Nhận diện những đòn bẩy của thị trường bất động sản phía Nam

Nhận diện đòn bẩy

Với dân số ngày càng tăng nhanh, đòi hỏi TP.HCM phải thực hiện mở rộng đô thị, giãn dân ra vùng ven, thông qua việc liên kết với các tỉnh lân cận, thay vì phát triển ở khu trung tâm.

Tháng 12/2017, Thủ tướng Chính phủ đã ký quyết định phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch Vùng TP.HCM mở rộng năm 2030 tầm nhìn năm 2050. Theo quy hoạch, dự kiến đến năm 2030, dân số TP.HCM sẽ có khoảng 24 - 25 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 18 - 19 triệu người, dân số nông thôn khoảng 6 - 7 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa khoảng 70 - 75%.

Phạm vi vùng bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính TP.HCM và 7 tỉnh lân cận là Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Tiền Giang. Tổng diện tích toàn vùng khoảng 30.404 km2.

Theo quy hoạch, Vùng TP.HCM được phân ra thành các tiểu vùng, có định hướng phát triển như tiểu vùng đô thị trung tâm, bao gồm TP.HCM và vùng phụ cận gồm các huyện, thành phố, thị xã: Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức (Long An); Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An, Bến Cát, Tân Uyên (Bình Dương); Biên Hòa, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Long Thành và một phần huyện Vĩnh Cửu (Đồng Nai).

Trong đó, TP.HCM là đô thị hạt nhân trung tâm vùng, TP. Bình Dương là đô thị động lực phía Bắc, TP. Biên Hòa - Long Thành - Nhơn Trạch là vùng đô thị động lực phía Đông. Đô thị Củ Chi - Hậu Nghĩa - Đức Hòa là các đô thị động lực vùng phía Tây Bắc. Các đô thị Bến Lức - Cần Giuộc - Hiệp Phước là các đô thị sinh thái phía Tây Nam. Diện tích khoảng 5.164 km2, dân số dự báo đến năm 2030 khoảng 15,7 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa năm 2030 khoảng 85 - 90%.

Tiểu vùng phía Đông gồm tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và phần còn lại phía Đông của tỉnh Đồng Nai (thị xã Long Khánh và các huyện Thống Nhất, Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Định Quán, Tân Phú, một phần huyện Vĩnh Cửu).

Trong đó, TP. Vũng Tàu và TP. Bà Rịa (Bà Rịa - Vũng Tàu) là cực tăng trưởng trên trục hành lang kinh tế dọc Quốc lộ 51; thị xã Long Khánh (Đồng Nai) là cực tăng trưởng trên hành lang kinh tế dọc Quốc lộ 1A. Diện tích 6.266,5 km2, dân số dự báo năm 2030 khoảng 2,838 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa đến năm 2030 khoảng 55 - 60%.

Tiểu vùng phía Bắc - Tây Bắc gồm tỉnh Bình Phước, tỉnh Tây Ninh và một phần của tỉnh Bình Dương (huyện Bàu Bàng, Dầu Tiếng, Phú Giáo, Bắc Tân Uyên). Trong đó, đô thị Chơn Thành - Đồng Xoài là cực tăng trưởng trên trục hành lang kinh tế dọc Quốc lộ 13.

Đô thị Trảng Bàng - Gò Dầu - Hòa Thành - Tây Ninh là cực tăng trưởng trên trục hành lang phía Tây Bắc dọc Quốc lộ 22. Diện tích 13.087 km2, dân số dự báo năm 2030 khoảng 3,565 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa đến năm 2030 khoảng 40 - 45%.

Bên cạnh quy hoạch vùng, TP.HCM cũng đang triển khai chương trình mang tên đô thị vệ tinh. Theo đó, đến năm 2025, sẽ phát triển theo hướng đa tâm với trung tâm tổng hợp tại khu vực nội thành cũ và các khu đô thị vệ tinh theo bốn hướng Đông, Tây, Nam, Bắc. Khu đô thị trung tâm bao gồm các quận Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Phú, quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11.Các đô thị vệ tinh gồm Đô thị phía Bắc TP.HCM với các huyện Củ Chi và Hóc Môn. Đây sẽ là là đô thị đại học, có diện tích quy hoạch lớn nhất TP.HCM với hơn 6.000 ha. Theo đồ án quy hoạch chung xây dựng tỷ lệ 1/5.000, Khu đô thị Bắc TP.HCM sẽ là trung tâm giáo dục cấp thành phố, gồm nhiều trường đại học tầm cỡ quốc gia và khu vực.

Tiếp theo là Đô thị phía Đông TP.HCM gồm Thủ Đức và quận 9, là khu đô thị khoa học - công nghệ, có hạt nhân là khu công nghệ cao có quy mô 872 ha. Dự án nằm trong hướng phát triển không gian đô thị chủ đạo của TP.HCM và ở vị trí trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, cách trung tâm Thành phố 15 km.

Trong tương lai, Khu công nghệ cao TP.HCM được xây dựng hoàn chỉnh và nối kết với khu Đại học Quốc gia, tạo thành khu khoa học công nghệ Đông Bắc Thành phố. Cùng với Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Khu Thể dục thể thao Rạch Chiếc, Khu quần thể Lịch sử văn hoá dân tộc và Khu công nghiệp cảng Cát Lái, khu vực này sẽ trở thành vùng phát triển đô thị hiện đại phía Đông.

Đô thị phía Nam TP.HCM bao gồm Khu đô thị Nam TP.HCM và Khu đô thị cảng Hiệp Phước. Trong đó, Khu đô thị Nam TP.HCM bao gồm quận 7 (phường Tân Phong, Tân Phú với diện tích 868 ha), Nam quận 8 (một phần phường 7 với diện tích 268 ha), Nam huyện Bình Chánh (xã An Phú Tây, Phong Phú, Bình Hưng, Hưng Long với diện tích 1.839 ha), sẽ là khu đô thị mới hiện đại, đồng thời là khu đô thị sinh thái, đô thị xanh mang sắc thái giữ gìn thiên nhiên, đặc trưng miền sông nước và cũng là khu hỗn hợp đa chức năng, gồm trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ, khoa học, công nghiệp sạch, văn hoá giáo dục, nghỉ ngơi, giải trí và dân cư.

Còn Khu đô thị cảng Hiệp Phước, huyện Nhà Bè có diện tích 3.900 ha, dự kiến dân số 180.000 người (năm 2020). Đô thị cảng Hiệp Phước là khu đô thị cảng biển quốc tế quy mô lớn, khu đô thị công nghiệp, khu đô thị dịch vụ logistics và là khu đô thị hiện đại.

Cuối cùng là Đô thị phía Tây, nằm gọn tại huyện Bình Chánh, có diện tích khoảng 500 ha. Hiện nay, đô thị này đã được giao cho Tổng công ty Sông Hồng làm chủ đầu tư. Ở khu đô thị này sẽ phát triển những cụm nhà ở, trung tâm thương mại quy mô lớn nhằm thay đổi bộ mặt đô thị tại phía tây TP.HCM.

Thị trường hưởng lợi

Theo các chuyên gia, với việc triển khai các chương trình đột phá trên của TP.HCM, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ được hưởng lợi lớn, bởi hạ tầng giao thông liên kết vũng sẽ được tập trung đầu tư mạnh.

Theo kiến trúc sư Nguyễn Ngọc Dũng, TP.HCM hiện nay đã làm khá tốt công tác đầu tư cơ sở hạ tầng bằng việc hàng loạt dự án giao thông kết nối với các tỉnh được xây dựng, như mở rộng Quốc lộ 1A, cao tốc TP.HCM - Long Thành, TP.HCM - Trung Lương, thệ thống đường vanh đai 1, 2, 3, 4…

Ngay sau khi hạ tầng giao thông được hình thành, các khu đô thị cũng mọc lên theo và người dân bắt đầu có xu hướng chuyển về vùng ven sinh sống, thay vì chỉ tập trung tại các quận trung tâm TP.HCM.

Chẳng hạn, tại tỉnh Đồng Nai, với việc hạ tầng kết nối TP.HCM phát triển, các dự án lớn tại đây như Long Hưng ngay khi mở bán đã được nhiều người quan tâm. Theo thông tin từ chủ đầu tư, 80% khách hàng mua dự án này để xây nhà ở đến từ TP.HCM.

Hay tại Long An, lượng dự án mới cũng hình thành rất nhanh và cũng có tỷ lệ lấp đầy cao. Đơn cử, Dự án Phúc An City rộng 110 ha tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An do Trần Anh Group làm chủ đầu tư, có tỷ lệ người dân về ở chiếm 60%, trong đó đa phần là người dân TP.HCM. Còn tại Bình Dương, Dự án Khu căn hộ Phú Đông Premier tại thị xã Dĩ An của Phú Đông Group ngay khi mở bán cũng đã thu hút nhiều khách hàng mua để ở và phần lớn đến từ TP.HCM.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, lợi thế lớn nhất của thị trường bất động sản hiện này chính là việc mở rộng Vùng TP.HCM.

“Hiện quỹ đất tại các khu vực vùng ven TP.HCM khá nhiều, giá còn thấp, giao thông thuận lợi, môi trường sống trong lành và các tiện ích sống đầy đủ không kém trung tâm TP.HCM. Cùng đó, với việc Thành phố bỏ yêu cầu phải có hộ khẩu TP.HCM mới được làm việc trong các ngành như y tế, giáo dục và trong khối nhà nước, nên người dân sẽ không có lý gì không dịch chuyển ra vùng ven sinh sống. Đón đầu xu thế này, các doanh nghiệp bất động sản cũng đổ về đây săn quỹ đất để phát triển dự án”, ông Phúc nói.

Số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho thấy, 80% dự án mới mở bán của TP.HCM đều nằm tại các quận, huyện vùng ven. Ngoài ra, các tỉnh lân cận TP.HCM cũng có thị trường bất động sản sôi động, đặc biệt là các dự án mới có phạm vi cách TP.HCM khoảng 10 km.

“Trong thời gian từ nay tới cuối năm 2018, thị trường bất động sản TP.HCM dự kiến còn đón nhận lượng lớn dự án mới mở bán, trong đó 90% các dự án này nằm ở vùng ven. Bởi doanh nghiệp địa ốc thực hiện chính sách đón sóng di cư và quy hoạch. Thêm vào đó, việc TP.HCM siết chặt việc cấp phép dự án tại quận trung tâm từ năm 2017, khiến các doanh nghiệp địa ốc buộc phải chuyển hướng ra vùng ven”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói.

Gia Huy (Đầu tư Bất động sản)