Niềm tin thị trường bất động sản những tháng cuối năm

Niềm tin phục hồi ở tất cả các phân khúc thị trường

Nhiều dự đoán, thị trường BĐS chưa thể phục hồi hoàn toàn trong 3 tháng cuối năm nhưng khả năng nhu cầu và nguồn cung của thị trường có thể phục hồi khoảng 30-50% so với trước dịch.

Trong báo cáo mới đây, DKRA Việt Nam đã dự báo về các phân khúc thị trường BĐS có thể phục hồi nhẹ trong quý 4/2021.

Cụ thể, ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới có thể tăng so quý 3/2021 và tập trung chủ yếu ở những thị trường các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu. Riêng Tp.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Sức cầu chung toàn thị trường có thể sẽ hồi phục tăng vào giai đoạn cuối Quý 4 khi các biện pháp giãn cách xã hội được nới lỏng. Những dự án có pháp lý hoàn thiện và hạ tầng xây dựng đồng bộ, tiến độ rõ ràng tiếp tục thu hút sự quan tâm của khách hàng. Mặt bằng giá thứ cấp không có nhiều biến động so với quý trước, xu hướng đi ngang vẫn tiếp diễn.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới có thể cũng sẽ tăng nhẹ so với quý 3. Tp. HCM nguồn cung mới có thể đạt khoảng 2,500 – 3,500 căn. Nguồn cung Bình Dương với khoảng 1,000 – 1,500 căn được đưa thị trường. Những địa phương còn lại có nguồn cung khiêm tốn với khoảng 500 – 800 căn. Riêng Long An khan hiếm nguồn cung căn hộ mới. Sức cầu chung toàn thị trường sẽ có những hồi phục tích cực vào cuối Quý 4. Nhất là thị trường như Tp.HCM.

Phân khúc hạng B và hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nguồn cung mới mở bán. Thị trường tiếp tục mất tích nguồn cung căn hộ hạng C. Tại TP. HCM, khu Đông tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp không có quá nhiều biến động trong giai đoạn cuối năm.

Với biệt thự, nhà phố theo đơn vị này, nguồn cung có thể tăng trong quý 4, nếu các biện pháp giãn cách xã hội được nới lỏng.

Đồng Nai được dự báo tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường với khoảng 700 – 1,000 căn sẽ được đưa ra thị trường. Nguồn cung mới tại Long An tương đương với quý 2 dao động ở mức 300 – 500 căn. Nguồn cung mới tại Bình Dương dao động khoảng 200 – 300 căn. Nguồn cung mới tại Tp.HCM tăng nhẹ so với Q2/2021 dao động ở mức 200 - 300 căn.

Sức cầu chung toàn thị trường có những hồi phục nhất định vào cuối Quý 4 nếu tình hình dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát.

Tại Tp.HCM, khu Đông tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới toàn

thị trường. Đối với tỉnh giáp ranh, sự quan tâm của khách hàng tập trung ở những dự án nằm trong những khu đô thị lớn với quy mô lên đến hàng 100ha được quy hoạch bài bản của những CĐT lớn, uy tín. Đây cũng là động lực thúc đẩy thị trường tăng trưởng trong thời gian sắp đến.

Cũng theo DKRA, tình hình giao dịch thị trường thứ cấp không có nhiều biến động so với Quý 3. Mặt bằng giá bán thứ cấp không có nhiều biến động, nếu tình hình dịch bệnh kéo dài rất có thể khả năng giảm giá của thị trường hoàn toàn xảy ra nhưng sẽ không có tình trạng bán tháo diễn ra.

 Đối với BĐS nghỉ dưỡng, tương tự như các phân khúc khác, guồn cung có thể tăng nhẹ vào những tháng cuối năm nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát sớm. Các dự án tập trung ở thị trường quen thuộc như Đà Nẵng, Quảng Nam, BR-VT, Bình Thuận và Phú Quốc. Cụ thể: Nguồn cung mới Condotel dao động khoảng 300 – 500 căn. Các dự án tập trung ở thị trường Đà Nẵng, Quảng Nam và Phú Quốc. Nguồn cung mới biệt thự biển tăng so với quý trước, dao động ở mức 700 – 1,000 căn. Các dự án tập trung chủ yếu ở thị trường BR-VT, Bình Thuận và Phú Quốc. Nguồn cung nhà phố/shophouse biển tiếp tục duy trì ở mức tương đương Quý 3 với khoảng 7,000 – 1,000 sản phẩm.

Sức cầu chung toàn thị trường có thể sẽ có những hồi phục nhất định vào cuối quý khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát, tuy nhiên vẫn ở mức khá thấp, khó có sự đột biến trong ngắn hạn. Giao dịch tập trung ở những dự án mới mở bán và được phát triển bởi những CĐT lớn uy tín đã xây dựng được hệ sinh thái. Khách hàng kỳ vọng và gửi niềm tin vào thương hiệu quản lý vận hành quốc tế 5 sao hơn là những chương trình cam kết lợi nhuận.

Mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort) tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng. Loại hình nhà phố/shophouse trong những khu nghỉ dưỡng tích hợp được thì trường đón nhận khá tốt và sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường ở phân khúc này trong năm 2021.

Còn theo dự báo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, tháng 10/2021 nhiều thành phố lớn và nhiều địa phương trên cả nước hoàn thành cơ bản tiêm vacxin cho đối tượng từ 18 tuổi, cùng với việc sàng lọc cách ly người lây nhiễm covid 19. Tạo ra nhiều khu vùng xanh an toàn. Cũng là lúc các địa phương gỡ dần các biện pháp hạn chế chống dịch . Đồng thời kích hoạt trở lại các hoạt động sản xuất và phát triển kinh tế trong bối cảnh bình thường mới. Và trong đó có hoạt động phát triển dự án bất động sản và thị trường giao dịch bất động sản.

Theo đó, nguồn cung BĐS trên thị trường không có nhiều cải thiện, các dự án đang hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư (số lượng là rất lớn) chắc chắn vẫn gặp nhiều khó khăn chưa thể tham gia thị trường.

Nguồn cung đất nền trên thị trường phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch mà chủ yếu ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Tỉ lệ hấp thụ trên toàn thị trường dự báo quý 4, đạt trên 40%. Doanh nghiệp phát triển bất động sản và các nhà thầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch covid 19 có thể hồi phục sức khỏe trở lại trạng thái bình thường khoảng 50%.

Doanh nghiệp dịch vụ, môi giới bất động sản thực sự suy yếu, chưa thể hồi phục hoạt động ngay trong quý 4/2021 đạt khoảng 30% nhưng thị trường cũng sẽ đón nhận số doanh nghiệp mới gia nhập thị trường.

Cùng với đó,  khách hàng có nhu cầu mua nhà, phục hồi và phát sinh nhu cầu không cao trong quý 4/2021 ước đạt 30% lực cầu mua nhà so cùng kỳ các năm 2018, 2019

Nhà đầu tư nhỏ lẻ truyền thống, suy giảm lực đầu tư nhưng thị trường tiếp tục tăng lực F0, làm lực cầu đầu tư trên thị trường tăng mạnh, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ các năm 2018,2019.

Theo bà Nguyễn Hương, CEO Đại Phúc Land, sau 4 tháng giãn cách xã hội, Tp.HCM - nơi tâm dịch nghiêm trọng nhất của cả nước bước sang giai đoạn mới mở cửa từng bước các hoạt động kinh tế trong tâm thế sống chung với dịch bệnh khi mà ca nhiễm và tử vong đang trên đà giảm nhẹ nhưng vẫn còn khá cao. 

Theo đó, trong quý cuối năn, ác chủ đầu tư sẽ nhanh chóng triển khai các chương trình chào bán sản phẩm trong quý 4 sau thời gian dài chuẩn bị và chờ đợi khi hết giãn cách. Tuy nhiên nguồn cung sản phẩm chỉ tập trung ở một số chủ đầu tư và các dự án có quy mô lớn, dài hạn. Nguồn cung sơ cấp trong ngắn hạn vẫn hạn chế do độ trễ trong việc triển khai các thủ tục pháp lý dự án tiếp tục kéo dài. 

Giao thương giữa các tỉnh vẫn còn khó khăn nên thời gian khởi động các dự án ở các tỉnh sẽ không có lợi thế bằng dự án nội đô. Thị trường thứ cấp sẽ có làn sóng bán ra mạnh để thanh khoản tài sản giải quyết các vấn đề về tài chính khó khăn do dịch bệnh, thu hồi dòng tiền đầu tư bị nghẽn giao dịch do bị giãn cách trong thời gian dài. Giá có thể tăng nhẹ ở thị trường sơ cấp và giảm nhẹ ở thị trường thứ cấp. Khả năng giảm giá sâu trên diện rộng vẫn chưa có khả năng xảy ra.

Theo bà Hương, xu hướng giao dịch sẽ cải thiện trong quý 4/2021 do nỗ lực của các bên trong việc kích hoạt lại thị trường phục vụ nhu cầu mua và bán BĐS. Tuy nhiên cần khoảng 1-3 tháng để các bên tham gia bắt nhịp trở lại và thu xếp các vấn đề về dòng tiền do ảnh hưởng dịch bệnh. Thị trường sẽ kích hoạt nhanh nếu yếu tố dịch bệnh giảm mạnh và được kiểm soát ổn định. 

Kết hợp với các động thái tích cực của các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc thực thi các cơ chế chính sách, các kế hoạch phát triển kinh tế xã hội trong thời gian sắp tới. Việc Tp.HCM vừa công bố quy hoạch điều chỉnh đến năm 2040 trong đó có Tp mới Thủ Đức cũng vừa được thông qua sẽ tạo động lực tăng trưởng mới cho thị trường BĐS tại đây trong thời gian sắp tới.

Hạ Vy