Mua nhà ngày càng khó vì mức tăng thu nhập không theo kịp giá nhà

Sáng 4.10, Batdongsan.com.vn công bố báo cáo thị trường BĐS quý 3/2023.

Giá đất nền miền Nam tăng mạnh, miền Bắc tăng ổn định

Theo báo, giá đất nền trong 5 năm qua ở miền Nam tăng mạnh nhưng miền Bắc tăng ổn định hơn.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, chỉ số giá đất nền duy trì mức tăng ổn định từ 2018 đến nay trên cả nước nhưng có xu hướng phân hóa giữa các vùng và khu vực cụ thể trong năm 2023. Sau một giai đoạn dài từ quý 1/2018 đến quý 3/2023, giá rao bán đất nền miền Nam đã tăng 71%, miền Bắc tăng 54%. Như vậy, trong vòng 5 năm qua, mức độ tăng giá trung bình của đất nền miền Nam cao hơn miền Bắc.

Tuy nhiên, xét riêng năm 2023, giá đất nền 2 miền đã có chiều hướng dịch chuyển khác biệt. Giá rao bán trung bình đất nền miền Bắc vẫn duy trì xu hướng tăng, đến quý 3/2023 đã tăng 4,9% so với quý 4/2022. Trong khi đó, biểu đồ giá đất nền miền Nam có dấu hiệu đi xuống, từ cuối năm ngoái đến nay đã giảm 26,2%.

Các tỉnh tiêu biểu ở miền Bắc chứng kiến giá đất nền tăng trưởng ổn định trong thời gian dài, từ quý 1/2018 đến quý 3/2023, là Hải Phòng (tăng 128%), Quảng Ninh (tăng 44%), Hưng Yên (tăng 36%), Bắc Ninh (tăng 20%).

Tại miền Nam, Bình Dương có giá đất nền tăng đến 147% so với đầu năm 2018, là một trong những tỉnh duy trì nhịp tăng giá đất tốt nhất khu vực. Đất nền ở các địa phương khác như Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai mặc dù thời gian gần đây có suy giảm về giá rao bán nhưng xét tổng thể trong 5 năm qua vẫn đạt mức tăng giá lần lượt là 89%, 64% và 60%.

Thị trường BĐS thấp tầng phân hóa

Từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS thấp tầng toàn quốc rơi vào trầm lắng với lượng giao dịch suy giảm. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, 57% môi giới tham gia khảo sát cho biết giao dịch các sản phẩm BĐS thấp tầng giảm hơn 50%, 28% nhận xét giao dịch giảm từ 10 - 50%.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định giá cả là rào cản lớn nhất với người mua ở thời điểm hiện tại vì các loại hình BĐS thấp tầng có giá cao hơn nhiều so với mặt bằng thu nhập của người dân và sản phẩm có giá trị lớn khó thực hiện việc vay để mua. Giá rao bán trung bình nhà phố vào quý 3/2023 là 333 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, và 209 triệu đồng/m2 tại TP.HCM.

Ông Tuấn cho biết mỗi phân khúc BĐS thấp tầng lại có một xu hướng và tiềm năng hồi phục khác nhau. Cụ thể, nhà phố còn đang trầm lắng do hoạt động du lịch – bán lẻ chưa tăng trưởng mạnh mẽ vì ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô và hậu dịch COVID-19.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến nhà phố ở các đô thị lớn gần như đi ngang, còn ở các tỉnh du lịch ven biển miền Trung, Bắc, Nam giảm lần lượt 11%, 22% và 41% so với quý 1/2021.  

Trong khi đó, nhà liền kề, biệt thự tại các khu đô thị vùng ven khá tiềm năng nhờ mạng lưới cơ sở hạ tầng tương lai hỗ trợ cho xu hướng kéo giãn các đô thị ra vùng ven và lân cận.

Đối với nhà riêng, mức độ quan tâm và giá rao bán vẫn giữ sự ổn định ở Hà Nội, do đây là loại hình phục vụ nhu cầu ở thực nên nhu cầu vẫn được duy trì.

Trong quý 3/2023, giá rao bán nhà riêng ở nhiều quận như Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Hoàng Mai, Hà Đông vẫn tăng từ 4 - 9% so với cùng kỳ 2022. Mức độ quan tâm cũng tăng nhẹ 2 - 3% tại một số quận Hà Nội. Còn tại TP.HCM, giá rao bán và mức độ quan tâm nhà riêng đang có xu hướng giảm nhưng mức giảm không quá 10% so với quý 3/2022.

Đầu tư chung cư đạt lợi nhuận trung bình khoảng 12,5% mỗi năm

Báo cáo thị trường BĐS quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, chung cư là loại hình BĐS ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực.

Quý 3/2023, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Trong năm 2023, giá rao bán chung cư không có nhiều thay đổi, chỉ tăng nhẹ từ 1 - 5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở TP.HCM. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TP.HCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Ông Lê Bảo Long – Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng BĐS, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ còn quan ngại về lãi suất.

Do chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao, tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê). Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm. Dữ liệu này được Batdongsan.com.vn tổng hợp và phân tích, so sánh từ năm 2015 đến nay.