'Việt Nam đã có 8/10 dấu hiệu bong bóng bất động sản'

Cẩn trọng với khủng hoảng

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định thị trường Việt Nam đang rất thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài bởi cơ sở kinh tế vĩ mô vững chắc, nguồn cầu thị trường đầu tư nước ngoài với thị trường bất động sản Việt Nam rất dồi dào. Tuy nhiên, vẫn có một số vấn đề cần cải thiện để thu hút đầu tư nước ngoài hơn.

“Thứ nhất là tính minh bạch. Thứ hai là nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn khó tiếp cận quỹ đất để phát triển. Thứ ba là quy trình đấu giá bất động sản với nhà đầu tư nước ngoài cũng như quy trình chính sách còn rườm rà khiến quá trình tiếp cận và khởi công dự án của nhà đầu tư bất động sản bị cản trở”, ông Matthew Powell nói.

Còn theo ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng CIEM, hiện có 5+1 cơ quan quản lý bất động sản. Đó là cơ quan về đất đai, cơ quan xây dựng nhà ở và quản lý bất động sản, ngân hàng (giải quyết các chính sách tiếp cận, chính sách lãi suất và chính sách dự phòng), cơ quan thực thi chính sách về tài chính, cơ quan kế hoạch và đầu tư. Cơ quan thứ 5+1 chính là tư pháp

“5 cơ quan này phối hợp với nhau tạo thành hệ thống luật liên quan đến bất động sản nhưng không có một cơ quan nào đứng ra quản lý được đầy đủ thị trường bất động sản cả", ông Chung nhận định.

Theo chuyên gia này, có 10 luồng tiền khác nhau dồn vào bất động sản, bao gồm: Hệ thống ngân hàng với trên 70% lượng tiền dồn vào bất động sản; Vốn FDI; vốn chứng khoán; vốn doanh nghiệp tự có; vốn trong dân; vốn đầu tư công; vốn doanh nghiệp nhà nước; nguồn kiều hối; nguồn tài chính tái sinh; các nguồn khác.

“Nếu nhìn 10 dấu hiệu để thị trường bất động sản lung lay, phát sinh bong bóng thì bây giờ có đến 8 cái rồi: Giao dịch tăng; giá tăng; các công trình khởi công tăng; địa bàn triển khai tăng; chủ thể tăng; quy mô dự án tăng; giá trị một dự án tăng; nguồn tiền vào các dự án bất động sản tăng; truyền thông quan tâm nhiều hơn…”, ông Chung nhấn mạnh.

Chuyên gia này lưu ý chỉ còn 2 dấu hiệu nữa là thị trường bất động sản sẽ “chạm tay” vào khủng khoảng là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà nước tăng. “Hai nguồn này đang bị kéo ngược khỏi thị trường bất động sản. Cho nên chúng ta vẫn còn yên tâm. Chừng nào quý vị nghe thấy 2 nguồn đó tăng nữa thì chuẩn bị rút ra là vừa, còn chừng nào chưa nghe thấy thì vẫn chưa nên rút ra”, ông Chung nhận định.

Ông Trần Kim Chung cũng cho biết thị trường bất động sản có chu kỳ cứ 10 năm lại quay vòng lại một vòng: Phục hồi - tăng trưởng - suy thoái - khủng khoảng. Trên thực tế từ năm 2011 đến 2013 nằm ở đáy khủng khoảng, 2014 phục hồi, các năm 2015-2016-2017 đạt mức bắt đầu tăng, với năm 2018 thì truyền thống là “không làm gì cũng tăng" nhưng 2019 thì làm gì cũng khủng khoảng.

“Đây là thời điểm cực kỳ nhạy cảm, tiếp tục vào hay ra? Cái này chỉ quý vị là người thành thạo nhất vì tiền ở trong tay quý vị”, ông Chung cảnh báo.

Nhiều thách thức khi đầu tư vào 3 đặc khu

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty cổ phần VITC đặt câu hỏi: "Hiện nay nhiều nhà đầu tư rất quan tâm tới bất động sản tại 3 khu vực sắp được lên đặc khu Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc. Tuy nhiên chúng tôi băn khoăn không biết khó khăn, thách thức cũng như thuận lợi khi đầu tư vào 3 khu vực này là như thế nào".

Trả lời câu hỏi ấy, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết thuận lợi khi đầu tư vào 3 khu vực này là giá bất động sản ở đây đã lên khá mạnh. Những ai đã sở hữu bất động sản từ trước tại đây có thuận lợi lớn trong việc đầu tư. Ngoài ra, dòng vốn đầu tư FDI đăng kỳ đầu tư vào 3 khu vực này khá mạnh, với quy mô lớn. Tuy nhiên, cũng chính vì giá bất động sản đang lên và tăng khá mạnh, nếu nhà đầu tư muốn đầu tư một dự án lớn với quy mô lớn thì giá đền bù sẽ rất lớn, thường thì nhà đầu tư khó có thể có năng lực chi trả cho hoạt động giải phóng mặt bằng".

Ngoài ra, cũng liên quan đến hoạt động gom mặt bằng lớn tại 3 khu vực này, theo ông Lực, có người muốn bán, nhưng có người chưa muốn vì nghĩ rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng. Điều này khiến các doanh nghiệp khó có thể gom đất ở 3 khu vực ấy với quy mô lớn.

Ông Lực cũng cũng chỉ ra một khó khăn khác, đó chính là quy hoạch phân khu tại các khu vực này chưa rõ ràng, vì vậy nhà đầu tư cũng rất khó nắm bắt.

Muốn tạm dừng luật thuế tài sản

Ông Nguyễn Hữu Cường mong muốn: “Chúng ta đã có quá nhiều loại thuế đối với doanh nghiệp như thuế bất động sản, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế liên quan đến bất động sản, thuế đánh vào người mua và sở hữu bất động sản… Mỗi một dự thảo hay thuế được ban hành đều ảnh hưởng lớn tới sự tâm lý, đặc biệt là sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài”.

Theo đó, trong bối cảnh Việt Nam hội nhập sâu rộng, rất cần nguồn tài chính của các nhà đầu tư nước ngoài, vì vậy nên cân nhắc, thận trọng về các dự thảo luật thuế. “Như dự thảo Luật Thuế và tài sản, tôi đề nghị nên tạm dừng lại, nếu chưa có thông tin chính thức thì không nên rò rỉ thông tin làm ảnh hưởng lớn tới môi trường đầu tư, các nhà kinh doanh bất động sản và tới các nhà đầu tư", ông Cường nêu.

Phản hồi về vấn đề này, TS Cấn Văn Lực cho rằng đây là việc của Bộ Tài chính: "Chúng tôi có nhiệm vụ tư vấn cho Chính phủ và được biết hiện Chính phủ chỉ đạo chưa tăng thuế. Còn câu chuyện mở rộng thu thuế thì hết sức cân nhắc bởi ảnh hưởng đến người dân, thị trường và doanh nghiệp trong bối cảnh chính phủ kiến tạo, tạo điều kiện tốt cho môi trường đầu tư…".

Về yêu cầu với Ngân hàng Nhà nước, ông Lực cho biết đang kiến nghị. “Hiện trọng số rủi ro cho vay bất động sản vẫn tính đều 200% chia 4 phân khúc thị trường bất động sản. Tuy nhiên 4 phân khúc mức độ rủi ro khác nhau nên sắp tới chúng tôi kiến nghị sẽ nghiên cứu thêm để có trọng số rủi ro chính xác hơn với từng phân khúc", ông Lực nói.

Lam Thanh