Thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2025: Giá cao nhưng vẫn 'cháy hàng'

Nhà đầu tư Hà Nội ưa chuộng chung cư

Dựa trên khảo sát của One Mount Group thực hiện trên 655 khách hàng (thu nhập hộ gia đình từ 25 triệu đồng/tháng) trong Q2/2025 cho thấy 87% khách hàng quan tâm đến bất động sản, tiếp tục là kênh đầu tư được ưu tiên, vượt xa các lựa chọn khác.

Tỷ lệ khách hàng sẵn sàng giao dịch tiếp tục cải thiện, với 55% đang tích cực chuẩn bị hoặc cân nhắc mua, tăng nhẹ so với cuối năm 2024. Xu hướng mua dịch chuyển về trung hạn, với tỷ lệ nhóm khách dự định mua trong 1 năm tới giảm 7 điểm %, tăng ở nhóm có kế hoạch 1-2 năm tới, phản ánh tâm lý thận trọng hơn trước khi ra quyết định mua, ưu tiên sản phẩm có giá trị bền vững và chất lượng.

Chung cư tiếp tục là loại hình được ưa chuộng nhất (50%), vượt trội so với đất nền và nhà thổ cư nhờ giá đầu vào hợp lý, pháp lý rõ ràng, tiện ích đồng bộ và đáp ứng tốt nhu cầu ở thực.

Theo báo cáo tổng quan thị trường căn hộ Hà Nội quý 2/2025 của One Mount Group, Hà Nội ghi nhận khoảng 28.900 giao dịch, (gồm 20.400 giao dịch thứ cấp và 8.500 giao dịch sơ cấp), tăng mạnh 56% so với quý trước và tiệm cận mức giao dịch cùng kỳ năm ngoái (~32.000 căn) trong quý 2.

Cao tầng là phân khúc giao dịch sôi động nhất với khoảng 17.100 căn bán ra (sơ cấp và thứ cấp), tăng 107% theo quý nhờ giá bán hợp lý hơn so với các loại hình khác và có nhu cầu ở thực ổn định. Mặc dù giao dịch sơ cấp giảm vì nguồn cung mới ít hơn cùng kỳ năm ngoái, giao dịch thứ cấp tăng nhẹ 8% so với cùng kỳ nhờ quỹ hàng chuyển nhượng dồi dào với phân khúc giá đa dạng.

Nguồn cung bật tăng, phân khúc bình dân vắng bóng

Quý 2/2025 ghi nhận khoảng 7.800 căn hộ sơ cấp được mở bán, tăng gần gấp đôi quý trước (+92%), chủ yếu nhờ các dự án lớn tái khởi động sau khi tháo gỡ pháp lý. Tuy nhiên, thị trường hoàn toàn thiếu vắng phân khúc bình dân – trung cấp trong 5 quý liên tiếp gần đây. Nguyên nhân chính là chi phí đầu vào tăng cao, từ giá đất đến tiêu chuẩn sản phẩm, khiến giá bán trung bình đã chạm mốc 80 triệu đồng/m², tăng 24% so với cùng kỳ năm 2024

Nguồn cung căn hộ mới dàn trải hơn, không còn tập trung riêng khu Tây như năm trước. Đáng chú ý, khu Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) chiếm tới 56% tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm, vượt khu Tây và trở thành tâm điểm mới trên bản đồ bất động sản

Giá bán tiếp tục lập đỉnh

Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt 80 triệu đồng/m², với nhiều dự án hạng sang tại khu Đông có giá chào bán từ 100–150 triệu đồng/m² như The Cosmopolitan, The Matrix One Premium, Platinum Long Biên, Long Biên Central… Riêng khu Bắc có tốc độ tăng giá mạnh nhất (141% so với cùng kỳ).

Tổng lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp quý 2/2025 đạt khoảng 7.800 căn, gần tương đương nguồn cung mới và tăng mạnh so với quý trước. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án hạng sang vẫn rất cao (trên 70%), cho thấy người mua vẫn sẵn sàng chi trả với mức giá cao nếu sản phẩm có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín và tiện ích vượt trội.

Khảo sát của One Mount Group với 449 khách hàng tại khu Đông và Văn Giang cho thấy yếu tố uy tín chủ đầu tư (34%), chất lượng sống – tiện ích (17%) và giá hợp lý (14%) là những lý do chính thúc đẩy quyết định mua nhà. Điều này phản ánh rõ xu hướng lựa chọn “an cư đúng nghĩa” thay vì chỉ đầu tư lướt sóng như trước.

Các dự án hạ tầng trọng điểm như cầu Tứ Liên, cầu Ngọc Hồi, Metro 2, 5, đường Vành đai 3.5 và 4… tiếp tục được triển khai mạnh, tạo lực đẩy cho thị trường. Giai đoạn 2025–2026, dự báo Hà Nội sẽ đón thêm khoảng 30.000 căn hộ/năm, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án hiện hữu như Vinhomes Ocean Park, The Manor Central Park, Gamuda…

Thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội đang ở trong một chu kỳ mới – nơi mà giá cả không còn “mềm” như trước, nhưng chất lượng và giá trị sống được đặt lên hàng đầu. Trong bối cảnh thiếu vắng nguồn cung bình dân và mặt bằng giá leo thang, người mua cần thận trọng hơn, trong khi chủ đầu tư buộc phải cạnh tranh bằng uy tín và trải nghiệm sống thay vì chỉ bằng giá bán.