Thiếu đột phá, thị trường địa ốc cuối năm tiếp tục nguội lạnh

Thị trường giảm nhiệt

Trong hai quý đầu năm 2019, thị trường được ghi nhận có sự phức tạp và khó tiên lượng hơn bao giờ hết, tuy nhiên thị trường cũng đang tự điều chỉnh để thích ứng hơn với tình hình hiện tại, hướng đến một thị trường ngày càng minh bạch và bền vững.

Theo ghi nhận, thị trường bất động sản TP.HCM giảm nhiệt liên tục từ giữa năm 2018 về cả nguồn cung mới và lượng tiêu thụ của nguồn cung mới. Trong nhiều tháng qua, phân khúc căn hộ hạng cao cấp và hạng sang vẫn áp đảo thị trường trong khi nhà ở vừa túi tiền, có giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư lại thiếu hụt trầm trọng. Việc thiếu hụt nguồn cung phân khúc này đẩy áp lực tăng giá ngày càng cao.

Bên cạnh đó, việc dự thảo siết tín dụng cho vay bất động sản của Ngân hàng Nhà nước và vấn đề vướng pháp lý liên quan đến các dự án, trong đó phần lớn là các dự án liên quan đất công đã gây trở ngại không nhỏ cho các chủ đầu tư và người mua nhà. Đồng thời, tình trạng một số chủ đầu tư, đơn vị môi bán các dự án “bánh vẽ” khiến người tiêu dùng mất lòng tin đối với thị trường.

Đặc biệt, dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NH NN ngày 20/11/2014 của Ngân hàng Nhà nước quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống còn 30% hay tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Như vậy, nguồn tiền vào bất động sản đang bị thắt chặt.

Nhìn những khó khăn và vướng mắc hiện tại của các doanh nghiệp bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng, bong bóng bất động sản có nguy cơ nổ tung trong gian đoạn này bởi giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực của nó.

Nhận định về thị trường hiện nay, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện con số dự án được cấp phép tại TP.HCM là rất ít, so với năm 2018 số dự án được cấp phép tại TP.HCM giảm 67%, nguồn cung bất động sản tung ra thị trường giảm mạnh, chỉ còn khoảng 70% so với quý 4/2018. Tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản từ năm 2016 đến nay liên tục giảm từ 18% năm 2016, 12% năm 2017, xuống 5% năm 2018.

Cũng theo ông Nam, quỹ đất sạch ngày càng cạn kiệt, các thủ tục hành chính về đất đai bị siết chặt không những gây khó cho doanh nghiệp mà còn khiến cho thị trường khan hiếm nguồn sản phẩm mới.

Nhà đầu tư không vội mua vào

Các chuyên gia cho rằng, trong thời điểm thị trường khan hiếm nguồn cung cục bộ thì các nhà đầu tư không vội “xuống tiền” bởi đây chính là thời gian thử thách để xem lại hướng đi của thị trường.

Ông Nguyễn Bình, nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp tại quận 3, TP.HCM cho biết, hiện giá bất động sản đã tăng lên tới “nóc”, chưa kể ngân hàng siết chặt tín dụng nên việc mua nhà hay đất thời điểm này là như ôm bom nổ chậm.

“Chờ đến cuối năm xem giá nhà đất có hạ xuống hay không hoặc có dự án nhà ở nào mở bán thì tôi mới dám xuống tiền đầu tư chứ mua lúc giá trên đỉnh thì làm sao ra hàng được” - ông Bình chia sẻ thêm.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đực, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, thị trường 6 tháng đầu năm không có mấy dự án được xét duyệt đầu tư cũng như được cấp phép xây dựng, không có sản phẩm tung ra thị trường. Với tình hình này, 6 tháng còn lại của năm 2019 sẽ rất khó khăn, không có mấy dự án được duyệt và đưa ra thị trường, các dự án đất tư cũng như đất công đều nghẽn mạch, rất khó triển khai.

“Có thể nói thị trường không phải đóng băng mà nguội lạnh, co cụm lại luôn, đầu năm thì có khoảng mười mấy dự án ra nhưng cuối năm không biết có mấy dự án ra không. Với tình hình như vậy, nó sẽ kéo theo nền kinh tế của TP.HCM sẽ đứng luôn. Khi bất động sản bị ngưng trệ, làm cho nguồn thu ngân sách thành phố giảm đi đáng kể, có thể giảm 50% nguồn thu từ bất động sản trong năm 2019” - ông Đực thông tin thêm.

Cũng theo ông Đực, để “cởi trói” cho thị trường bất động sản hiện nay tại TP.HCM, nhà nước nên có những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp trong việc tháo gỡ vướng mắt liên quan đến đất công hiện nay càng sớm càng tốt. Một số dự án liên quan đất công, nhà nước cần có cơ chế bán chỉ định phần đất công đó cho các nhà đầu tư để họ sớm tiếp tục triển khai dự án. Nhà nước cần có cơ chế rõ ràng, xin Chính phủ cho chính sách, đất tư thì phải làm như thế nào, đất công 100% thì tính làm sao và dự án có dính một phần đất công thì phải xử lý theo hướng nào... để từ đó tạo cơ chế thoáng, mở cho doanh nghiệp để doanh nghiệp biết cách thực hiện và tiếp tục đầu tư triển khai, hoàn thành dự án.

Tấn Lợi