. Đây cũng là một trong những đặc thù và hạn chế của thị trường Quảng Nam.

Phân khúc nhà phố/biệt thự ở Đà Nẵng trong 9 tháng 2021 có 2 dự án mở bán trong đó có 1 dự án mới và 1 dự án giai đoạn tiếp, cung cấp ra thị trường khoảng 106 căn. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 88% (93 căn). Ở Quảng Nam, phân khúc này trong 9 tháng đầu năm 2021 có 5 dự án mở bán trong đó có 2 dự án mới và 3 giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 197 căn. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 85% (168 căn)…

Vị chuyên gia cho rằng, song song với những điểm mạnh và yếu tố tác động tích cực thị trường Đà Nẵng và Quảng Nam cũng bộc lộ những điểm yếu.

Cụ thể, mất cân đối các phân khúc, cụ thể là BĐS nghỉ dưỡng và đất nền phân lô là 2 phân khúc chủ đạo, loại hình căn hộ giá cao và thiếu vắng căn hộ vừa túi tiền (nguồn cung hạn chế). Khách mua chủ yếu để đầu tư mua đi bán lại nên có những đợt sóng thậm chí là sốt nóng sốt ảo như giai đoạn 2017 – 2018 và đã để lại những hậu quả đến bây giờ.

Còn những yếu tố tác động khác như: nhu cầu và thói quen của người dân về loại hình căn hộ còn chưa cao; trong quá trình phát triển xây dựng đô thị, chưa có một dự án quy mô lớn để làm hạt nhân động lực phát triển…

Ông Hoàng cho biết, dịch Covid-19 dù còn nhiều phức tạp nhưng cơ bản đang từng bước được kiểm soát tốt, kinh tế và xã hội đang có những dấu hiệu bắt đầu trở lại nhịp sống bình thường. Đây cũng là lúc chuẩn bị để bước vào một giai đoạn phát triển mới của Đà Nẵng – Quảng Nam, để có những bước phá tan sự trầm lắng đó, trước tiên cần có sự tác động từ phía nhà nước và địa phương.

“Cần nhanh chóng khôi phục lại các hoạt động du lịch vốn là lợi thế có sẵn và nó là phần đóng góp quan trọng kinh tế của Đà Nẵng, tăng cường đầu tư hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, cụ thể là thúc đẩy tiến độ những dự án đã nêu ở trên” ông Hoàng nhận định.

Cùng với đó, giải quyết các cơ chế chính sách liên quan đến dự án nhà ở, giải quyết các dự án còn đang vướng mắc, tạo thuận lợi để những dự án lớn của những chủ đầu tư lớn nhanh chóng triển khai. Chính những dự án lớn luôn là tiên phong và động lực để làm sôi động thị trường.

Ngoài ra, cần tạo nhu cầu ở thực cho người dân địa phương và người dân đến lao động sinh sống định cư tại Đà Nẵng bằng loại hình nhà ở cho công nhân lao động trong các khu công nghiệp, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền; thu hút người lao động từ các địa phương khác đến và tăng tỉ lệ dân số nhập cư.

Theo vị chuyên gia, các doanh nghiệp BĐS bao gồm cả chủ đầu tư và môi giới cũng cần chú ý đến việc đầu tư dự án với sự đa dạng hơn về sản phẩm, đặc biệt là xây dựng và cung cấp nhà ở vừa túi tiền với người có thu nhập thấp và trung bình.

Minh Tâm