Mua nhà ở xã hội, có sổ hồng được bán liền hay sau 5 năm?

Tôi định mua giấy tay một căn hộ nhà ở xã hội tại quận 12, TP.HCM vì căn này chưa có sổ hồng. Từ xưa đến nay tôi nghĩ rằng phải sau 5 năm kể từ ngày có sổ hồng thì nhà ở xã hội mới được bán thế nhưng khi có nhu cầu mua, đi tham khảo thêm một số người thì lại có ý kiến cho rằng nhà ở xã hội có sổ hồng là có thể bán ngay, không cần chờ 5 năm.

Không biết thực hư quy định này ra sao, mua nhà ở xã hội, có sổ hồng được bán liền hay sau 5 năm?

Đây là câu hỏi của anh Lê Minh gửi đến chuyên mục "Chat với chuyên gia" do báo Pháp Luật TP.HCM phối hợp với trường ĐH Luật TP.HCM tổ chức.

Giải đáp vấn đề bạn đọc nêu, Thạc sĩ Hoàng Thị Biên Thùy – Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. HCM, trả lời:

  Nhà ở xã hội là loại nhà ở đặc biệt, đây là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước trong quá trình đầu tư xây dựng và được dành riêng cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của pháp luật.

Do vậy, để đảm bảo nhà ở có thể được dành cho các đối tượng cần được hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước, pháp luật đặt ra nhiều điều kiện đối với chủ thể tiếp cận. Đồng thời, người mua nhà ở xã hội cũng bị hạn chế việc đưa nhà ở xã hội vào thực hiện mua bán lại.

Điểm đ và Điểm e Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2023 quy định:

- Trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.

- Sau thời hạn 5 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp sổ hồng; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

 Theo quy định trên, có thể thấy, việc mua bán nhà ở xã hội của người mua nhà có thể được thực hiện như sau:

+ Trong thời hạn 5 năm đầu, kể từ thời điểm người mua nhà đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở (thanh toán đủ 100% tiền mua nhà): người mua nhà ở chỉ được bán lại nhà ở này cho 2 đối tượng: (i) chủ đầu tư dự án, (ii) người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Lưu ý là, trong trường hợp này giá bán nhà tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

+ Sau thời hạn 5 năm, kể từ thời điểm người mua nhà đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở (thanh toán đủ 100% tiền mua nhà) và nhà ở đã được cấp sổ hồng: người mua nhà ở được tự do bán nhà ở đó cho các chủ thể có nhu cầu, giá cả trong giao dịch mua bán lại các bên được tự do thỏa thuận.

Như vậy, sau khi nhà ở xã hội đã được cấp sổ hồng thì người mua nhà ở xã hội có thể bán nhà ở theo cơ chế thị trường ngay nếu đã đáp ứng điều kiện sau 5 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền mua nhà.