Novaland 'trầy trật' ra sao trước khi được tháo gỡ pháp lý dự án Aqua City?

Ngày 16/6, Chủ tịch UBND Thành phố Biên Hòa (Đồng Nai) đã phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 các dự án thành phần của Đô thị Aqua City gồm Khu đô thị Aquacity và Khu đô thị Aqua Waterfront City. Dự án do Novaland (Mã: NVL) làm chủ đầu tư.

Theo đại diện Novaland, các quyết định trên đã giúp dự án Aqua City hoàn thiện pháp lý toàn bộ, đảm bảo sự đồng bộ giữa các cấp quy hoạch phân khu C4 tỷ lệ 1/5.000 và quy hoạch chung 1/10.000 Thành phố Biên Hòa. Điều này sẽ tạo điều kiện để dự án tiếp tục triển khai.

"Cột mốc pháp lý này là bước tiến cho Aqua City thực hiện thủ tục thông báo đủ điều kiện kinh doanh cho các phân khu phù hợp quy hoạch mới và là cơ sở để các tổ chức tài chính triển khai cung cấp thêm các gói tín dụng như đã cam kết trước đó", đại diện Novaland nói.

Aqua City có diện tích gần 1.000 ha, được quy hoạch trở thành khu đô thị vệ tinh phía Đông của TP HCM. Chủ tịch Novaland Bùi Thành Nhơn từng khẳng định, đây là "dự án mấu chốt, mang tính sống còn của doanh nghiệp".

Tuy nhiên từ năm 2021, toàn bộ dự án tạm ngừng vì vướng phê duyệt các điều chỉnh quy hoạch và chưa thống nhất về quỹ đất nhà ở xã hội. Tháng 11/2022, hơn 750 căn biệt thự tại Aqua City cũng bị hủy công nhận đủ điều kiện mở bán dù nhà đã hoàn thiện.

Novaland đưa cổ phiếu lên sàn chứng khoán vào tháng 12/2016. Trong suốt 4 năm, cổ phiếu này không có nhiều dấu ấn khi giao dịch quanh vùng 33.000 – 34.000 đồng/cp. Từ cuối năm 2020, NVL bắt đầu tăng vọt lên vùng trên 90.000 đồng/cp chỉ trong 6 tháng.

Đây cũng là giai đoạn tập đoàn bành trướng với tốc độ chóng mặt. Quy mô tổng tài sản nhảy vọt từ gần 70.000 tỷ đồng năm 2019 lên hơn 201.800 tỷ đồng vào 2021.

Bên cạnh phát triển sản phẩm nhà ở phân khúc trung và cao cấp tại TP.HCM, tập đoàn phát triển mạnh các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng và khu đô thị vệ tinh.

Các dự án lớn có thể kể đến như Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Mekong (Đồng bằng sông Cửu Long), NovaWorld Phan Thiết, NovaHills Mũi Né Resort & Villas (Bình Thuận), NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu), NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas... Trong đó, NovaWorld Phan Thiết có quy mô tới 5 tỷ USD. Cho đến cuối 2021, Novaland báo cáo tổng quỹ đất đang nghiên cứu và phát triển lên đến 10.600 ha, gấp đôi 2020.

Sự mở rộng ồ ạt này khiến Novaland phụ thuộc nhiều vào vay nợ, không chỉ nguồn vốn vay trong nước mà còn cả quốc tế. Ngoài tài sản đảm bảo là bất động sản, vốn góp của công ty con, Novaland còn dùng cả cổ phiếu để đảm bảo cho nhiều khoản vay.

Đến năm 2022, trái với nhiều dự báo, thị trường bất động sản rơi vào bế tắc, gần như là đóng băng, chưa kể thị trường trái phiếu (kênh huy động vốn được nhiều doanh nghiệp bất động sản lựa chọn) bị siết chặt do vụ SCB và Vạn Thịnh Phát hay Tân Hoàng Minh, khiến nhóm công ty nhà đất như Novaland khốn đốn.

Giá cổ phiếu NVL trên sàn rớt mạnh, từ vùng 90.000 đồng/cp về 11.000 đồng/cp chỉ trong vòng 4 tháng từ tháng 9/2022 - 1/2023.

Cuối 2022, Novaland buộc phải tiến hành tái cấu trúc toàn diện, thay đổi mô hình hoạt động kinh doanh, cơ cấu lại tổ chức với sự tư vấn của các nhà tư vấn hàng đầu như KPMG, E&Y, Parthenon, Deloiite…

Tuy nhiên, mục tiêu quan trọng nhất của Novaland vẫn là cơ cấu lại các khoản vay nợ, bao gồm cả trái phiếu.

Tập đoàn đã nỗ lực thực hiện nhiều biện pháp. Đơn cử như việc nhóm cổ đông liên quan đến ông Bùi Thành Nhơn đã cho công ty mượn cổ phiếu để bán nhằm thanh toán nợ, đồng thời chủ động bán ra lượng lớn cổ phần NVL nhằm hỗ trợ cơ cấu nợ vay cho công ty, dẫn đến liên tục giảm tỷ lệ sở hữu về mức 60,8% tại thời điểm tháng 6/2022 và mức 38,7% vào tháng 12/2024.

Song nhìn chung tổng nợ vay giảm không đáng kể, có chăng là chuyển từ nợ vay dài hạn sang nợ vay ngắn hạn do công ty xin hoãn, giãn thời hạn trả nợ cho các khoản vay đến hạn.

Từ đầu năm đến nay, Novaland đã chậm thanh toán hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu do chưa thu xếp được nguồn tiền. Trong các văn bản gửi đến các trái chủ, công ty đề xuất gia hạn thời gian thanh toán nhiều gói trái phiếu thêm tối đa 24 tháng. Sau thời gian gia hạn, họ dự kiến sử dụng nguồn thặng dư từ các dự án để thanh toán. Novaland cho biết đang tiếp tục đàm phán để thực hiện nhiều giải pháp tái cơ cấu.

Tính tới cuối tháng 3/2025, tổng nợ phải trả của Novaland hơn 185.951 tỷ đồng, giảm gần 4% so với cuối năm 2024 và gần 9% so với cuối năm 2022 - thời điểm trước tái cấu trúc. Trong đó, tổng dư nợ vay còn trên 59.000 tỷ đồng.

Ba tháng đầu năm nay, Novaland vay mới hơn 6.800 tỷ đồng, và đã trả gần 9.280 tỷ đồng nợ gốc cùng hơn 1.066 tỷ đồng tiền lãi vay.

Dù đã thực hiện nhiều biện pháp, kết quả kinh doanh của Novaland vẫn chưa thể hồi phục. Năm 2024, Novaland lỗ kỷ lục sau thuế 4.351 tỷ đồng, riêng lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ (lãi ròng) âm 6.455 tỷ đồng.

Trong kế hoạch xử lý nợ vay công bố hồi giữa tháng 5, Novaland cho biết với tình hình tài chính hiện tại, nhất là khi công tác gỡ vướng pháp lý dự án chưa đạt kỳ vọng, làm ảnh hưởng lớn đến nguồn thu cũng như tiến độ giải ngân các khoản vay. Do đó, từ nay cho đến cuối năm 2026, doanh nghiệp này không sắp xếp được dòng tiền để thanh toán được các khoản nợ.

Ban lãnh đạo Novaland nói yếu tố then chốt ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh là tiến độ tháo gỡ pháp lý dự án.

Năm nay, họ thận trọng đặt ra hai phương án kinh doanh. Phương án 1, với doanh thu thuần 13.411 tỷ đồng, lỗ sau thuế 12 tỷ đồng và Phương án 2 với doanh thu thuần 10.453 tỷ đồng, lỗ sau thuế 688 tỷ đồng.

Phương án 1 được xây dựng trong kịch bản thuận lợi, còn phương án 2 dự phòng cho tình huống ít thuận lợi hơn.

Hiện tại, giới đầu tư đang chờ đợi phiên họp ĐHĐCĐ bất thường dự kiến tổ chức vào ngày 8/7 tới.

Tại đây, HĐQT Novaland sẽ trình phương án phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ với hai cổ đông lớn liên quan đến Chủ tịch Bùi Thành Nhơn – gồm CTCP NovaGroup và CTCP Diamond Properties. Số lượng cổ phiếu phát hành cụ thể chưa được công bố.

Theo Novaland, đây là giải pháp để hoàn trả cho các cổ đông đã bán tài sản đảm bảo nhằm hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn, đặc biệt liên quan đến các khoản vay và trái phiếu đến hạn.

Thống kê từ năm 2022 đến 2024 cho thấy, nhóm cổ đông liên quan ông Nhơn đã liên tục bán ra cổ phiếu NVL – phần lớn do thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho doanh nghiệp. Tỷ lệ sở hữu của nhóm này giảm từ 60,8% (tháng 6/2022) xuống còn 38,7% (cuối năm 2024), tương đương khoảng 431 triệu cổ phiếu đã được bán ra thị trường.