Tiến sĩ pháp lý người Nhật bật mí chiêu hóa giải nội chiến chung cư

Dân chung cư "khổ" vì ban quản trị

Mâu thuẫn bùng nổ tại chung cư với các vấn đề ban quản trị, phí bảo trì đang ngày càng nảy sinh thêm nhiều tình tiết phức tạp, chưa có hồi kết. Các vấn đề xoay quanh ban quản trị không chỉ là những khó khăn trong việc thành lập mà hoạt động của đơn vị này sau khi ra đời có thực sự công khai minh bạch, vì lợi ích của cư dân hay không vẫn là một câu hỏi khó trả lời.

Đầu tháng 7 vừa qua, tại cuộc đối thoại giữa cư dân và chủ đầu tư một dự án chung cư tại quận Hoàng Mai để giải quyết các mâu thuẫn liên quan đến việc cấp sổ đỏ, cư dân dự án này đã liên tục đưa ra những lời “tố” chủ đầu tư chậm trễ trong việc thành lập ban quản trị, bàn giao phí bảo trì, khiến các quyền lợi của cư dân bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Đưa ra ý kiến tại buổi họp hôm đó, chị Nguyễn Thị T. H, một cư dân của dự án bức xúc cho rằng, chủ đầu tư phải có trách nghiệm thành lập ban quản trị cho cư dân. Theo chị H, chủ đầu tư dự án đã cố tình kéo dài thời gian thành lập ban quản trị do muốn giữ khoản tiền trên 40 tỷ phí bảo trì của dự án để đầu tư tại các dự án khác mà không muốn trả lại cho cư dân theo đúng quy định.

Mâu thuẫn về việc thành lập ban quản trị như những ý kiến mà chị H nêu ra không phải là chuyện hiếm tại nhiều dự án chung cư hiện nay. Sự việc có lẽ sẽ không còn gì đáng phải bàn thêm nếu không có ý kiến tranh luận lại của một cư dân khác cũng tại buổi đối thoại hôm đó.

Theo cư dân này, việc toà nhà chưa thể thành lập ban quản trị là lỗi của tất cả cư dân. "Hiện nhiều tầng vẫn chưa chịu bầu trưởng tầng, nhiều buổi họp cư dân không ai đến dự, như vậy thì không thể nói là lỗi của chủ đầu tư được".  

Ý kiến trái chiều giữa chính cư dân với cư dân đã khiến giới truyền thông, báo chí khi ấy vô cùng bất ngờ, và càng bất ngờ hơn khi lãnh đạo đơn vị chủ đầu tư tiết lộ, đã 7 lần công ty này có văn bản đề nghị cư dân tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị nhưng vẫn chưa thành do không đủ số cư dân đến tham dự. Ban quản trị là do cư dân bầu ra, chủ đầu tư không thể chỉ định được mà chỉ hỗ trợ thực hiện, vị lãnh đạo này cho hay.

Không đến mức 7 lần lập ban quản trị không thành, tại một dự án chung cư khác tại quận Thanh Xuân, chủ đầu tư dự án cũng đã phải “kiên nhẫn” đến lần thứ 2 tổ chức hội nghị nhà chung cư mới bầu được ban quản trị. 

Lần tổ chức đầu tiên, mặc dù đã được thông báo từ trước, căn băng rôn, khẩu hiệu hoành tráng nhưng số cư dân tham gia cũng chỉ lác đác vài người. Bao nhiêu công sức của chủ đầu tư cũng đành đổ sông, đổ biển.

Nói về lý do không muốn thành lập ban quản trị, chị T, một cư dân của dự án Khu đô thị Cầu Diễn - dự án đã đi vào hoạt động 10 năm chưa có ban quản trị cho biết, ban đầu cư dân ai cũng nghĩ rằng bầu ban quản trị "không phải việc của mình" nên không ai hào hứng tham gia. 

Sau đó, do thấy nhiều dự án ban quản trị hoạt động không hiệu quả, không có kinh nghiệm quản lý chung cư, thiếu công khai minh bạch nên cư dân đã thống nhất không thành lập và trao lại quyền quản lý cho chủ đầu tư. Hiện sau 10 năm sống tại chung cư này, chị T chia sẻ rằng mình rất hài lòng với cuộc sống hiện tại.

Lo ngại của chị T và cư dân Khu đô thị Cầu diễn không phải không có cơ sở khi thực tế tại một dự án chung cư ở Hà Đông, sau một năm dự án đi vào vận hành, trưởng ban quản trị đã bị tố khuất tất trong chi tiêu quỹ bảo trì, thuê đơn vị quản lý. Trưởng ban quản trị đã cho thuê những phần diện tích chung trong tòa nhà nhưng không công khai mức giá, nguồn thu.

Theo cư dân dự án, ban quản trị rất thờ ơ với các yêu cầu của cư dân, trong đó cả vấn đề thiết yếu như nước sinh hoạt trong tòa nhà không đảm bảo vệ sinh. Thậm chí nhiều cư dân cho rằng, các thành viên trong ban quản trị đã thỏa hiệp với chủ đầu tư thay vì đấu tranh cho cư dân.

Sau hàng năm trời diễn ra căng thẳng dẫn đến việc cư dân liên tục tổ chức căng băng rôn, gửi đơn thư để gây sức ép, việc tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường tại đây mới được tiến hành. Tuy nhiên, cựu trưởng ban quản trị vẫn gây khó dễ trong việc bàn giao quỹ bảo trì của hơn 1.000 căn hộ, xấp xỉ gần 40 tỷ đồng.

Ai là chủ nhân thực sự của chung cư?

Lý giải nguyên nhân sâu xa dẫn đến các mâu thuẫn tại chung cư hiện nay, trong đó đặc biệt là mẫu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư, giữa cư dân với ban quản trị, ông Hirota Fushihara, tiến sĩ luật thực hành (J.D), chuyên gia pháp lý người Nhật đang sống và làm việc ở Việt Nam cho rằng, vấn đề mấu chốt là ý thức chưa cao của người dân Việt Nam về quyền tài sản.

Theo ông Hirota, sau khi dự án nhà chung cư được chủ đầu tư xây dựng xong và bàn giao cho cư dân, người dân chính là chủ sở hữu của dự án. Nhà chung cư là của cư dân, của những người sở hữu căn bộ, họ có toàn quyền quyết định mọi vấn đề hoạt động. 

Trên nguyên lý đó, rõ ràng việc nhiều dự án chung cư tại Hà Nội hiện nay, cư dân đang "ỷ lại" vào chủ đầu tư trong việc thành lập ban quản trị, coi việc thành lập ban quản trị là trách nghiệm của chủ đầu tư là chưa thực sự hợp lý.

Pháp luật Việt Nam cũng nêu rõ, chủ đầu tư có nghĩa vụ tổ chức hội nghị cư dân lần đầu để thành lập ban quản trị. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư không thực hiện, người dân có quyền gửi đơn kiến nghị lên UBND phường yêu cầu chủ đầu tư tổ chức hoặc tự đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư để đảm bảo quyền và lợi ích của mình.

Như vậy, người dân hoàn toàn có thể thành lập ban quản trị mà không cần sự giúp đỡ của chủ đầu tư. Vấn đề đặt ra là cư dân chung cư phải ý thức cao hơn về quyền tại sản của mình, chính họ mới là chủ nhân thực sự của chung cư chứ không phải chủ đầu tư hay ban quản trị, ông Hirota khẳng định.

Về vấn đề nhiều ban quản trị hiện nay không công khai minh bạch trong hoạt động, đi ngược lại lợi ích của cư dân, vị chuyên gia pháp lý người Nhật này cho rằng, theo quy định, ban quản trị là cơ quan đại diện cho cư dân, chỉ hành động vì lợi ích và ý chí của cư dân. 

Dẫn kinh nghiệm tại Nhật Bản, theo ông Hirota, tại Nhật có một cơ quan gọi là "Tổ hợp tác quản lý nhà chung cư" để quản lý các vấn đề của nhà chung cư.

Tổ hợp tác quản lý nhà chung cư bao gồm hội nghị cư dân và ban quản trị. Trong đó, hội nghị cư dân là cơ quan cao nhất có quyền quyết định mọi việc và bầu ra ban quản trị. Ban quản trị là cơ quan thực hiện mọi quyết định theo yêu cầu của hội nghị cư dân, theo nghị quyết của hội nghị cư dân.

Quy định của pháp luật Việt Nam cũng giống như vậy, tuy nhiên trong thực tế, hội nghị cư dân và ban quản trị tại Việt Nam chưa được "bao quanh" bằng một tổ hợp tác quản lý chung. Hai cơ quan là hội nghị cư dân và ban quản trị còn khá mơ hồ, chưa rõ ràng trong chức năng nhiệm vụ. Đó chính là lý do khiến ban quản trị tại nhiều dự án "một tay che cả bầu trời", hoạt động đi ngược lại với quyền lợi của cư dân, gây nên nhiều mâu thuẫn như trong thời gian vừa qua. 

Cuối cùng, vẫn là ý thức của từng cư dân về quyền làm chủ của mình tại dự án nhà chung cư. Ở Nhật Bản, rất ít xảy ra các tranh chấp chung cư do người dân luôn đề cao trách nghiệm của mình, hành động vì quyền lợi của mình. Tại một chung cư mà cư dân không làm chủ lại để ban quản trị làm chủ thì rất phi lý,  ông Hirota nhấn mạnh.

Thu Phương