Hạ nhiệt cơn sốt bất động sản

Theo ông Phạm Vũ Hồng- Phó Bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang, tỉnh này có diện tích tự nhiên lớn nhất và dân số đứng thứ 2/13 tỉnh, thành trong khu vực đồng bằng sông Cửu Long. Hơn 32% dân số sống ở các đô thị và tỷ lệ đất đô thị chiếm hơn 16% diện tích đất tự nhiên.

Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế, thị trường bất động sản (BĐS) Kiên Giang đã có những bước phát triển mạnh về sản phẩm và phân khúc thị trường. 

Bên cạnh những tác động tích cực thì thị trường BĐS ở đây đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành, các chủ thể tham gia thị trường, cơ cấu sản phẩm, hệ thống giao dịch, tính minh bạch thông tin, sự kiểm soát và định hướng thị trường... Nhất là tại đảo ngọc Phú Quốc, với lộ trình chuyển mình thành đặc khu kinh tế.

Công khai thông tin để chặn sốt ảo

Ông Đào Trung Chính- phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TNMT) cho rằng, nguyên nhân khiến thị trường BĐS Kiên Giang nóng bất thường trong thời gian qua cái chính là do quy hoạch, quy định tách thửa, chuyển nhượng chưa bền vững. Việc sử dụng công cụ về quy hoạch tại tỉnh này chưa tốt, trong khi đó thông tin quy hoạch chưa công khai, minh bạch dẫn đến phân lô, bán nền tràn lan.

Với riêng Phú Quốc, ông Chính cho rằng cần có bộ dữ liệu số về đất đai để chính quyền có thể cập nhật các thông tin về giá đất, chuyển nhượng cũng như giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai.

Ông Chính đặt vấn đề: Chỉ những giao dịch nào thực hiện chuyển tiền qua các tổ chức tín dụng mới cho phép làm thủ tục chuyển nhượng. Cùng đó, phải hạn chế tối đa việc chính quyền thu hồi trắng đất của người dân, thay vào đó, nên để người dân tham gia vào việc phát triển, kinh doanh tại khu vực được giải tỏa.

Tham gia hội thảo, ông Đặng Hùng Võ- nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT nhấn mạnh, yếu tố “đặc khu” không ảnh hưởng tới sự đầu tư chính quy của thị trường BĐS, chỉ có đầu tư lướt sóng mới bị ảnh hưởng, cho dù Phú Quốc đã và tiếp tục trở thành nơi phát triển du lịch hàng đầu.

Lưu ý đặc điểm Kiên Giang có bờ biển nằm ở Vịnh Thái Lan, trong đó đoạn biển từ Rạch Giá tới Hà Tiên đổ ra Phú Quốc là vị trí chiến lược để phát triển du lịch- ông Võ cho rằng tỉnh này cần bắt đầu phát triển BĐS từ du lịch. Để phát triển tại Phú Quốc, Kiên Giang cần kêu gọi đầu tư hạ tầng từ các tập đoàn lớn, sau đó sẽ lôi kéo được các nhà đầu tư dịch vụ, sản xuất khác.

Ông Võ cũng nhận xét, cơn sốt đất tại Phú Quốc chắc chắn có yếu tố ảo, “trong đó có cán bộ quản lý tham gia vào đầu tư lướt sóng, người dân bị kéo theo”. Chỉ có công khai thông tin quy hoạch lên mạng mới giúp ngăn chặn sốt ảo.

Dự báo dòng vốn cho BĐS

Thời gian qua, từ cuối 2017 tới nay, thị trường BĐS tại nhiều địa phương trong cả nước biến động. Đặc biệt tại 3 nơi dự kiến thành đặc khu (Vân Đồn- Quảng Ninh, Bắc Vân Phong- Khánh Hòa và Phú Quốc- Kiên Giang). Cùng đó là khu vực vùng ven TP Hồ Chí Minh, Hà Nội.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi- phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), nhìn vào thị trường BĐS trong những tháng đầu năm 2018 so với 2017, thì thấy số lượng giao dịch BĐS ở các đô thị tăng mạnh.

Ví dụ: Hà Nội năm 2017 có 5.000 giao dịch thành công chỉ trong 5 tháng đầu năm đã có 7.000 giao dịch thành công. TP HCM năm 2017 có 16.000 giao dịch thành công chỉ trong 5 tháng đầu năm đã có 8.000 giao dịch thành công. Nhìn chung, phát triển BĐS dồn vào nơi có tiềm năng phát triển kinh tế hoặc khu vực Nhà nước có dự định phát triển kinh tế.

Ông Khởi cũng cho rằng, việc tăng quá nhiều BĐS nghỉ dưỡng cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá BĐS không ổn định. Với riêng Kiên Giang, theo ông Khởi, cả tỉnh có 6 sàn giao dịch BĐS (trong đó Phú Quốc có 2 sàn) thì phải giám sát, thanh tra hoạt động tại đây như một biện pháp quản lý cần thiết.

Với TS Bùi Quang Tín- CEO Trường Doanh nhân BizLight, thị trường BĐS Việt Nam vẫn sẽ tiếp tục sôi động. Tuy nhiên, ông Tín cũng đưa ra con số (mang tính cảnh báo): Quy mô thị trường BĐS Việt Nam hiện nay vào khoảng 25 tỉ USD, trong khi tổng dư nợ đã lên đến gần 20 tỉ USD, tương đương hơn 450.000 tỉ đồng, tính đến cuối năm 2017); chiếm hơn 6,5% tổng dư nợ của nền kinh tế và chiếm khoảng 15,5% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng và 80% nguồn vốn chảy vào BĐS.

Trong khi ở các nước khác, tỷ lệ này vào khoảng 35%. “Điều này cho thấy cơ cấu vốn đầu tư vào thị trường BĐS còn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào BĐS như hiện nay”- theo ông Tín.

Sẽ không lâu nữa, cả Ngân hàng Nhà nước lẫn ngân hàng thương mại sẽ điều chỉnh dòng vốn, cụ thể là hạn chế vay đầu tư BĐS. Điều đó có thể xuất phát từ áp lực nợ xấu khiến các ngân hàng không dám đẩy mạnh cho chủ đầu tư BĐS vay. Áp lực về lãi suất đầu vào, chi phí quản lý, chi phí nhân viên khiến ngân hàng khó giảm lãi suất cho vay rộng rãi cho nhiều đối tượng, đặc biệt đối với khách hàng có nhiều rủi ro khi vay vốn ngân hàng, cụ thể là đầu tư BĐS.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là “chặn” hẳn dòng vốn tín dụng vào BĐS, vì thực tế vẫn sẽ phải tiếp tục hỗ trợ để thị trường này phát triển, tăng trưởng ổn định để giúp hệ thống ngân hàng có điều kiện giải quyết các món nợ xấu có tài sản đảm bảo bằng BĐS, tạo điều kiện giảm lãi cho vay với các doanh nghiệp BĐS kinh doanh hiệu quả.

    Đỗ Quang