Nhà nước cần can thiệp để thị trường bất động sản có nguồn cung ổn định

Ông có nhận định gì về thị trường bất động sản năm 2019? Phải chăng nguồn “tư liệu sản xuất” đầu vào của doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn?

Ông Ngô Quang Phúc:

Thị trường  BĐS TP.HCM năm 2019 không có nhiều nguồn đất.

Thứ nhất là đất công sản tuy còn nhiều nhưng hiện nay thành phố đang tạm dừng để xây dựng lại quy trình đấu giá. Nhưng chờ Nhà nước quyết xong các thủ tục thì trong năm 2019 cũng rất khó có hàng.

Thứ hai là đất của doanh nghiệp đã gom được nhưng là đất “da beo” phải đền bù giải tỏa. Lượng này cũng không nhiều do giá đất đang tăng nên đền bù giải tỏa cũng cực khó.

Thứ ba là dạng đất sạch nhưng là đất hỗn hợp - gồm đất nông nghiệp, nhà xưởng, hoặc dịch vụ - và phải chuyển đổi lên đất ở mới thành dự án. Quá trình thủ tục cũng phải chờ từ 2-3 năm.

Cuối cùng là đất liên quan đến dự án đã có chủ trương, có quyết định rồi. Đây được xem là loại tốt nhất nhưng lại nhỏ giọt trên thị trường. Cho nên nói về nguồn cung năm 2019 thật sự là rất khó khăn, thị trường chỉ còn lại những sản phẩm đã bán rồi và hiện nay là mua đi bán lại và do khan hiếm nên giá căn hộ chắc chắn sẽ bị đẩy lên cao.

Sự khan hiếm nguồn cung có tạo ra giá “ảo” cho thị trường?

Ông Ngô Quang Phúc:

Hai nhu cầu đầu cơ và đầu tư sẽ giảm do lãi suất tăng và thị trường không sôi động như nhiều năm trước. Vì thế, hai cầu này cũng phải cân đối lại danh mục đầu tư. Theo tôi, cầu đầu tư và đầu cơ chỉ là trong ngắn hạn và trong từng thời điểm nên nó không đại diện cho toàn bộ thị trường.

Cầu quan trọng nhất của thị trường là cầu tiêu dùng - đây mới là bản chất của thị trường bất động sản. Cầu ở thật là cầu có khả năng thanh toán dựa trên mức thu nhập của người dân và lượng cầu này luôn luôn ổn định và có xu hướng tăng lên. Lý do thứ nhất là di dân cơ học, tốc độ phát triển hạ tầng của TP.HCM tăng lên và kéo theo nhu cầu về nhà ở cũng tăng. Hàng năm có khoảng mấy chục ngàn cặp vợ chồng trẻ kết hôn cần có nhà ở. Do vậy, theo tôi, phân khúc trung cấp vừa túi tiền với đại bộ phận người dân miễn nhiễm với thị trường. Nếu có 100.000 căn hộ giá từ 1-2 tỷ đồng/căn cũng tiêu thụ hết.

Chính việc khan hiếm hàng hóa trên thị trường sẽ dẫn đến người thu nhập trung bình sẽ khó có cơ hội sở hữu được nhà.

Thị trường thường bị giới đầu cơ và đầu tư kia chi phối. Ví dụ khi phân khúc cao cấp đứng, giới đầu tư và đầu cơ sẽ chọn phân khúc nào có tính thanh khoản cao và họ dùng nguồn lực tài chính mạnh để ôm hàng. Khi đó, họ tự tạo ra thị trường “nóng”, giá lại bị đẩy lên cao và người bị thiệt hại nhất vẫn là người nghèo.

Nếu Nhà nước quản lý không khéo thị trường bất động sản bị “gãy” và kéo theo rất nhiều ngành nghề khác đi xuống vì ai cũng biết đây là ngành xương sống của thị trường.

Thưa ông, TP.HCM cần phải làm gì để điều tiết được quỹ đất, tạo ra sự bình ổn của thị trường?

Ông Ngô Quang Phúc:

Khan hiếm nguồn cung sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản là đối tượng chịu ảnh hưởng đầu tiên. Không có hàng để bán nên rất nhiều công ty môi giới không có doanh thu hay thu nhập, đang nợ lương nhân viên. Các công ty có sản phẩm rồi thì chính sách pháp lý chưa hoàn thiện. Các sàn nhận đặt cọc, giữ chỗ thì không thể có được phí môi giới vì một giao dịch thành công là phải ký hợp đồng mua bán mới gọi là thành công. Nên muốn gỡ nút thắt này theo tôi phải điều chỉnh lượng cung.

Làm sao để có lượng hàng khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá đất tăng cao?

Ông Ngô Quang Phúc:

Điều này bắt buộc phải có sự can thiệp của Nhà nước để điều tiết thị trường. Nếu chỉ dựa vào một doanh nghiệp chẳng hạn như VinCity cung cấp cho thị trường khoảng 40.000 căn hộ với diện tích gần 400ha tại Q.9 thì các doanh nghiệp khác sẽ như thế nào? Tại sao Nhà nước không can thiệp vào việc này bằng cách quy hoạch tạo ra một quỹ đất rộng, ứng tiền đền bù giải tỏa tại khu vực đó. Nếu Nhà nước làm thì không gặp sự phản ứng của dân.

Khi đền bù xong kêu gọi các doanh nghiệp vào cùng tham gia đấu giá. Ví dụ đền bù được 200ha thì phân 100ha đất ở chia ra khoảng 100 lô đất khác nhau, mỗi lô 1ha. Nếu mỗi 1 lô như vậy cung cấp khoảng 500 căn, 100 lô đất được 50.000 căn. Và mỗi một lô đất như vậy đem đi đấu giá, ai trả cao thì người đó thắng, tạo được sự minh bạch cho thị trường. Doanh nghiệp có được quỹ đất, Nhà nước thu được rất nhiều tiền.

Về thủ tục, Nhà nước xây dựng quy hoạch và phân bố chỉ tiêu xây dựng, doanh nghiệp không còn phải chạy thủ tục vừa nhiêu khê, vừa tốn kém và mất thời gian. Nhà nước đưa ra quy định xây dựng cụ thể sẽ tạo ra kiến trúc và cảnh quan đẹp, nhất quán cho đô thị. Doanh nghiệp muốn bán giá bao nhiêu là do thị trường quyết định.

Cách làm này vừa thu hút được nguồn lực toàn xã hội, vừa tạo ra được nhiều sản phẩm cho thị trường. Cách này cũng giải quyết được bài toán cung cầu và tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp và trung bình có nơi an cư, tạo sự bình ổn cho xã hội.

THIÊN ĐĂNG

Phú Đông Group.