Bàn về phân lô bán nền: Đất bỏ hoang, mua xong lãi gấp 2, ai dại xây?

Trao đổi với Dân trí, chuyên gia Vũ Đình Ánh cho rằng nếu còn tình trạng "hôm nay mua, 1 tháng sau tăng gấp đôi, gấp ba" thì không ai dại gì xây dựng để buôn bán, cho thuê cả. "Nhưng để 3-5 năm mà không tăng mấy, chỉ bằng lãi suất gửi ngân hàng thì sao bằng khai thác giá trị bất động sản qua đầu tư xây dựng", ông nói. 

Điều này lại cần giải bài toàn chống đầu cơ bất động sản, chứ không phải là việc siết chặt phân lô bán nền. Càng siết, càng thiếu nguồn cung, dự án mở bán càng "nóng", tốc độ tăng giá càng nhanh.

Vừa qua có rất nhiều quan điểm khác nhau trước chuyện được và mất từ chính sách phân lô bán nền, từ đó đặt ra vấn đề: Quản hay cấm. Thậm chí, có chuyên gia cho rằng tình trạng "sốt" đất xảy ra một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền. Góc nhìn của ông?

- Đất nền vốn là phân khúc bất động sản rất được quan tâm. Có nhiều ý kiến trái chiều nhưng theo quan điểm của tôi, phân lô bán nền là một hình thức bình thường để đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt là những nơi vẫn còn dồi dào quỹ đất như các khu vực vùng ven.

Còn nếu chúng ta đề cập đến đầu cơ hay đầu tư thì nó phụ thuộc quy định khác chứ không hẳn là do chính sách phân lô bán nền.

Nếu nói phân lô bán nền có phải "thủ phạm" gây "sốt" đất hay không thì tôi cho rằng không phải. "Sốt" đất thời gian vừa qua chủ yếu xuất phát từ thông tin quy hoạch, dự định quy hoạch, việc ban hành bảng giá đất mới, việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính… rồi nhiều "cò mồi" tung tin đồn thổi, mua đi bán lại bất động sản.

Trong khi đó, việc sản xuất kinh doanh gặp khó khăn. Người dân dễ thấy sẽ phải mang tiền đi tìm kênh khác để đầu tư. Theo đó, dòng tiền lớn vô hình trung lại đổ vào chứng khoán, bất động sản.

Nguyên nhân khác nữa phải kể đến việc lãi suất thấp, tín dụng rẻ dư thừa thì chắc chắn dồn sang các kênh đầu tư rủi ro cao hơn nhưng tỷ suất lợi nhuận tốt hơn như bất động sản, chứng khoán.

2020 là một năm khó khăn với giới bất động sản. Một thời kỳ dài hồi đầu năm, môi giới đa phần không có việc làm, nhiều sàn khó khăn. Sang năm 2021, một bộ phận đã tham gia tung tin đồn, kích thích sốt đất để tìm công ăn việc làm.

Tạm bỏ qua việc truy phân lô bán nền như một "thủ phạm" chính gây sốt đất song trên thực tế, hàng loạt dự án phân lô bán nền sau thời kỳ sốt ảo mua đi bán lại đã rơi vào cảnh hoang tàn, làm nơi chăn thả trâu bò… Nhiều khu vực qua nhiều năm vẫn trong tình trạng để không, lãng phí nguồn lực đất đai. Việc phát triển ồ ạt dự án đất nền còn khiến hết vốn cho đầu tư phát triển dài hạn trong tương lai, thưa ông?

- Như tôi đã nói, đây là phân khúc quan trọng, có nguồn cầu rất lớn từ người dân. Được và mất từ chính sách phân lô bán nền là có, nhưng không có lí do để chúng ta bỏ phân lô bán nền, cấm đoán nó.

Nếu giờ triển khai các dự án mà không bán nền, phải xây nhà rồi mới bán thì rất khó. Cung, cầu nhà ở, đất đai của người dân Việt Nam khác so với các nước. Rất khó có thể áp những kinh nghiệm quốc tế một cách máy móc vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Không nắm bắt đúng thị hiếu của người dân, rất khó có thể triển khai dự án thành công. Nhiều dự án bán nền thì vô cùng đắt khách nhưng xây nhà lên sẵn rồi bán thì lại ế. Nhiều người cũng chỉ dành dụm được ít tiền đủ mua đất, chưa thể xây ngay hoặc có xây thì xây 1 căn nhà cấp 4 ở tạm chẳng hạn.

Việc các dự án bỏ hoang, bỏ không cũng liên quan đến quy hoạch nữa. Nếu quy hoạch tốt, khu vực nào cho phép phân lô bán nền được tính toán hợp lí thì sẽ khó có chuyện cỏ mọc um tùm, bỏ hoang.

Những dự án phân lô bán nền lừa đảo thời gian qua chủ yếu là đất chuyển đổi, chưa được hợp pháp hóa... Người ta không bán được cả dự án thì mới xẻ ra để dễ bán, dễ lừa. Nhà đầu tư cũng mua rồi nhăm nhăm đợi giá lên. Những ô đất này đâu có nằm trong quy hoạch phân lô bán nền. Vấn đề nằm ở sự giám sát của chính quyền địa phương, chứ đâu phải tại bản chất phân lô bán nền.

Khi nói về phân lô bán nền, không thể nói chung là "xấu" hay "tốt" gì cả. Chúng ta phân biệt phân lô đúng quy hoạch hay không đúng quy hoạch, được hợp thức hóa hay không được hợp thức hóa…

Nếu đúng quy hoạch, là những lô đất được hợp thức hóa, được đầu tư phát triển hạ tầng một cách bài bản, thì đâu có gì xấu?

Tức là ông cho rằng cũng không nên siết chặt mà cần có những định hướng phát triển rõ ràng cho phân khúc này?

- Dự án phân lô bán nền chỉ xấu khi vi phạm các quy định, gây hệ lụy cho xã hội như một số vụ việc điển hình thời gian qua đã và đang bị pháp luật xử lý.

Tuy nhiên, để phân khúc này phát triển một cách lành mạnh, chúng ta cũng cần có những quy định công khai, rõ ràng, hợp lý cho nó. Cùng với đó là những chế tài xử lý nghiêm khắc, đủ sức răn đe khi dự án dính vi phạm. Khá nhiều trường hợp vi phạm nhưng chấp nhận vì được lời rất nhiều, mức nộp phạt không bao nhiêu.

Siết chặt ở đây là cần thiết, nhưng không phải siết chặt về quy định chính sách cho ra đời một dự án phân lô bán nền. Thay vào đó, siết chặt theo hướng tăng cường "hậu kiểm", giám sát chặt chẽ tình hình triển khai dự án, xem phù hợp quy hoạch không, đúng pháp luật không, xử lý nặng nếu sai phạm.

Vậy còn bài toán khai thác hiệu quả tài nguyên đất ở các dự án phân lô bán nền thì sao, thưa ông?

- Sự hợp lý, hiệu quả phải được bắt đầu ngay từ khâu quy hoạch. Nếu phân lô bán nền không hợp lý thì dự án các lô nền chỉ nằm yên đó đợi tăng giá, cỏ mọc um tùm, khuyến khích người ta đầu cơ.

Còn nếu quy hoạch tốt mà người ta vẫn mua đất nền để đấy thì đó là vấn đề tài sản. Ví dụ người ta chỉ mới đủ tiền mua đất, chưa đủ tiền xây nhà thì làm sao được?

Không thể áp dụng mệnh lệnh hành chính được. Việc của cơ quan quản lý là quy hoạch, bố trí hợp lý, đầu tư hạ tầng đồng bộ để sao cho họ thấy không xây thiệt hại hơn để không. Tất cả là bài toán lợi nhuận. Để đó chờ tăng giá rồi bán hay khai thác giá trị bất động sản khi đầu tư xây dựng.

Bài toán của nhà quản lý là phải làm thế nào để kích thích việc người dân đẩy mạnh khai thác giá trị nhờ đầu tư sản xuất chứ không phải đầu cơ. Nhiều nơi, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội không ổn, họ muốn về ở thì cũng không được. Còn có rất nhiều chỗ, người ta thấy mảnh đất xây lên cho thuê lợi hơn rất nhiều so với việc vứt đó.

Có một thực tế hiện nay giá đất khắp nơi tăng mạnh, "sốt" đất xảy ra ở nhiều nơi. Các dự án phân lô bán nền rất "hot". Một dự án đất nền nằm ở Thái Nguyên còn xảy ra tình trạng "tranh cướp" đặt cọc. Chỉ sau 20 phút, chủ đầu tư báo hết hàng. Vậy thì rất khó để đầu tư sản xuất một cái gì đó trên mảnh đất đó có thể "đọ" được với tốc độ tăng giá như hiện nay, thưa ông?

- Đấy là bài toán kinh tế. Đúng là hôm nay mua mà 1 tháng sau tăng gấp đôi, gấp ba thì không ai dại gì xây dựng để buôn bán, cho thuê cả. Nhưng để 3-5 năm mà không tăng mấy, chỉ bằng lãi suất gửi ngân hàng thì sao bằng khai thác giá trị bất động sản qua đầu tư xây dựng.

Điều này lại cần phải giải bài toàn chống đầu cơ bất động sản, chứ không phải là việc siết chặt phân lô bán nền. Càng siết, càng thiếu nguồn cung, dự án mở bán càng "nóng", tốc độ tăng giá càng nhanh.

Thường thì dự án phân lô bán nền là đất chuyển đổi, do vậy dễ dẫn đến chênh lệch không hợp lý. Ngay cả việc giao đất thông qua đấu giá cũng nhiều khi vẫn "mờ ám" khi chủ đầu tư "lobby". Như vụ đấu giá quyền sử dụng đất ở Thái Bình trong vụ Đường Nhuệ chẳng hạn.

Khoản chênh lệch rất lớn giữa giá mua - bán và không cần xây dựng gì cả, chỉ chờ tăng giá để bán.

Vậy giải pháp như thế nào cho câu chuyện phân lô bán nền thời gian tới. Vai trò của các bên như thế nào trong sự phát triển này, thưa ông?

- Về giải pháp, bên cạnh việc siết chặt, đẩy mạnh việc hậu kiểm triển khai dự án phân lô bán nền và hoàn thiện hạ tầng cho đồng bộ, Chính phủ cần sớm quy định về chống đầu cơ bất động sản thông qua công cụ thuế. Tuy nhiên, đánh thuế không phải là công cụ dễ dàng, nếu không cẩn thận sẽ dễ vấp phải phản ứng.

Trong một thị trường mà gần như mua đất là có lợi, thậm chí lợi rất lớn, giá tăng rất nhanh thì tạo ra nhiều bất cập.

Trong Luật đất đai đã quy định rất rõ vai trò của chính quyền địa phương trong việc kiểm soát các dự án, thị trường bất động sản nói chung tại khu vực đó. Nếu họ cứ làm đúng, làm tốt vai trò theo luật định thì chắc chắn thị trường sẽ lành mạnh hơn.

Xin cám ơn ông!

Nguyễn Mạnh