Khu bán đảo Bình Quới - Thanh Đa: Vì sao quy hoạch treo 26 năm nay?

Năm 1992, dự án khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa được UBND TP.HCM phê duyệt. 12 năm sau, dự án được giao cho Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, do thiếu năng lực nên đơn vị này không triển khai được và năm 2010, chính quyền TP.HCM đã thu hồi quyết định.

Dự án siêu đô thị mãi nằm trên giấy

Đến năm 2015, liên doanh Tập đoàn Bitexco và Emaar Properties PJSC được UBND TP.HCM chỉ định là nhà đầu tư dự án khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa với tổng vốn hơn 30.000 tỷ đồng, thời hạn 50 năm. Tuy nhiên, do gặp khó khăn trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng, đối tác trong liên doanh với Tập đoàn Bitexco đã rút lui khiến dự án siêu đô thị này tiếp tục bị “treo”.

Vừa qua, phía UBND TP.HCM đã giao cho Sở Kế hoạch và Đầu tư tham mưu, đề xuất việc tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư mới có năng lực thực hiện hơn, nhằm bảo đảm tính khả thi cho dự án.

Hiện nay, trên nền siêu dự án khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa (rộng 426 ha, nằm ở địa bàn phường 28, quận Bình Thạnh) vẫn còn hơn 3.000 hộ dân sống lay lắt theo số phận dự án từ năm 1992 đến nay. Không chỉ cuộc sống của người dân nơi đây bị ảnh hưởng, nền kinh tế của TP.HCM cũng bị thiệt hại vì dự án “treo” này. Đất đai không được khai thác hiệu quả, ngân sách nhà nước bị thất thu, cơ hội việc làm và thu nhập của người dân bị hạn chế.

26 năm dự án vẫn chỉ nằm trên giấy là một thời gian quá dài, không thể chấp nhận được với bất kỳ lý do gì. Theo Luật Đất đai, nếu sau 3 năm đưa vào kế hoạch sử dụng đất mà dự án chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì phải điều chỉnh, hủy bỏ.

Định “ngâm” bao lâu nữa?

Theo chuyên gia kinh tế Huỳnh Thanh Điền, một khu đất có vị trí đẹp như bán đảo Thanh Đa, việc treo càng lâu càng gây ra nhiều thiệt hại cho nền kinh tế chứ không chỉ là người dân trong vùng dự án. Bởi khu đất này tiềm ẩn giá trị rất lớn, nếu quyền sở hữu được sớm xác lập cho người dân hoặc doanh nghiệp thì có thể dùng để cầm cố, thế chấp tạo vốn cho nền kinh tế là rất lớn.

“Dự án “treo” chỉ được lý giải hợp lý đó là giao đất cho đối tượng không có thiện chí thực hiện ngay, giao cho đối tượng đầu cơ, giao cho đối tượng giành quyền khai thác dự án để rồi chuyển nhượng nên mới kéo dài thời gian thực hiện. Cũng không loại trừ nguyên nhân thủ tục thực hiện đầu tư bất động sản còn rườm rà, nhũng nhiễu của cán bộ quản lý nhà nước liên quan đến đầu tư xây dựng” - ông Huỳnh Thanh Điền chia sẻ.

Chia sẻ thêm với chúng tôi, ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia bất động sản, cho biết Thanh Đa được đánh giá là 1 nơi rất tiềm năng, thích hợp cả về vị trí địa lý lẫn những điều kiện kinh tế - xã hội để phát triển khu đô thị sinh thái nhưng mà đến nay nó vẫn bị treo trong khi những vùng khác như quận 9 hay quận 2 xa trung tâm hơn nhưng lại phát triển. Vậy chúng ta có thể nhận thấy ở đây vấn đề về kế hoạch quy hoạch, quy mô dự án đòi hỏi quá lớn buộc nguồn vốn của nhà đầu tư cũng phải cực kỳ lớn. Nhưng bất cập ở chỗ từ trước đến nay rất nhiều nhà đầu tư tham gia nhận dự án nhưng vẫn không đảm nhiệm nổi.

Theo ông Hiển, những phương án quy hoạch đầu tư vừa rồi là không đủ hay để thỏa mãn đáp ứng yêu cầu phát triển thành phố mà lại là nhu cầu của nhà đầu tư và cả quyền lợi của người dân. Vì thế quy hoạch phương án đầu tư chưa chuẩn xác cho nên chông gai như vậy. Góc độ nào đó nó mang tính năng lực quản lý về quy hoạch chưa đúng, đầu tư chưa đúng nên gây ảnh hưởng cho người dân” - ông Hiển chia sẻ thêm.

Cũng theo nghiên cứu của các chuyên gia đầu ngành về các dự án “treo” hiện nay cho biết, thời gian qua trên phạm vi cả nước, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Chẳng hạn như quy hoạch không phù hợp nên chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục điều chỉnh để khai thác hiệu quả hơn; giao đất cho các nhà đầu cơ, không đủ năng lực thực hiện dự án, chỉ muốn giành quyền khai thác rồi chuyển nhượng cho các đối tác khác. Do vậy, khi nhận được dự án, họ tìm đối tác để chuyển nhượng với giá cao nên gây mất thời gian, chi phí đầu tư lớn hơn, dẫn đến giá bán bất động sản cũng tăng rất cao.

Việc để dự án “treo” kéo dài trước hết là do lỗi thuộc về cơ chế quản lý đất đai từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư giao đất đến giám sát quá trình thực hiện đầu tư sau khi giao. Thiếu minh bạch trong cơ chế giao đất rất dễ dẫn đến tình trạng “chạy chọt” giành quyền khai thác dự án nhưng không triển khai, mà tìm đối tác chuyển nhượng lại. Sau khi giao đất, chủ đầu tư chậm triển khai thì có thể thu hồi theo quy định, nhưng không cương quyết thu hồi vì vướng vào các mối quan hệ phức tạp, cả nể với những lý do “lòng vòng” như khó khăn trong giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư thay đổi sở hữu, khủng hoảng kinh tế nên tạm thời xin trì hoãn…

Cứu Thanh Đa bằng cách nào?

Theo chuyên gia kinh tế Huỳnh Thanh Điền, cần có sự rà soát kỹ lưỡng đối với các nhà đầu tư khi đăng ký đấu thầu hoặc xin được giao đất. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính và chuyên môn trong thực hiện đầu tư. Nếu chủ đầu tư có thiện chí thực hiện dự án cũng đã lường trước hết những khoản chi phí đầu tư hạ tầng, ứng trước chi phí giải phóng mặt bằng và dự toán được dòng lợi ích - chi phí của dự án để tính toán hiệu quả tổng thể. Nhà đầu tư chân chính tham gia dự thầu khi xét thấy dự án đó có hiệu quả và họ chứng minh được mình là người có khả năng nhất trong thực hiện dự án thì mới được xét giao đất. Nếu nhà đầu tư thiếu vốn, không đủ năng lực thực hiện giải phóng mặt bằng và đền bù thì chắc chắn sẽ không đủ điều kiện để được giao đất. Vì thế, lý do thiếu vốn, khó khăn trong giải phóng và đền bù không thể chấp nhận được.

Thực tế cho thấy các kế hoạch quy hoạch cũ được vạch ra cho dự án Bình Quới - Thanh Đa đã không còn phù hợp với tình hình thực tế và tương quan sự phát triển của chính Thanh Đa hiện nay. Vậy nên cần có những quy hoạch linh hoạt hơn theo một cách thống nhất hơn. Xây dựng sự hài hòa giữa các công trình hạ tầng, công trình kinh doanh, vừa đáp ứng yêu cầu, bảo đảm tính chất khu đô thị sinh thái vừa có sự chung tay tham gia của người dân.

Chuyên gia bất động sản Đinh Thế Hiển cho rằng: “Thay vì cứng nhắc như hiện tại thì chỉ nên đầu tư 50%, ví dụ các tuyến đường giao thông chính, hạ tầng chính, một số công viên, dịch vụ cốt lõi và 50% còn lại để cho người dân tham gia nhưng theo quy chuẩn của thành phố”.

Để tránh chuyện đền bù hết, giảm được phần nào chi phí đền bù thì cần có sự tham gia kinh doanh của các nhà kinh doanh nhỏ, người dân ở tại đây để không chỉ mãi tìm những nhà đầu tư lớn với những dự án lớn mà thực hiện chậm chạp, khó triển khai. Vì không phải cái gì cũng cần làm mới hết, đôi khi chỉ cần quy hoạch một số thứ chính yếu theo quy chuẩn việc nhà ở phải thế nào cho dân thì người dân vẫn theo quy chuẩn đó, phân chia khu kinh doanh của dân, khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng, đô thị nhà cao tầng… Điều này sẽ làm tăng độ đa dạng của dự án tại khu đô thị Thanh Đa hơn là giao cho nhiều nhà đầu tư lớn, và sẽ góp phần cho cách hình thành của khu đô thị sinh thái có sự tham gia của nhiều thành phần, đa dạng về đầu tư từ đó cũng thu hút mạnh đầu tư và các dịch vụ thương mại khác tăng lên.

Kim Ngọc - Thế Anh