Mua đất ăn theo cơn sốt, nhà đầu tư đã quá liều lĩnh?

Hồi đầu năm 2019, UBND tỉnh Quảng Ninh đã quyết định mở cửa cho giao dịch đất nền trở lại. Thời điểm đó, ghi nhận từ các sàn giao dịch BĐS, giá đất dọc trục các con đường chính ở thị trấn Vân Đồn như đường 334 giao dịch ở mức 22-26 triệu đồng/ m2, khu Thống Nhất là 25-45 triệu đồng/m2 (đều tăng 4-10 triệu đồng/ m2)… Nhiều nhà đầu tư trước đây "ôm" bị lỗ, nay đã thoát được hàng.

Đại diện một số sàn giao dịch BĐS như Thanh Tùng Land, Real Home cho biết, sau nhiều tháng tạm dừng giao dịch đất, nhiều sàn giao dịch BĐS đến nay đã bắt đầu mở cửa trở lại phục vụ nhu cầu của các khách hàng. Chỉ trong ngày đầu tiên hoạt động, sàn giao dịch đã nhận được sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư, chủ yếu đến từ Hà Nội.

Đất vẫn tiếp tục sốt và chỉ đến khi tỉnh Quảng Ninh bất ngờ đưa đoàn thanh tra đến kiểm tra tình hình giao dịch BĐS tại khu vực này thì giá đất một lần nữa lặng sóng trở lại.

Còn ở Bắc Vân Phong, sau hai tuần UBND tỉnh Khánh Hòa cho phép giao dịch BĐS tại huyện Vạn Ninh trở lại, giá đất bắt đầu tăng. Theo ghi nhận của một số sàn giao dịch BĐS, bộ phận một cửa UBND huyện Vạn Ninh luôn trong tình trạng quá tải vì tiếp nhận hồ sơ liên quan đến đất đai. Chưa đầy 10 ngày, bộ phận một cửa đã tiếp nhận gần 700 hồ sơ liên quan đến việc chuyển đổi, chuyển nhượng sử dụng đất, cấp mới và cấp giấy chứng nhận với đất.

Thực tế này cho thấy thị trường Bắc Vân Phong đã có những khởi sắc tất yếu khi "vòng kim cô" được tháo bỏ. Tuy nhiên, người giao dịch chủ yếu là dân địa phương đến giải quyết việc tách thửa cho các thành viên trong gia đình hoặc các hộ dân tại địa phương có nhu cầu mua ở thực. Ngoài ra, thị trường vẫn có sự góp mặt của giới đầu tư đến từ Hà Nội, Sài Gòn – vốn đã bị "kẹt" từ khi thị trường sốt nóng.

Hiện, đất tái định cư khu vực Hải Triều được chào bán 14-14,5 triệu đồng/m2, tái định cư Đại Lãnh giá 7-10 triệu đồng/ m2… Nhiều lô đất lớn ở Vạn Ninh, trong đó có một phần đã được lên thổ cư, giá chào bán 3-4 triệu đồng/m2; đất tại Vạn Hưng giá chào bán 2-3 triệu đồng/m2…

Đại diện Hội môi giới BĐS tỉnh Khánh Hoà thừa nhận, giới cò đất hiện tiếp tục lấy lý do vào giấc mơ quy hoạch để đẩy hàng kẹt và lướt sóng kiếm lời.

Đánh giá về đất nền Vân Đồn sau quyết định được giao dịch, ông Phạm Thanh Tùng, Giám đốc sàn BĐS Thanh Tùng Land (Vân Đồn), cho biết sức hút của Vân Đồn rất lớn và có tình trạng tăng giá mạnh, nhất là đất nền thổ cư, đất các dự án của một số tập đoàn có uy tín. Đây chính là thời điểm "vàng" để các nhà đầu tư xuống tiền mua đất nền và chuẩn bị cho các hoạt động kinh doanh của mình.

Ở một góc độ khác, ông Phan Công Chánh, Tổng Giám đốc Phú Vinh Group, cho rằng nguyên tắc tối quan trọng là các nhà đầu tư chỉ nên mua đất nền có đầy đủ pháp lý, có sổ đỏ và là đất thổ cư. Trong khi đó, rất nhiều khách hàng hiện nay đang "liều mạng" mua cả đất nông nghiệp, đất rừng.

  Khi mua những sản phẩm này, các nhà đầu tư chỉ có thể chờ giá lên để bán, không thể sử dụng khu đất đó làm tài sản thế chấp để vay ngân hàng. Điều này đồng nghĩa với việc tiền vốn sẽ bị "chôn" trong đất.

Thêm nữa, các nhà đầu tư đất nền cần lưu ý một nguyên tắc căn bản là chỗ nào có người ở, thu hút dân cư thì giá đất mới tăng. Những khu vực không có yếu tố này sẽ rất khó có tiềm năng tăng giá thực, hoặc có chăng nhà đầu tư sẽ phải chờ đợi một khoảng thời gian rất dài.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội, phân tích: Một khu vực hạ tầng du lịch, giao thông không có gì và dân thì nghèo… mà tại sao sốt? Điều này phải khẳng định rằng đó là sốt ảo.

Hơn nữa, sản phẩm BĐS, nhất là khu vực Vân Đồn, Bắc Vân Phong phải nhìn đầu tư trung và dài hạn, nên việc đầu tư lướt sóng sẽ mang lại rủi ro rất lớn cho khách hàng.

Theo ông Hiển, vấn đề ở đây chính là "tâm lý bầy đàn" của nhà đầu tư và tham lời nên lướt sóng. Các nhà đầu tư cần tỉnh táo để tránh dẫn đến sai lầm như giai đoạn sốt thời gian trước.

Lý giải tình trạng đất các khu vực này sốt, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp Hội BĐS Việt Nam, cho rằng thị trường BĐS Việt Nam đang suy giảm nguồn cung tại các thành phố lớn. Trong khi đó, sức mua của người dân vẫn còn rất cao dẫn đến xu hướng ồ ạt đổ tiền vào đất nền. Hệ quả là các cơn sốt đất xảy ra liên tục tại các địa phương như Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc.

"Tôi thấy nhiều người rất liều, nhiều bài học đau lòng rồi mà vẫn mua cả đất bãi biển, cả đất vườn, đất nông nghiệp… Trong khi đó đã có quy định phạm vi 100m từ bãi biển trở vào không được xây dựng. Tôi nghĩ chính quyền địa phương cần có biện pháp mạnh hơn nữa", ông Nam chia sẻ.

 Ngọc Vy