Những thách thức nào đang chờ tân Bộ trưởng Bộ Xây dựng?

Sáng 8/4, Quốc hội phê chuẩn ông Nguyễn Thanh Nghị giữ chức vụ Bộ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nghị cũng là bộ trưởng trẻ nhất thành viên Chính phủ khoá XIV.

Theo các chuyên gia, ngành xây dựng thời gian qua đạt được nhiều thành tựu nhưng cũng tồn tại không ít khó khăn, bất cập và đây chính là thách thức đối với tân Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường - nhận định, thị trường bất động sản hiện đối diện với nhiều khó khăn, bất cập. Trong đó, thách thức lớn nhất chính là lỗ hổng về pháp lý. Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết về thi hành Luật Đất đai vẫn chưa thể giải quyết triệt để những vấn đề tồn đọng liên quan đến các luật có sự chi phối đến bất động sản.

Ông Võ dẫn chứng, bất động sản du lịch kiểu mới như condotel, shophouse... gặp rối ở giấy chứng nhận sử dụng đất và thời gian sở hữu chỉ 50 năm, khiến tâm lý nhà đầu tư không mấy mặn mà. Phân khúc nghỉ dưỡng tuy phát triển nhưng chỉ phù hợp với những doanh nghiệp lớn.

“Đây được xem như là “khoảng trống” đối với thị trường. Muốn có động lực mới từ 2021 trở đi, câu chuyện sửa luật cần mạnh tay hơn nữa. Điều này một phần trông chờ vào sự chủ động của Bộ Xây dựng”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng chỉ ra rằng, bất động sản đang gặp khó trong 5 năm qua và COVID-19 là yếu tố khiến những khó khăn của thị trường trầm trọng hơn. 

Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là cơ chế chính sách, sự chậm trễ của luật và những bất cập trong vấn đề pháp lý. Các luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai đang chồng chéo nhau khiến thị trường rơi vào bế tắc. Chính điểm nghẽn này là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến từ năm 2018, thị trường chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung, quy mô bị thu hẹp lại.

Ông Châu lấy ví dụ, việc Luật Nhà ở quy định dự án phải có đất thổ cư 100% mới được triển khai đang mâu thuẫn với Luật Đất đai quy định nhà đầu tư có thể mua các loại đất khác nhau.

Ngoài tính pháp lý, ông Đặng Hùng Võ cũng chỉ ra hàng loạt thách thức khác của ngành xây dựng. Đó là tình trạng vi phạm trật tự xây dựng vẫn xảy ra ở nhiều địa phương. Việc tự ý thay đổi thiết kế (nâng tầng, mở rộng diện tích, cơi nới, thay đổi công năng...); không tổ chức thẩm tra, thẩm định thiết kế; thi công không đúng với thiết kế đã được thẩm định và giấy phép xây dựng; khởi công xây dựng khi chưa có giấy phép; đưa công trình vào sử dụng khi chưa đủ điều kiện về an toàn và chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận... đang ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân, gây bức xúc trong dư luận.

Trong khi đó, việc xử lý, khắc phục các sai phạm sau kết luận thanh tra, kiểm tra, nhất là đối với những vụ việc "nóng" được dư luận quan tâm chưa kịp thời, dứt điểm.

Ngoài ra, việc lập quy hoạch đô thị chưa đồng bộ, triển khai thực hiện các quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật đối với thành phố trực thuộc Trung ương còn chậm và thiếu đồng bộ giữa các chuyên ngành đã khiến việc đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật khung, hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng xã hội không theo kịp tốc độ phát triển và nhu cầu đầu tư các dự án phát triển đô thị, nhà ở.

Tình trạng “sốt đất” đang là vấn đề "đau đầu" với ngành xây dựng khi ồ ạt xảy ra tại rất nhiều địa phương. Không những thế, những cơn sốt đất dễ dàng tái phát trước bất cứ thông tin quy hoạch nào. Điều này làm thị trường thiếu tính ổn định, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho giới đầu tư.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, thiếu nhà ở xã hội (mới chỉ đáp ứng 41,7% so với mục tiêu đề ra), nhà ở thương mại giá thấp; nhiều cơ chế chính sách về thuế, tín dụng, đất đai còn bất cập ảnh hưởng đến việc huy động nguồn lực cho thị trường và chống đầu cơ bất động sản.

Bên cạnh đó, ở những thành phố lớn, đặc biệt là TP.HCM, tỷ lệ nhà ở cao cấp trên thị trường chiếm trên 50%, nhưng nhà ở giá thấp, giá phải chăng chỉ chiếm rất ít. Đây là con số cho thấy sự phát triển chưa bền vững. Theo các chuyên gia, bất động sản cao cấp có thể giúp doanh nghiệp xây dựng nhanh thương hiệu và uy tín nhưng không phục vụ nhu cầu của số đông người dân.

Đồng tình với những quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam phân tích thêm: Nền kinh tế và thu nhập suy giảm do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 đang làm giảm lực cầu mua nhà ở, cũng như đầu tư kinh doanh bất động sản lâu dài. Thời điểm này xuất hiện sự chuyển dịch đầu tư vào thị trường bất động sản từ các ngành kinh tế khác làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn. Điều này làm thị trường nóng lên ở các khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên quận.

Hiện nay, trên thị trường, loại hình căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở phân khúc bình dân và chậm ở phân khúc cao cấp. Kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỉ lệ hấp thụ không cao. Hàng tồn trên thị trường chủ yếu nằm ở căn hộ có giá trên 35 triệu đồng/m², nhà đất có giá trên 100 triệu đồng/m². Nhiều giao dịch trên thị trường chào bán khá phổ biến, nhưng khó thành công vì giao dịch lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại.

CHÂU ANH