Thị trường bất động sản liệu đã thực sự thoát đáy?

Tại buổi công bố báo cáo “Đánh giá tiến trình phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam quý 3/2023 và dự báo tình hình thị trường quý 4/2023” của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), bà Phạm Thị Miền, Phó ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư bất động sản (VARS) cho rằng thanh khoản trên thị trường bất động sản (BĐS) đang dần được cải thiện.

Theo bà Miền, trong quý 3, thị trường đã ghi nhận 5.750 giao dịch ở tất cả các phân khúc; con số này gấp 1,5 lần quý 2 và hơn 2 lần so với quý 1. Trong đó, giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ và các sản phẩm có giá dưới 3 tỉ đồng.

Tuy nhiên, tính chung 9 tháng đầu năm nay, lượng giao dịch trên mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước.

Báo cáo của VARS cho hay Ngân hàng Nhà nước đã hạ lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp kể từ tháng 3.2023. Lãi suất vay ngân hàng có sự điều chỉnh giảm rõ rệt, dao động từ 6,7% đến 10%, tiệm cận về mức đầu năm 2022, giảm từ 0,4% đến 3,5% so với cuối quý 2/2023. Đây là mức lãi suất thuận lợi cho người mua nhà. Mua nhà để ở trong giai đoạn này sẽ tận dụng được tối ưu những lợi thế về tín dụng và mặt bằng giá cả.

Kết quả khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới BĐS đang hoạt động cho thấy có tới 60% số người được hỏi cho biết khách hàng của họ, là các nhà đầu tư đã tham gia thị trường BĐS trước đó, sẽ đầu tư BĐS nếu lãi suất tiếp tục giảm.

Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn trong bối cảnh sản xuất, kinh doanh khó khăn, sức hấp thụ vốn của nền kinh tế kém, họ sẽ thận trọng hơn trong việc lựa chọn và tính toán, khai thác các gói vay tài chính cho các tài sản “gửi gắm” cũng như sẽ không tất tay vào các kênh đầu tư này.

Dự báo về thị trường BĐS những tháng cuối năm 2023, các chuyên gia đều cho rằng một số phân khúc ở rất nhiều địa phương đã có dấu hiệu vượt “đáy".

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, để xác định thị trường đã vượt “đáy” hay chưa, cần đưa ra các dấu hiệu về vượt “đáy”, như đã không còn giảm giá sâu, dừng giảm giá hay giá bắt đầu tăng lên, tâm lý nhà đầu tư phục hồi tích cực...

“Theo quan sát của tôi, thị trường BĐS nhà ở các thành phố lớn đã có dấu hiệu vượt đáy, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỉ đồng tại khu vực lõi trung tâm.

Phân khúc đất nền chưa có tín hiệu tích cực nhưng đã có dấu hiệu vượt “đáy” ở loại hình đất đấu giá (vị trí khu vực xung quanh Hà Nội, mức giá quanh 2 tỉ đồng, có tỷ lệ hấp thụ 70 - 80% với mức giá đấu cao hơn khoảng 5% mức giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay với mức chênh lệch từ 30 - 50 triệu đồng/nền). Trong khi đó, phân khúc BĐS, du lịch nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm”, ông Chung chia sẻ.

Để đảm bảo chu kỳ tăng trưởng của các thị trường đã vượt “đáy" đạt như kỳ vọng cũng như thúc đẩy tiến trình phục hồi ở các phân khúc, khu vực khác, ông Nguyễn Đình Cương, Trưởng ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư kiến nghị cần có các cơ chế, chính sách cải thiện nguồn cung cho thị trường. Hiện tại, nguồn cung vẫn bế tắc, mới chỉ có khoảng 10% dự án được tháo gỡ.

Mặc dù đã có nhiều hơn sự góp mặt của một số “cánh chim đầu đàn” trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở thương mại. Tuy nhiên, thị trường BĐS quý 4/2023 sẽ khó ghi nhận sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn do nguồn cung vẫn chưa thể thể đột phá. Lý do, các dự án cần một khoảng thời gian tương đối để có thể triển khai, đủ điều kiện mở bán. Số lượng các dự án NƠXH sắp mở bán trong thời gian tới vẫn còn rất ít so với nhu cầu.

Đồng quan điểm với ông Cương, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc CTCP G-Home chia sẻ thêm, ngay cả khi đề án 1 triệu căn NƠXH được thực thi tối đa, nguồn cung NƠXH vẫn không thể đáp ứng đủ nhu cầu. Trong khi đó, quá trình triển khai, xây dựng đến mở bán dự án NƠXH vẫn còn nhiều vướng mắc, từ cơ chế pháp luật đến quy định và điều kiện mua cũng như các trường hợp được thụ hưởng chính sách.

Ông Nam kiến nghị, chính sách về nhà ở cần hướng đến mọi tầng lớp trong xã hội. Quy định đối tượng được thụ hưởng chính sách về NƠXH cần thay đổi phù hợp hơn, NƠXH không phải là bán cho người giàu nhưng cần hướng đến cả những đối tượng có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế, có tích lũy, nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại hiện có giá bán ở ngưỡng cao.

Ông Trần Văn Bình, Tổng thư ký kiêm Phó chủ tịch VARS chia sẻ, cùng với các nút thắt về pháp lý, nguồn vốn, thì niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là “chốt chặn cuối cùng” cần giải tỏa để thị trường BĐS thực sự trở về trạng thái bình thường.

Theo đó, thị trường BĐS quý 4/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Bức tranh toàn cảnh thị trường chắc chắn sẽ có thêm nhiều điểm sáng mới. Đặc biệt là những khu vực đang còn nhiều dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư, mặt bằng giá chưa cao...