Rủi ro rình rập khi vay vốn kinh doanh bất động sản

Cơ hội kiếm lời

Giá nhà, đất nóng dần trong thời gian qua, nhất là với phân khúc đất nền, đã cuốn hút không ít người tham gia kinh doanh, với kỳ vọng kiếm lãi lớn. 

Ông Nguyễn Trường An (quận Thủ Đức, TP.HCM) cho biết, 2 tháng trước, ông đầu tư 3 tỷ đồng mua 2 nền đất thổ cư trên địa bàn quận Thủ Đức và vừa bán lại, thu về gần 500 triệu đồng tiền lời. 

Tương tự, ông Minh Lâm (quận 9. TP.HCM) cho hay, trong gần 2 tháng đầu năm nay, ông đã thu về hơn 1 tỷ đồng tiền lãi từ việc mua đi bán lại đất nền trong tổng nguồn vốn 4 tỷ đồng. 

Trước cơn sốt của đất nền bất động sản, không phải những người có vốn trong tay mới kinh doanh địa ốc, mà không ít người tham gia kinh doanh nhà, đất bằng vốn vay ngân hàng. 

Giám đốc chi nhánh của một ngân hàng có trụ sở tại TP.HCM cho biết, với chủ trương của Ngân hàng là không đổ vốn cho chủ đầu tư dự án, mà chỉ tập trung cho cá nhân vay mua nhà, với lãi suất 12 - 13%/năm. Tuy nhiên, vị giám đốc này thừa nhận, với cá nhân vay tiền mua nhà thế chấp bằng giấy tờ nhà hoặc bất động sản khác thì ngân hàng khó có thể từ chối, bởi tài sản thế chấp đảm bảo và quan trọng là chứng minh được khả năng trả nợ của khách hàng. Vì thế, trong số khách hàng này, chắc chắn không ít người vay để kinh doanh. 

Ông Trương Đình Long, Phó tổng giám đốc phụ trách Khối bán lẻ của Ngân hàng OCB cho hay, OCB vẫn hỗ trợ vốn cho chủ đầu tư triển khai dự án, song Ngân hàng chọn lọc khá kỹ và chỉ ưu tiên cho những dự án có đầu tư tốt, như các dự án của Nam Long. 

Đối với phân khúc khách hàng cá nhân, OCB cũng đẩy mạnh cho vay và dư nợ tín dụng bất động sản khối cá nhân tăng trưởng qua từng năm. Tại OCB, Sacombank hay ACB, dư nợ tín dụng cho cá nhân vay mua bất động sản chiếm 25 - 30% tổng dư nợ khối khách hàng cá nhân. 

Rủi ro rình rập

Theo lãnh đạo Techcombank, cho vay mua nhà để ở là mảng đang làm ăn tốt ở ngân hàng này, với thị phần chiếm tới 31%. Trong bản cáo bạch gửi nhà đầu tư trước niêm yết trên sàn HOSE vào ngày 6/4 tới, Techcombank cho biết, sản phẩm cho vay thế chấp mua nhà để ở của Ngân hàng tăng mạnh nhờ sự tăng trưởng chung của toàn ngành. Bên cạnh đó, mối quan hệ đôi bên cùng có lợi bền chặt giữa Techcombank với các nhà phát triển bất động sản cũng hỗ trợ rất nhiều cho tăng trưởng dư nợ cho vay mua thế chấp nhà.

Thế nhưng, theo các chuyên gia tài chính - kinh tế, nếu không thận trọng, sẽ khó tránh rủi ro khi ngân hàng không kiểm soát được dòng tín dụng. Thực tế những năm trước, một trong những yếu kém của ngân hàng thương mại là không kiểm soát được dòng tín dụng hoặc kiểm soát lỏng lẻo, làm nợ xấu gia tăng, dẫn đến tình trạng “bong bóng” tín dụng bất động sản. Hậu quả là, nợ xấu của ngân hàng thương mại tăng và tập trung phần lớn vào bất động sản và đến nay chưa thể xử lý hết. 

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho biết, ngay cả thị trường phát triển như Mỹ, việc các ngân hàng ồ ạt đẩy mạnh cho vay mua nhà cũng đã làm nợ xấu tăng, dẫn đến nhiều ngân hàng phải phá sản.

Theo ông Hiếu, với thị trường Việt Nam còn non trẻ, quản trị rủi ro của hệ thống ngân hàng còn nhiều kẻ hở, nếu không kiểm soát chặt thì rủi ro tín dụng bất động sẽ gia tăng. Đó cũng là lý do Ngân hàng Nhà nước đưa ra Thông tư 19/2017/TT-NHNN quy định các khoản vay mua nhà để ở với mức độ rủi ro chỉ là 50%, trong khi cho vay mua nhà để cho thuê hoặc bán lại có mức độ rủi ro tới 200%. 

Chia sẻ vấn đề này, TS. Trần Du Lịch, thành viên Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ nhận định, đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam là đa số chủ đầu tư dựa vào nguồn tín dụng vay mượn từ ngân hàng, vì năng lực hạn chế. Trong khi đó, không ít người đang vay vốn ngân hàng để kinh doanh địa ốc trong bối cảnh thị trường nhà đất tăng giá hiện nay. Do đó, việc Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đưa ra cảnh báo kiểm soát chặt dòng tín dụng vào bất động sản và ngăn chặn tình trạng “bong bóng” tái diễn là hoàn toàn chính xác và cần thiết.

Vân Linh