Loại bỏ phương pháp thặng dư liệu có thực sự làm chậm tiến độ định giá đất?

Khó khăn trong định giá đất đã “kéo chân” tiến độ dự án

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất để biết đâu là giá thị trường. Ngoài ra còn các khó khăn liên quan đến pháp lý, quy hoạch, đầu tư… Trong đó, riêng thời gian xác định tiền sử dụng đất đã mất từ 1-2 năm. Đây là những lý do dẫn đến việc nguồn cung năm 2022 có dấu hiệu sụt giảm mạnh so với cùng kì năm trước.

Đáng nói, sau khi nhiều dự án bị thanh tra, việc định giá đất tại nhiều dự án còn diễn ra chậm hơn so với trước đó. Có những dự án bị chậm 2-3 năm hoặc thậm chí 10 năm chưa xác định được giá đất. Trong nhiều năm gần đây, nhiều dự án đầu tư không phê duyệt được xuất phát từ các vấn đề này.

Nhiều luồng ý kiến khác nhau trong việc xác định giá đất lại càng khiến giá đất khó xác định được giá “thị trường”. Trong khi đó, các dự án vẫn đang chờ đợi để được nộp tiền cho cơ quan chức năng, để bắt đầu tiến hành giao nhận đất. Việc thẩm định giá đất này cũng là vấn đề được nhiều doanh nghiệp, địa phương phản ánh bởi nó đang “kéo chân” tiến độ khai thác các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án bất động sản.  

Việc thiếu đồng nhất trong quan điểm về định giá đất cũng được thể hiện qua nhiều luồng ý kiến trong thời gian gần đây, đặc biệt là về quan điểm nên bỏ hay giữ lại phương pháp thặng dư khi định giá đất khi mà phương pháp này không còn được nhắc đến trong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.

Theo đó, nhiều ý kiến cho rằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập khó thay thế hoàn toàn phương pháp thặng dư, nhất là với các dự án bất động sản. Vì vậy nếu bỏ phương pháp này trong Dự thảo có thể gây khó khăn chồng khó khăn liên quan đến định giá dẫn đến chậm triển khai dự án. Bên cạnh đó, việc thay đổi phương pháp định giá càng cho thấy sự thiếu ổn định của chính sách, tác động đến các dự án đầu tư đang được định giá bằng phương pháp thặng dư, qua đó ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.

Cùng quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, TP HCM áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu trong hơn 8 năm qua để tính tiền sử dụng đất, thuê đất các dự án. 280/320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ở địa phương áp dụng phương pháp này, chiếm đến 87,5%. Vì vậy, cần tiếp tục giữ lại phương pháp thặng dư, kết hợp với sửa Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất để hướng dẫn tính ước đoán tổng chi phí, tổng doanh thu giả định của dự án ngày càng xác thực hơn.

Tuy nhiên, chuyên gia này cho biết, việc áp dụng phương pháp thặng dư cũng phát sinh một số rủi ro pháp lý với cán bộ công chức và những người liên quan. Đơn cử như vấn đề sai số lớn bởi phương pháp thặng dư là ước đoán với tổng chi phí đầu tư và tổng doanh thu của dự án đều giả định, trong khi căn cứ quan trọng nhất là cơ sở dữ liệu đầu vào lại không chính xác, chưa cập nhật theo thời gian thực... nên chưa tìm ra được chỉ số giá trung bình.

 Vì lý do đó, nhiều ý kiến cho rằng, thay vì loại bỏ phương pháp thặng dư thì cần có biện pháp tháo gỡ, nâng cao tính chính xác trong khâu thu thập thông tin khi sử dụng phương pháp này.

Vì sao hiện nay có phương pháp thặng dư mà vẫn chậm?

Trước các luồng ý kiến nói trên, tại “Hội thảo Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” được tổ chức mới đây, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập Luật Đất đai (sửa đổi) đã nhấn mạnh, Dự thảo Luật không nói bỏ mà trước mắt sẽ không áp dụng phương pháp thặng dư.

Theo lý giải, trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương về quản lý sử dụng đất yêu cầu khi đưa ra phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo bám sát theo thị trường. Trong khi phương pháp thặng dư quy định xác định giá theo chi phí và doanh thu giả định. Trong thời gian qua, do thông tin về giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng đều thấp hơn so với thực tế. Nếu xác định theo giá này sẽ đảm bảo cho người định giá nhưng lại không phản ánh đúng thị trường.

Ngoài ra, phương pháp thặng dư khi triển khai thực tế có nhiều yếu tố giả định. Nếu chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu, giá đất xác định theo phương pháp thặng dư sẽ sai đi rất nhiều. Chưa kể với việc theo phương pháp này, nếu người làm khác nhau, người thu thập thông tin, thông số khác nhau cũng cho mức giá khác nhau.

Đặc biệt ông Chính cũng đặt vấn đề: "Các địa phương, nhà đầu tư lo ngại bỏ phương pháp thặng dư làm đình trệ công tác định giá đất. Vấn đề đặt ra là tại sao hiện nay có phương pháp thặng dư mà vẫn chậm?"

Theo ông này, hiện nay cơ sở dữ liệu thị trường chưa đầy đủ, chưa chuẩn mực, chưa phản ánh đúng giá trị thị trường nên trong giai đoạn trước mắt chưa áp dụng định giá đất theo phương pháp thặng dư. Vì vậy trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), khi định giá một thửa đất sẽ sử dụng ít nhất 2 phương pháp. Trong trường hợp 2 phương pháp này có giá trị khác nhau thì sẽ lấy theo giá trị cao hơn.

Pháp luật hiện hành quy định có 5 phương pháp định giá đất, gồm phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh. Dự thảo sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến chỉ quy định còn 3 phương pháp: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Với phương án này, Dự thảo đã nhận được nhiều ý kiến xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, trong đó, việc loại bỏ phương pháp thặng dư đang gây tranh luận nhiều nhất.