Bức tranh bất động sản năm 2019 và dự báo năm 2020

Nhiều chuyên gia đánh giá, năm 2019, thị trường bất động sản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không xuất hiện “bong bóng” bất động sản, tuy nhiên đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, từ đầu năm đến tháng 9/2019, toàn thị trường Hà Nội có khoảng 26.800 căn hộ mở bán mới, trong khi đó số căn hộ mở bán mới tại TP.HCM chỉ đạt 21.619 căn. Nguyên nhân chính khiến nguồn cung căn hộ giảm là do quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, thủ tục pháp lý bị trì hoãn, trong đó có thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài khiến chủ đầu tư phải thay đổi lộ trình bán hàng dẫn đến nguồn cung mới trong giai đoạn này bị hạn chế.

Cùng với việc nguồn cung bị sụt giảm, thị trường năm 2019 cũng chứng kiến những cơn sốt đất xuất hiện và bùng phát ở hầu khắp các địa phương trên cả nước. Chẳng hạn, ngay sau kỳ nghỉ Tết Kỷ Hợi, cơn sốt đất bắt đầu bùng phát ở Đà Nẵng và Quảng Nam, sau đó lan sang các vùng quê khiến giá đất lên cao chót vót. Hay tại TP.HCM, đầu tháng 3/2019, hiện tượng sốt đất bắt đầu quay trở lại khi mà giá đất tại quận 9, Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè... tăng gấp 2-3 lần.

Giới chuyên gia cho rằng, nguyên nhân của các đợt sốt đất là do thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ và thiếu tính thống nhất từ các cơ quan quản lý đến những đơn vị nghiên cứu thị trường. Việc thiếu thông tin chính là kẽ hở để các nhà đầu tư thu gom nhà, đất nhằm đầu cơ, trục lợi.

Nhận định về xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019-2020 và những năm tiếp theo, ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc CTCP DKRA Việt Nam cho rằng, mặc dù còn nhiều vướng mắc, song thị trường vẫn còn nhiều cơ hội khi nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn. Điều này được thể hiện ở việc, dù nguồn cung giảm, nhưng tỷ lệ hấp thụ của thị trường ở mức rất cao.

“Chúng ta đang qua khúc cua để thanh lọc, loại bỏ những yếu tố không phù hợp với thị trường, để tạo động lực thúc đẩy phát triển cho giai đoạn tiếp theo. Dù hiện tại, nguồn cung có giảm, nhưng cầu vẫn rất đáng kể. Theo khảo sát của chúng tôi, một năm tại TP.HCM có 50.000 cặp vợ chồng trẻ, khoảng 200.000 dân nhập cư có nhu cầu mua nhà. Với lượng cầu như vậy, thì nguồn cung như hiện tại là không đủ để đáp ứng sức mua của thị trường” - ông Lâm cho biết thêm.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, sự dồi dào trong nguồn cung của thị trường về cơ bản phụ thuộc khá nhiều vào sự phê duyệt chính sách của Nhà nước, cho phép triển khai xây dựng và hoàn thiện các dự án mới. Rất khó để dự đoán chính xác khi nào thì các chính sách về nguồn cung thị trường sẽ được chính phủ nới lỏng, mặc dù vậy nhận thấy một xu hướng trên thị trường rằng rất nhiều các chủ đầu tư luôn sẵn sang ra mắt các dự án mới trong một khoảng thời gian ngắn ngay khi có được sự đồng ý về giấy phép của Chính phủ. Vì vậy, thị trường có thể đặt kỳ vọng rằng nguồn cung hiện tại của thị trường sẽ được cải thiện trong vòng 2 năm tới, nhất là trong phân khúc bất động sản nhà ở.

Một số chuyên gia trong ngành lại cho rằng, nguồn cung thị trường bất động sản năm 2020 chưa thể hiện sự sáng sủa hơn năm 2019. Nếu để pháp lý dự án hoàn thiện phải mất vài năm mới ra được sản phẩm. Theo đó, thị trường chưa có dấu hiệu khởi sắc vào năm 2020 mà có thể đi ngang và tập trung nguồn cung vào một số chủ đầu tư lớn trên thị trường.

Cũng có nhiều ý kiến tỏ ra lo ngại, thị trường bất động sản năm 2020 có thể khắc nghiệt hơn năm 2019. Các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ tiếp tục rơi vào khó khăn do những vướng mắc về pháp lý dự án, nguồn cung sản phẩm chưa được tháo gỡ. Chưa kể, giá bất động sản có thể tiếp tục tăng mạnh khi hệ số K liên tục điều chỉnh, năm sau cao hơn năm trước. Giá đất hiện đã rất cao và thường chiếm từ 20-25% giá thành bất động sản căn hộ. Thời gian tới, giá đất càng lên thì càng đẩy giá bán nhà lên cao, đồng thời doanh nghiệp cũng càng khó tiếp cận đất đai và càng khó giải phóng mặt bằng. Các chuyên gia và doanh nghiệp cũng cho rằng, những khó khăn này sẽ tiếp diễn trong các năm tới, ảnh hưởng đến thị trường nói chung.

Dự báo một cách cụ thể hơn về diễn biến thị trường bất động sản 2020, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng thị trường sẽ không có nhiều biến động, nhu cầu về nhà ở tiếp tục gia tăng, thị trường bất động sản 2020 dự báo tiếp tục phát triển ổn định, bền vững.

Cũng theo lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, năm 2020, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội duy trì ổn định, nguồn cung mới vẫn chủ yếu ở phân khúc trung cấp, giá bất động sản tăng 1-2%. Tại TP.HCM, nguồn cung bất động sản nhà ở giảm do không có nhiều dự án mới được phê duyệt triển khai, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở giá thấp khiến giá bất động sản tăng 4-5%.

Đối với thị trường bất động sản đất nền khu vực các tỉnh miền Đông Nam bộ, sau vụ việc của CTCP Địa ốc Alibaba, công tác quản lý của chính quyền sẽ chặt chẽ hơn, khó có dự án mới ra hàng. Do đó, nguồn cung và lượng giao dịch đất nền dự báo có thể sụt giảm mạnh.

Với thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, sau sự cố “Cocobay” thì phân khúc này tại một số địa phương như: Quảng Ninh, Đà Nẵng, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Kiên Giang... dự báo sẽ tiếp tục chững lại, trầm lắng hơn so với giai đoạn 2017-2018.

  Tấn Lợi