Nguồn cơn nào nhà ở xã hội đang dần biến khỏi thị trường bất động sản?

Lợi nhuận không hấp dẫn nhà đầu tư

Dù nhiều chính sách phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) đã được đưa ra, nhưng sau một thời gian triển khai, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn không mặn mà với NƠXH, trong khi người dân mua nhà giá rẻ mà lại không rẻ.

Theo giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, hiện chỉ có Bình Dương mới làm được NƠXH, các tỉnh khác và TP.HCM vẫn chưa làm được. Nguyên nhân được cho là khi giao đất doanh nghiệp làm NƠXH, chính quyền tỉnh Bình Dương không tính bất cứ khoản tiền đất nào, chưa kể việc san lấp mặt bằng và hạ tầng bên ngoài đều được tỉnh làm sẵn. Trong khi đó, tại TP.HCM và các tỉnh thì lại tính giá đất như nhà ở thương mại bình thường. Do đó, để làm dự án nhà ở giá rẻ gần như là bài toán không có lời giải.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành cho biết, ở thời điểm năm 2007 khi thị trường bất động sản bùng phát, bên cạnh các dự án bất động sản thương mại giá cao thì vẫn có những dự án bất động sản giá rẻ được bán ra thị trường. Thậm chí, có rất nhiều chủ đầu tư tham gia, các dự án nằm rải rác các quận huyện của TP.HCM.

Bên cạnh việc thiếu sự ủng hộ về cơ chế, một lý do nữa mà các doanh nghiệp không thể phát triển dự án nhà giá rẻ là vì hết vốn, ngân hàng ngại cho vay và nếu vay thì bị áp mức lãi suất khá cao. Thêm vào đó, thị trường trước đây còn có gói vay 30.000 tỷ đồng ưu đãi thì nay không còn gói hỗ trợ nào. Thực tế, đã nhiều lần các cơ quan liên quan thông báo sẽ có gói vay mới cho nhà ở giá rẻ, NƠXH nhưng doanh nghiệp và người dân đợi mãi mà vốn hỗ trợ vẫn chưa thấy đâu.

Một lý do nữa mà các doanh nghiệp đưa ra giải thích cho việc không mặn mà với nhà ở giá rẻ vì đầu tư dự án nhà giá thấp lời rất ít, nhưng chỉ cần có những biến động thị trường xảy ra như giá vật liệu tăng, đặc biệt lãi suất ngân hàng tăng lên, coi như bị âm vốn ngay tức khắc. Mặt khác, nhà giá thấp thì chủ đầu tư vẫn phải triển khai đầy đủ các thủ tục như nhà ở thương mại và thời gian quay vòng vốn chậm, nên rất nhiều rủi ro.

Mới đây, tại cuộc gặp mặt giữa lãnh đạo TP.HCM và các doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Địa ốc Lê Thành nói thẳng rằng, doanh nghiệp không làm nổi nhà ở giá rẻ nữa bởi thị trường bùng nổ làm nhà ở thương mại cao cấp vì đầu tư 1 đồng lời 1 đồng, còn làm nhà giá thấp, NƠXH bỏ 10 đồng mới lời được 1 đồng, vậy chọn cái nào? Rõ ràng, ai cũng chọn đầu tư vào phân khúc sinh lợi cao.

Và dần biến mất khỏi thị trường

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, danh sách phê duyệt nhà ở đã chứng minh sự sụt giảm rõ rệt của phân khúc nhà giá thấp trong năm 2018. Theo đó, phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn, tỷ lệ giảm đến 34,2%; phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%. Tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, NƠXH, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đang tiềm ẩn những yếu tố tác động tiêu cực đến ổn định an sinh xã hội.

Theo báo cáo của Công ty Nghiên cứu Thị trường Bất động sản DKRA Vietnam, quý 1/2019 TP.HCM có 8 dự án bất động sản chung cư mới mở bán, nhưng lại không có dự án nhà ở giá rẻ nào xuất hiện.

Chia sẻ về câu chuyện nhà giá rẻ tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường đang có sự lệch pha cung - cầu rất lớn, đây là biểu hiện của sự phát triển thiếu bền vững. Bởi trong thị trường bất động sản phát triển bền vững thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất. Tuy nhiên, thực tế hiện nay tại TP.HCM có quá nhiều căn hộ trung - cao cấp, chiếm 70-80% nguồn cung trên thị trường. Đây là điều bất hợp lý khi thị trường phát triển không cân xứng.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc CTCP Bất động sản Asian Holdings nói, TP.HCM là một đô thị với hơn 10 triệu người, việc không có thêm dự án nhà giá rẻ trong thời gian gần đây là một thiệt thòi lớn cho người nghèo thành phố, bởi nhu cầu nhà ở của đại bộ phận dân chúng là rất lớn. Tuy nhiên, mức thu nhập người dân không tăng tương ứng với giá cả tiêu dùng, giá đất, lãi suất ngân hàng... vậy thì làm sao mà người dân có thể mua được nhà ở thương mại giá cao. Trong khi nhà ở thương mại giá rẻ đang không có đất, cũng như cơ chế để phát triển.

Lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cùng đưa ra nhận xét rằng, trong thời gian tới nhà ở giá rẻ sẽ “tuyệt chủng”. Theo họ, do quỹ đất hiện nay ngày càng hạn hẹp, trong khi giá đất, giá vật liệu xây dựng, nhân công ngày càng tăng cao nhưng quy định và những hình thức hỗ trợ cho dự án nhà ở giá rẻ lại chưa đồng nhất và rõ ràng. Đồng thời các doanh nghiệp không mặn mà khi làm nhà giá rẻ, vì vậy NƠXH, nhà giá rẻ đang bị bỏ rơi và dần biến khỏi thị trường bất động sản.

Tấn Lợi