Cần xem lại mô hình chính quyền gom đất của dân cho doanh nghiệp thuê?

Doanh nghiệp chưa mặn mà

Toàn tỉnh Hòa Bình có trên 88.500 ha đất sản xuất nông nghiệp, trong đó hơn 80.000 ha do hộ gia đình, cá nhân quản lý và sử dụng, chỉ có 6.176ha do các công ty nông nghiệp (trước đây là nông trường) quản lý. Đất nông nghiệp tại tỉnh này rất manh mún, địa hình phức tạp, đáng nói có hộ dân có hơn 100 thửa đất.

Theo bà Phạm Thị Mơ, Chi cục trưởng Chi cục Quản lý Đất đai tỉnh Hòa Bình, đất đai manh mún cộng với tâm lý giữ đất và vướng mắc về cơ chế thỏa thuận giá khiến cho việc tích tụ đất nông nghiệp đủ lớn là điều rất khó thực hiện, bởi người thuê đất phải đảm phán với nhiều chủ sử dụng đất.

Đây là những nguyên nhân khiến Hòa Bình có rất ít doanh nghiệp tham gia tích tụ đất để sản xuất kinh doanh nông nghiệp. Bà Mơ cho biết, doanh nghiệp rất khó khăn khi thỏa thuận với nhiều hộ để đạt được quy mô sản xuất theo mong muốn. Đã có trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận được với 80-90% hộ cho thuê đất, và chỉ còn 1 vài hộ không đồng ý, dẫn tới toàn bộ dự án bị ảnh hưởng.

Ở góc độ thị trường, đại diện Chi cục Quản lý Đất đai tỉnh Hòa Bình phân tích, cơ chế thỏa thuận giá và giá cho thuê đất nông nghiệp còn nhiều bất cập. Có dự án đã giải phóng mặt bằng gần xong (9/10ha) nhưng còn 1 số hộ đòi giá cho thuê cao gấp 2 -3 lần giá thị trường do họ đòi cả khoản hỗ trợ khi chuyển đổi nghề nghiệp trong thời gian đất canh tác đã được cho thuê. Điều này vô hình chung đã đẩy chi phí thuê đất nông nghiệp tăng cao.

Không chỉ e ngại với đàm phán thuê đất với dân và chi phí thuê thuê đất tăng cao, doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng không mấy mặn mà với thời gian thuê đất ngắn, nhất là với đất công ích do UBND cấp xã quản lý (chỉ được cho thuê trong 5 năm).

Hơn nữa, tâm lý các hộ nông dân vẫn muốn giữ đất để phòng khi thất nghiệp sẽ quay lại sản xuất nông nghiệp. Hầu hết các hộ chỉ muốn cho thuê trong thời gian ngắn, do lo ngại nếu cho thuê quá dài thì lợi ích của họ bị thua thiệt. Đặc biệt, do trình độ nhận thức của lao động nông thôn còn hạn chế nên việc bỏ dở, phá vỡ hợp đồng vẫn có thể xảy ra, dẫn đến nguy cơ dự án đầu tư nông nghiệp bị phá sản giữa chừng, bà Mơ nêu.

Ngay cả với hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất, doanh nghiệp hay cá nhân đứng ra thuê đất không mặn mà, bởi phải đứng ra đàm phán với nhiều hộ dân và phải chia lợi tức đáng kể cho các bên tham gia góp vốn.

Thực tế, thực trạng đất nông nghiệp và những vướng mắc trong phát triển thị trường đất nông nghiệp ở Hòa Bình cũng là thực trạng chung của nhiều tỉnh/thành trên cả nước.

Theo bà Trần Thị Thanh Nhàn, đại diện nhóm nghiên cứu về ảnh hưởng của rào cản thể chế tới sự phát triển của thị trường đất nông nghiệp Việt Nam (Viện trưởng Viện Chính sách và Chiến lược Phát triển Nông nghiệp nông thôn), hiện còn nhiều rào cản đối với việc thuê đất nông nghiệp. Đặc biệt, do đất đai manh mún, phân mảnh quá nhiều khiến doanh nghiệp, người thuê đất khó đạt đồng thuận của các hộ nông dân. Trong khi đó, chỉ cần vài hộ không đồng tình thì dự án đầu tư nông nghiệp sẽ bị dừng lại.

Mặt khác, quy định về định giá đất, khung giá đất theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa được điều chỉnh phù hợp với thị trường. Ngoài ra, thị trường cho thuê quyền sử dụng đất ở Việt Nam vẫn thiếu vắng các cơ chế ưu đãi về tín dụng, thuế, chi phí thuê… chưa khuyến khích thu hút đầu tư của doanh nghiệp.

“Xé rào” vì nông dân

Ông Ngô Mạnh Ngọc, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tỉnh Hà Nam cho biết, do ruộng đất manh mún nhỏ lẻ, nhiều hộ dân không muốn cho thuê, do vậy chính quyền đứng ra đàm phán giá cả và dồn dịch ruộng đất để có quỹ đất gọn vùng cho thuê.

Ông Ngọc nhấn mạnh, việc chính quyền huyện, xã đứng ra thuê đất của dân là xuất phát từ đề xuất của người dân không muốn mất quyền sử dụng đất nông nghiệp và niềm tin của người dân đối với chính quyền - cơ quan đứng ra bảo vệ quyền lợi đất đai cho người dân, đảm bảo thực hiện các cam kết trong hợp đồng đã ký.

Trong cơ chế thí điểm của Hà Nam, thì chỉ chính quyền cấp tỉnh mới được xác định hoặc lựa chọn các doanh nghiệp đủ năng lực đầu tư vào sản xuất nông nghiệp. Hơn nữa, mọi vấn đề vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê đất, tỉnh đứng ra giải quyết và đảm bảo các điều kiện để thực hiện hợp đồng.

Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Tiến Cường, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý đất đai, cần xem xét lại mô hình thuê đất nông nghiệp như Hà Nam đang làm là nhà nước thuê đất của dân, rồi cho doanh nghiệp thuê lại, sau đó ứng ngân sách để trả tiền thuê đất cho các hộ dân trước.

“Cần phải thay đổi mô hình này, nếu không sẽ vi phạm pháp luật, bởi ngân sách không phải là để đem đi kinh doanh để luân chuyển vốn trả trước cho dân rồi thu lại của doanh nghiệp sau. Mặc dù đang làm thí điểm nhưng vẫn cần xem xét lại, ” ông Cường nêu quan điểm.

Ông Cường cũng nhấn mạnh, việc để chính quyền tham gia vào quá trình gom đất của dân rồi cho doanh nghiệp thuê lại tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, tiêu cực xin - cho.

Về vấn đề này, ông Ngô Mạnh Ngọc lý giải hiện cơ chế thuê đất Hà Nam đang thí điểm đang vướng phải những rào cản pháp lý. Cụ thể, Luật Đất đai không quy định chính quyền được ký hợp đồng thuê đất của dân và không cho phép tỉnh ký hợp đồng cho thuê đất khi chưa có quyết định thu hồi bồi thường giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, Luật Ngân sách cũng không cho phép ứng tiền ngân sách để trả tiền thuê đất của dân sau đó thu lại của doanh nghiệp nhiều lần để hoàn trả.

Tuy nhiên, việc áp dụng mô hình thí điểm cho thuê đất ở Hà Nam là việc làm vì lợi ích của dân, và cơ chế giá đều rõ ràng trong hợp đồng thuê đất. Thậm chí để khuyến khích thu hút đầu tư vào nông nghiệp, tỉnh đã đầu tư kinh phí xây dựng hệ thống hạ tầng đến tận nơi cho các dự án nông nghiệp, đồng thời phục vụ người dân xung quang vùng dự án, ông Ngọc khẳng định.

Tiếp theo mô hình thuê đất ở Hà Nam, ngày 15/10 vừa qua UBND tỉnh An Giang đã ra quyết định số 2559/QĐ-UBND về việc phê duyệt Đề án khung pháp lý thuê lại đất của người dân để thực hiện dự án nông nghiệp công nghệ cao.

Theo đó, An Giang huy động Giám đốc các sở: Tài nguyên và Môi trường, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Tư pháp, Quỹ phát triển đất, Chủ tịch UBND cấp huyện và các đơn vị có liên quan tổ chức thực hiện đề án này.

CTV Hồng Quang