Biệt thự, liền kề Hà Nội tăng nguồn cung gần 9 lần, giá chạm ngưỡng 400 triệu đồng/m²

Dù nguồn cung biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm tăng gần 9 lần so với cùng kỳ 2024, nhưng mặt bằng giá bán vẫn tiếp tục neo ở mức cao, có nơi chạm ngưỡng 400 triệu đồng mỗi m² - mức được xem là đắt đỏ hàng đầu cả nước ở phân khúc nhà thấp tầng.

Theo báo cáo mới nhất từ CBRE Việt Nam, quý II ghi nhận hơn 1.000 căn biệt thự, liền kề được mở bán tại Hà Nội, tuy giảm 32% so với quý trước nhưng lại tăng gấp 5 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới lên tới 2.500 căn, mức tăng gần 9 lần, phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường sau thời gian dài khan hiếm.

Sự bùng nổ nguồn cung này trải rộng từ các quận nội đô như Tây Hồ, Long Biên đến vùng ven như Gia Lâm, Đan Phượng, nơi đang chứng kiến sự phát triển nhanh của hạ tầng đô thị, đặc biệt là các tuyến vành đai mới.

Tuy nhiên, nghịch lý là giá nhà thấp tầng vẫn không hạ nhiệt. Mức giá sơ cấp trung bình trong quý II đạt khoảng 230 triệu đồng mỗi m² đất, chưa bao gồm VAT, chi phí bảo trì và các chính sách chiết khấu. So với cùng kỳ năm ngoái, mức này tăng gần 14%.

Thậm chí, theo dữ liệu của Avison Young Việt Nam, nhiều dự án cao cấp trong khu vực nội đô Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới, dao động từ 7.700 đến 13.460 USD (tương đương 200 - 350 triệu đồng)/m², cá biệt có dự án vượt 15.400 USD/m², tức gần 400 triệu đồng/m². Mức giá này sánh ngang hoặc vượt nhiều khu trung tâm TP HCM, phản ánh xu hướng định vị phân khúc hạng sang rõ rệt của thị trường Hà Nội.

Tỷ lệ hấp thụ hiện vẫn ở mức ổn định, trung bình 60 - 70%, chủ yếu đến từ nhóm khách hàng trung lưu, thượng lưu và một bộ phận nhà đầu tư dài hạn. Một phần nguyên nhân đến từ việc nhà thấp tầng vẫn được xem là “kênh trú ẩn an toàn” trong bối cảnh thị trường căn hộ cao tầng và đất nền có dấu hiệu chững lại.

Đơn cử tại một phân khu mới ở Đan Phượng, các căn liền kề diện tích 96 - 120 m² được chào bán từ 15 - 25 tỷ đồng/căn, tùy vị trí và mức độ hoàn thiện. Với dòng sản phẩm biệt thự song lập, giá bán có thể leo tới 33 - 45 tỷ đồng/căn.

Đà tăng giá cũng lan sang thị trường thứ cấp. Tại Khu đô thị Ciputra, giá chuyển nhượng nhà thấp tầng hiện được rao ở mức 270 - 460 triệu đồng mỗi m², tăng 6 - 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại Mỹ Đình, nhiều căn biệt thự, liền kề cũng đang được giao dịch ở mức 200 - 320 triệu đồng/m², tăng khoảng 5% trong vòng một năm.

Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, mức giá tăng cao không chỉ phản ánh kỳ vọng của chủ đầu tư vào nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, mà còn do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng trong thời gian gần đây. Đáng chú ý, nhiều dự án vẫn giữ giá chào bán cao dù đã nhiều lần trì hoãn hoặc chưa hoàn thiện hạ tầng tiện ích.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng lưu ý, từ nửa cuối năm 2025, Hà Nội sẽ đón thêm gần 3.800 căn nhà thấp tầng, nâng tổng nguồn cung cả năm lên hơn 6.300 căn, mức cao nhất trong 5 năm qua. Điều này có thể tạo ra một cuộc cạnh tranh thu hút khách mua gay gắt hơn, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chính sách bán hàng và chiến lược phát triển.

Thị trường nhà thấp tầng Hà Nội đang trong giai đoạn bản lề, vừa có dấu hiệu phục hồi nguồn cung, vừa phải đối mặt với áp lực duy trì mặt bằng giá cao trong khi người mua ngày càng dè dặt hơn. Cuộc đua hút khách sẽ không chỉ nằm ở vị trí hay thiết kế, mà còn là bài toán chiến lược định giá và chăm sóc hậu bán hàng.