Năm 2021, có 'bong bóng' bất động sản?

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở trên cả nước của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy, nguồn cung nhà ở thấp nhất trong 5 năm qua, giá liên tiếp lập kỷ lục mới, đặc biệt tại TP.HCM, giá tăng bất chấp các khó khăn về pháp lý, tài chính và đại dịch…

Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường Hà Nội năm 2020 đạt 16.350 sản phẩm, giao dịch 4.350 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 26,6%. Quý IV/2020 là thời điểm có lượng cung và giao dịch tăng mạnh so với các quý trước, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức thấp.

Đối với đất nền, việc đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức…đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25-30 triệu đồng/m², tăng khoảng 50% so với năm 2019. Các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30%.

Còn tại TP.HCM, tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường năm 2020 đạt 21.312 sản phẩm, giao dịch 13.043 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 61,2%. Giá bán căn hộ bình dân đã được đẩy lên ngang với phân khúc trung cấp trước đó. Trong khi giá bán căn hộ trung cấp tăng mạnh (so với năm 2019 tăng 26,5% và so với năm 2018 tăng 50,7%).

Một số tỉnh tiếp giáp với TP.HCM như Đồng Nai tăng trưởng phát triển các dự án đất nền, đồng thời đẩy giá đất tăng mạnh. Nếu trong năm 2019, giá đất bình quân tại Đồng Nai dao động trong khoảng 12-14 triệu đồng/m2 thì năm 2020 lên tới 22 triệu đồng/m2. Đất tại thị trấn Long Thành, có nơi đã tăng đến trên 100 triệu đồng/m².

Giá căn hộ tại Bình Dương cũng đã bị đẩy lên nhanh chóng, bất chấp bối cảnh dịch bệnh COVID-19. Giá căn hộ bình quân từ 25-30 triệu đồng/m² vào năm 2019 đã tăng lên mức 30-35 triệu đồng/m², thậm chí 37-38 triệu đồng/m² (tăng khoảng 15%).

Đánh giá của CBRE cũng cho thấy, nguồn cung mở bán mới năm 2020 giảm 52%, giá bán tăng 3% theo năm. Dự kiến giá bán năm 2021 tăng 4-6% theo năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thị trường vẫn phục hồi và tăng trưởng do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán cao. Các nhân tố thúc đẩy thị trường như nhiều chính sách đồng bộ, cơ chế hỗ trợ thị trường, nhu cầu nhà ở của người dân tăng...

Trước tình trạng giá nhà đất tại nhiều tỉnh, thành tăng cao, đặc biệt là ở một số khu vực của Hà Nội như Hoài Đức, Nam - Bắc Từ Liêm, Long Biên… hay quận 2, quận 9, Thủ Đức của TP. HCM, nhiều chuyên gia BĐS lo ngại lực cầu ảo và nguy cơ xảy ra "bong bóng". Theo đó, trong thời gian ngắn, giá nhà đất ở các khu vực này liên tiếp thiết lập mặt bằng giá mới, có những vị trí tăng 50%.

Một số chuyên gia BĐS cho rằng, dòng tiền đang “ùn ùn” đổ vào BĐS do sau thời gian giãn cách xã hội, nhiều ngành nghề phát triển chậm, lãi suất ngân hàng thấp, nên nhiều người tìm đến đất đai và nhà ở để "trú ẩn" an toàn. Điều này đã gây ra hiện tượng nhu cầu ở thực ít, nhu cầu đầu tư nhiều. Hơn nữa, nếu dòng tiền cứ tiếp tục vào BĐS sẽ dễ xảy ra hiện tượng sốt ảo, vỡ trận.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, trong năm 2020, mặt bằng lãi suất ở mức thấp, từ đó khuyến khích các nhà đầu tư chuyển dòng tiền sang đầu tư các kênh khác thay vì gửi ngân hàng, và đây là điều tích cực.

Với thị trường BĐS, nhà đầu tư vẫn tìm cơ hội. Do nguồn cung BĐS hạn chế ở 2 thành phố lớn, nên nhiều người tìm các kênh khác như đất nền, nhà ở tại các địa phương lân cận và chờ cơ hội tăng giá.

Bà An kỳ vọng, với sự phục hồi của quý IV/2020, nguồn cung năm 2021 sẽ tốt hơn. Đây cũng sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư bên cạnh các kênh đầu tư khác như chứng khoán...

Ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận, thị trường BĐS cả nước và TP. HCM trong năm 2021 vẫn tiếp tục phục hồi, tăng trưởng trở lại, chưa có tình trạng "đóng băng" hay "bong bóng", do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán cao. Phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền (bao gồm nhà ở thương mại có giá trung bình, nhà ở thương mại có giá thấp, nhà ở xã hội) sẽ giữ vai trò chủ đạo của thị trường.

Trong quý I/2021, dự kiến Chính phủ sẽ ban hành các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2020 và hoàn thiện cơ chế chính sách để đẩy mạnh công tác xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ kết hợp với chỉnh trang khu vực đô thị; chỉnh trang di dời nhà trên và ven kênh rạch; phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp… Từ đó sẽ tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ trong năm 2021 và các năm tiếp theo.

Ông Châu cũng chỉ ra các nhân tố tác động đến sự phục hồi thị trường như định hướng của Chính phủ về phát triển kinh tế-xã hội trong 5 năm, 10 năm tới. Năm 2021 là năm đầu nhiệm kỳ, cũng là năm đầu của kế hoạch 2021-2025 nên chắc chắn sẽ tạo được xung lực để thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội, trong đó có thị trường BĐS.

  NGỌC VY