Bất động sản công nghiệp: Nhiều tiềm năng nhưng cũng cần cẩn trọng

Những năm trở lại đây, bất động sản công nghiệp đã vươn lên trở thành một trong những phân khúc đầy hấp dẫn với các con số thể hiện sự tăng trưởng mạnh mẽ. Theo thống kê, Việt Nam hiện đang có gần 95.000 ha đất khu công nghiệp (KCN), trong đó 80.000ha đã được xây dựng. Tổng doanh thu của các doanh nghiệp trong KCN đạt khoảng 200,6 tỷ USD. Kim ngạch xuất khẩu của các doanh nghiệp trong KCN đạt 127,7 tỷ USD, chiếm tỷ trọng 52,4% kim ngạch xuất khẩu của cả nước.

Đóng góp của ngành công nghiệp vào ngân sách nhà nước đạt hơn 85,7 nghìn tỷ đồng và tạo việc làm cho 3,3 triệu lao động. Tại các KCN, nhiều tập đoàn lớn nước ngoài đã xuất hiện như Samsung, Fujitsu, Canon, Bosch, Intel, Foxcom, LG…

Bất động sản công nghiệp vẫn còn nhiều bất cập

Theo đánh giá của TS. Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang ở ngưỡng cao hơn mức trung bình của khu vực. Trong thời gian tới, phân khúc này sẽ còn tiếp tục có nhiều dư địa phát triển nhờ các yếu tố như chi phí lao động thấp, giá thuê đất hợp lý, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi. Ngoài ra, việc Việt Nam tham gia vào các hiệp định thương mại cũng mở ra nhiều cơ hội cho bất động sản công nghiệp khi thu hút được các nguồn lực bên ngoài tới. Chưa kể, vị trí của các KCN có xu hướng gần các nguồn tài nguyên và thị trường đích.

Mặc dù đánh giá cao dư địa phát triển của phân khúc bất động sản công nghiệp, song TS. Nguyễn Đình Cung phân tích, hiện tại, lĩnh vực này vẫn còn tồn đọng nhiều bất bập.

Thứ nhất, hạ tầng kết nối đa phương tiện thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu. Cụ thể, hệ thống giao thông đang có sự mất cân đối giữa vận tải đường bộ và các loại hình vận tải khác như đường sắt, đường thủy… Vận tải hàng hóa đường bộ đang chiếm 77% tổng lượng vận chuyển hàng hóa của cả nước. Chưa kể, chi phí logistics chiếm gần 21% tổng GDP, cao hơn so với hầu hết các nước trong khu vực. Thị trường KCN Việt Nam còn non trẻ và đang trong giai đoạn khởi đầu nên hạ tầng, nhà xưởng vẫn có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp.

Thứ hai, tốc độ đô thị hóa cao ở Việt Nam dẫn tới sự xuất hiện của nhiều KCN, KKT nhưng thiếu sự gắn kết giữa KCN, KKT và đô thị hóa. Dự báo đến 2020, khoảng 40% dân số Việt Nam sẽ sinh sống tại các đô thị. Trong khi đó, số KCN và KKT ven biển hiện tại lần lượt là 326 và 17. Tuy nhiên, hiện tại vẫn chưa hình thành được các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ hay các thành phố công nghiệp, đô thị thông minh.

Thứ ba, định hướng và chính sách của nhà nước đã có, nhưng chưa rõ ràng và chưa đủ mạnh.

Ở góc nhìn khác, Ths. Trần Quốc Trung Phó Vụ trưởng - Vụ Quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, sự bất cập của bất động sản công nghiệp còn là vấn đề công tác bảo vệ môi trường KCN chưa đáp ứng yêu cầu đặt ra. Theo ông Trung, vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân trong KCN còn chưa được cải thiện rõ rệt. Đặc biệt, quy hoạch phát triển nguồn nhân lực gắn với ngành nghề thu hút đầu tư trong các KCN còn thiếu. Việc huy động vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN còn khó khăn.

Thay đổi cách tiếp cận về đầu tư bất động sản công nghiệp

TS. Nguyễn Đình Cung nhấn mạnh, muốn bất động sản công nghiệp phát triển, cần có sự thay đổi mạnh mẽ từ cả định hướng chính sách của nhà nước và từ phía các nhà đầu tư.

Để khắc phục những bất cập trong quá trình thúc đẩy sự phát triển của bất động sản công nghiệp, TS. Nguyễn Đình Cung cho rằng, việc quy hoạch KCN cần phải gắn kết với các hạ tầng dịch vụ logistics, với hệ sinh thái khởi nghiệp, đổi mới sáng tạo. Các KCN cũng cần phải gắn kết với quá trình đô thị hóa. Trước vấn nạn về ô nhiễm môi trường, việc xây dựng phát triển các KCN phải hướng tới sự bền vững với KCN cộng sinh sinh thái. Mô hình mà Việt Nam cần hướng tới là hình thành các khu công nghiệp – đô thị - dịch vụ hay cao hơn là các thành phố công nghiệp, đô thị thông minh.

Bên cạnh đó, TS. Nguyễn Đình Cung cho rằng, việc đầu tư tràn lan, cắt khúc, thiếu đi quy hoạch đồng bộ sẽ tạo ra sự cạnh tranh lớn, và trong tương lai có thể tạo ra nguy cơ bong bóng về bất động sản công nghiệp. Để tránh tình trạng này, Nhà nước cần thận trọng trong định hướng chính sách cũng như quy hoạch hệ thống bất động sản công nghiệp trên cơ sở luận chứng khoa học, tránh cảm tính. Khi có dự báo tốt về thị trường, quy hoạch có hệ thống, đảm bảo tính kết nối, đồng bộ thì sẽ giảm rủi ro trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Nếu không, “cái giá phải trả cho việc sửa chữa các sai lầm trong quy hoạch và phát triển hệ thống bất động sản công nghiệp sẽ là rất lớn” – TS. Nguyễn Đình Cung nhấn mạnh.

Triệu Vương